Продажа доли в квартире после развода: обязательно ли соглашение о выделе долей и согласие бывшей жены?
Ваша ситуация действительно содержит несколько правовых нюансов, которые необходимо проанализировать раздельно. Требования нотариуса в части заключения нового соглашения о выделе долей являются неправомерными. Однако в вопросе о необходимости согласия бывшей супруги необходимо разобраться детальнее, так как правовой режим вашего имущества и требования к форме сделки требуют уточнения.
1. Анализ требования нотариуса о новом соглашении о выделе долей
Требование нотариуса заключить нотариальное соглашение о выделе долей, основанное на нормах, вступивших в силу с 29 декабря 2015 года, к вашей ситуации применению не подлежит. Вы абсолютно правы в своей аргументации.
Действительно, согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ, «Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено».
Однако этот же закон установил, что данное требование распространяется исключительно на соглашения, заключенные после его вступления в силу. Это прямо следует из контекста:
«Согласно ст. 3 [Федерального закона № 391-ФЗ], положения распространяются на соглашения, заключенные после указанной даты [29 декабря 2015 года]. Следовательно, на соглашение 2014 года (договор купли-продажи) требование нотариального удостоверения не распространяется.»
В вашем случае, доли супругов (по 1/2) были определены не отдельным соглашением о разделе имущества, а непосредственно в самом договоре купли-продажи, заключенном в 2014 году. Это означает, что имущество изначально поступило в вашу долевую, а не в совместную собственность. Последующая замена квартиры на новую по договору долевого участия с сохранением долей (по 1/2) также подтверждает, что правовой режим долевой собственности, установленный в 2014 году, сохранился и был перенесен на новый объект недвижимости. Нового раздела имущества в 2017 году не происходило, доли были определены так же, как и в первом договоре. Таким образом, требовать сейчас нотариальное соглашение о выделе долей, когда доли уже более 10 лет как определены и зарегистрированы, не имеет законных оснований.
2. Анализ требования о согласии бывшей супруги на продажу доли
Этот вопрос требует более детального рассмотрения. Ваш основной аргумент — что после развода доля является вашим личным имуществом, и вы вправе распоряжаться ею без чьего-либо согласия. Рассмотрим, в каких случаях закон требует согласия.
2.1. Если имущество является личной (долевой) собственностью
По общему правилу, участник долевой собственности вправе самостоятельно распоряжаться своей долей.
«Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом...» (Источник: ГК РФ, Статья 246, пункт 2).
Однако, при возмездном отчуждении (продаже) доли постороннему лицу закон обязывает вас соблюсти преимущественное право покупки других участников долевой собственности, в данном случае — вашей бывшей жены.
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...» (Источник: ГК РФ, Статья 250, пункт 1).
Это означает, что вы обязаны письменно уведомить бывшую жену о намерении продать долю и об условиях продажи. Ее отказ от покупки или нежелание приобрести долю в течение месяца и будет тем документом, который необходимо предоставить нотариусу для удостоверения сделки с третьим лицом. Это не «согласие» на сделку в чистом виде, а соблюдение установленной законом процедуры.
2.2. Если имущество все еще рассматривается как общая совместная собственность
Существует риск того, что нотариус или регистрирующий орган могут трактовать ситуацию иначе, посчитав, что раздела общего имущества супругов в установленном порядке (нотариальным соглашением или судом) после развода не было. В таком случае они могут руководствоваться нормами о распоряжении общим имуществом супругов.
Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ устанавливает:
«Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.»
Хотя эта норма буквально говорит о «супругах», на практике некоторые нотариусы распространяют ее действие и на бывших супругов, если раздел имущества не был произведен, а право собственности зарегистрировано в период брака. Если встать на эту позицию, то получение нотариального согласия бывшей жены станет обязательным.
Какая из позиций верна в вашем случае?
Наиболее сильная и обоснованная позиция — первая. Поскольку доли были четко определены еще в 2014 году, а право собственности каждого из вас на 1/2 долю зарегистрировано в ЕГРН, имущество находится именно в долевой, а не в совместной собственности. Следовательно, применяются правила распоряжения долей (ст. 246, 250 ГК РФ), а не правила о распоряжении общим имуществом супругов (ст. 35 СК РФ). Согласие бывшей жены на сделку как таковое не требуется, требуется лишь соблюдение ее преимущественного права покупки.
3. Особенности продажи доли несовершеннолетнему лицу
Ваш покупатель — 10-летний ребенок. В силу возраста, сделки за него совершает его законный представитель, которым является ваша бывшая жена.
«За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки... могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.» (Источник: ГК РФ, Статья 28).
Поскольку ваш бывшей супруге придется выступать одновременно в двух ролях: как законный представитель покупателя (от имени сына) и как участник долевой собственности, реализующий (или отказывающийся от) преимущественное право покупки, это легко решается технически. Она может оформить отказ от преимущественного права покупки и одновременно дать согласие на совершение сделки от имени сына.
Что касается разрешения органов опеки и попечительства, оно не требуется, так как сделка не направлена на уменьшение имущества ребенка. Наоборот, он приобретает актив.
«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать... сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.» (Источник: ГК РФ, Статья 37, пункт 2; аналогичная норма содержится в ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Таким образом, разрешение опеки на покупку доли не нужно.
4. Обязательная нотариальная форма сделки
Важный момент: сама сделка по продаже доли постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что прямо предписано законом.
«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению...» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, пункт 1.1).
Это означает, что продать долю по договору в простой письменной форме не получится, и визит к нотариусу неизбежен. Вопрос лишь в том, какой пакет документов он запросит.
Выводы и рекомендации
- Требование нотариуса о заключении нотариального соглашения о выделе долей является незаконным. Ваши доли были установлены договором 2014 года до введения обязательной нотариальной формы, и требовать ее сейчас нет оснований. На этот довод следует указать нотариусу, сославшись на то, что новый закон обратной силы не имеет.
- Требование «согласия» бывшей жены является неточным. Ее нотариально удостоверенное согласие как супруга (ст. 35 СК РФ) не требуется, если вы будете твердо стоять на позиции, что имущество находится в долевой, а не совместной собственности. Однако вам обязательно нужно соблюсти процедуру ее преимущественного права покупки.
- Для совершения сделки вам необходимо сделать следующее:
- Направить бывшей жене официальное письменное уведомление о намерении продать вашу долю с указанием всех условий (цены, порядка расчетов и т.д.). Это уведомление лучше всего заверить у нотариуса и направить по почте заказным письмом с описью вложения, либо вручить лично под подпись.
- Дождаться истечения одного месяца с момента вручения уведомления или получить от нее официальный нотариально заверенный отказ от покупки.
- Предоставить эти документы нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи.
- Разрешение органов опеки для покупки доли ребенком получать не нужно, так как это не влечет уменьшения его имущества.
Если конкретный нотариус продолжает настаивать на незаконных, на ваш взгляд, требованиях, вы вправе обратиться к другому нотариусу. В случае возникновения неустранимых разногласий и блокировки сделки, для защиты ваших интересов в судебном порядке (например, с иском о признании права на распоряжение долей без дополнительных согласований) настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейном и наследственном праве.
