Как зарегистрировать права на земельный участок после вступления в наследство при статусе «погашено» и отсутствии координат границ дома?

Наследование дома и земельного участка с неопределённым правовым статусом

Анализ вашей ситуации

Вы стали единственным наследником первой очереди после смерти близкого родственника. У вас имеется свидетельство о праве на наследство по завещанию 1998 года, в котором указано, что наследство состоит из жилого дома с хозяйственными строениями на земельном участке площадью 1300 кв.м. При этом дом имеет статус «Без координат границ» и отображается на кадастровой карте не по адресу, а земельный участок в ЕГРН имеет статус «погашено».

---

Вопрос 1. Что делать со статусом дома «Без координат границ» и как исправить отображение на карте?

Почему возникла такая ситуация

Отсутствие координат границ (контура) здания означает, что при постановке дома на кадастровый учёт не были определены его точные координаты на местности. Дом числится в реестре, но его фактическое местоположение не привязано к конкретным географическим координатам. Метка на публичной кадастровой карте стоит в другом месте, что свидетельствует о наличии реестровой ошибки либо о том, что сведения о местоположении дома были внесены без координат (ранее учтённый объект).

Как исправить ситуацию

Вам необходимо выполнить кадастровые работы по определению точного местоположения здания на земельном участке. Для этого:

1. Обратитесь к кадастровому инженеру для заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ. Как указано в законе: "Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 36, часть 1).

2. Кадастровый инженер подготовит технический план здания, в котором будут определены координаты характерных точек контура вашего дома. Закон устанавливает: "При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости... осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 1, часть 4.2).

3. Важное упрощение: поскольку ваш дом построен до 1 января 2013 года, для подготовки технического плана не потребуется проектная документация и разрешение на строительство. Закон прямо предусматривает: "В случае, если подготовка технического плана в отношении учтенных до 1 января 2013 года здания, сооружения... осуществляется исключительно для целей внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении таких объектов на земельном участке, для подготовки указанного технического плана не требуется использование проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов или разрешения на строительство" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 24, часть 9.1).

4. После получения технического плана вы (или кадастровый инженер по вашему поручению) подаёте заявление в Росреестр о государственном кадастровом учёте в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости. Закон устанавливает: "Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: ...6) в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 5, пункт 6).

Отдельно о некорректном отображении на карте

Если метка на публичной кадастровой карте стоит в другом месте, это может быть реестровая ошибка, которая подлежит исправлению. Закон определяет: "Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане... возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы... подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61, часть 3).

После того как кадастровый инженер подготовит технический план с верными координатами и вы подадите его в Росреестр, сведения о местоположении дома будут скорректированы, и метка на карте встанет на правильное место.

Краткий алгоритм по дому:

1. Заключите договор с кадастровым инженером.
2. Обеспечьте доступ инженера на участок для обмера дома.
3. Получите технический план.
4. Подайте заявление в Росреестр о кадастровом учёте изменений.

---

Вопрос 2. Как зарегистрировать право на земельный участок со статусом «погашено»?

Почему участок имеет статус «погашено»

Статус «погашено» означает, что ранее данный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт, но впоследствии запись о нём была аннулирована или прекращена. Это не означает, что утрачено само право на землю — это технический статус в реестре. Ваше право на участок подтверждается свидетельством о праве на наследство 1998 года, в котором прямо указано, что наследство состоит из дома с хозяйственными строениями на участке 1300 кв.м.

Ключевой правовой механизм

Законодательство предусматривает специальный упрощённый порядок регистрации права собственности на земельный участок для граждан, к которым перешло право на расположенное на нём здание. Это ваш случай, так как вы являетесь собственником дома.

Статья 49 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает:

"Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:
1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок"
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 49, часть 2).

Таким образом, для регистрации права на участок вам потребуется:

1. Ваше свидетельство о праве на наследство (на дом и строения).
2. Документ, подтверждающий право прежнего собственника на земельный участок — в вашем случае это свидетельство о праве на наследство по завещанию 1998 года, где указано, что наследство состоит из дома на участке 1300 кв.м.

Что делать, если правоустанавливающих документов на участок нет

Поскольку отдельного документа на участок у вас нет, а есть только указание в свидетельстве о наследстве 1998 года, вам необходимо восстановить земельный участок в кадастровом учёте как ранее учтённый объект. Закон предусматривает:

"В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости... орган регистрации прав... в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании:
...2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости"
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 5, пункт 2).

Однако есть важное условие: "Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в соответствии с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости... осуществляется на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на такой земельный участок, а также межевого плана" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 5.1).

Полный алгоритм действий по земельному участку:

1. Закажите у кадастрового инженера межевой план земельного участка. Поскольку границы участка не установлены, инженер определит их на местности. Важно: границы должны определяться исходя из фактического землепользования, существующего на местности 15 и более лет, а также с учётом документов (свидетельства 1998 года).

   Закон устанавливает: "При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более"
   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 1.1).

2. Подайте в Росреестр заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости (земельном участке), приложив:

   • межевой план;
   • свидетельство о праве на наследство 1998 года (копию);
   • ваше свидетельство о праве на наследство (на дом).

3. После того как участок будет восстановлен в учёте как ранее учтённый, зарегистрируйте своё право собственности на него. Для этого можно подать заявление одновременно с восстановлением учёта либо отдельно.

   Важно: в данном случае вам не нужно повторно обращаться к нотариусу за свидетельством о праве на наследство на участок — ваше право возникает из закона в силу приобретения права на дом. Как указано в Земельном кодексе: "Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка" (Источник: ЗК РФ, статья 39.20, часть 1). Однако в вашей ситуации применяется именно статья 49 Закона о регистрации, которая позволяет зарегистрировать право на участок на основании документов на дом.

Если возникнут сложности — обращайтесь в суд

Законодательство допускает судебный порядок признания права на земельный участок: "Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке" (Источник: ЗК РФ, статья 59, часть 1). Если Росреестр откажет в регистрации, вы вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок.

---

Выводы и рекомендации

1. По дому: закажите технический план у кадастрового инженера и подайте его в Росреестр для корректировки сведений о местоположении дома. Это решит проблему с отметкой «Без координат границ» и некорректным отображением на карте.

2. По земельному участку: закажите межевой план у кадастрового инженера, на его основании восстановите сведения об участке в ЕГРН как о ранее учтённом объекте, после чего зарегистрируйте своё право собственности на участок, используя в качестве основания свидетельство о праве на наследство на дом и свидетельство 1998 года.

3. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах и наследственных делах, для:

   • проверки всех имеющихся документов;
   • подготовки заявлений в Росреестр;
   • возможного представления ваших интересов в суде, если возникнут отказы или споры.

4. Имейте в виду, что свидетельство о праве на наследство 1998 года имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРН, так как выдано до введения современной системы регистрации прав. Это ваш главный документ, подтверждающий, что дом и участок законно принадлежали наследодателю.