Улучшение жилищных условий с использованием материнского капитала путём выкупа долей в квартире с задолженностью по ЖКУ
Вы описали достаточно сложную, но вполне решаемую ситуацию. Проанализируем её по ключевым моментам, опираясь на положения Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ).
1. Можно ли использовать материнский капитал для выкупа долей у других собственников?
Да, такая возможность прямо предусмотрена законом. Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий, в том числе на приобретение жилого помещения. В вашем случае отец ребёнка, являясь одним из собственников, планирует выкупить доли остальных сособственников. Поскольку в результате сделки вся квартира перейдёт в его собственность (а затем и в общую собственность семьи), это будет считаться приобретением жилого помещения.
Закон прямо разрешает направлять средства на приобретение жилого помещения «путем безналичного перечисления указанных средств ... физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения» (Статья 10, п. 1.1).
Тот факт, что сделка совершается между родственниками (супруг владелицы сертификата выкупает доли у других сособственников), сам по себе не является препятствием. Закон не запрещает сделки между родственниками с использованием материнского капитала, если сделка реальна и направлена на действительное улучшение жилищных условий.
2. Что делать с долгами за коммунальные услуги и можно ли их погасить маткапиталом?
Это ключевой вопрос в вашей ситуации. Закон № 256-ФЗ содержит закрытый перечень направлений, по которым можно потратить материнский капитал. Согласно Статье 7, это:
«1) улучшение жилищных условий;
2) получение образования ребенком (детьми);
3) формирование накопительной пенсии…;
4) приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов;
5) получение ежемесячной выплаты…»
Погашение задолженности по жилищно-коммунальным услугам в этот перечень не входит. Обналичить материнский капитал для этих целей также невозможно — это прямо запрещено, а любые схемы обналичивания являются незаконными.
Более того, долг по ЖКУ «привязан» к квартире и её собственникам. Перед сделкой купли-продажи долей этот вопрос обязательно нужно урегулировать между продавцами и покупателем, так как покупатель (отец ребёнка), став единоличным собственником, примет на себя и бремя содержания жилья.
3. Является ли долг по ЖКУ и отсутствие регистрации ребёнка препятствием для одобрения Пенсионным фондом (СФР)?
В Законе № 256-ФЗ, в Статье 8, перечислены основания для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами маткапитала. Давайте посмотрим, что там указано:
- Отказ может быть в связи с прекращением права на меры господдержки, нарушением порядка подачи заявления, указанием не предусмотренного законом направления и так далее.
Ни задолженность по ЖКУ продавцов, ни отсутствие регистрации ребёнка в приобретаемом жилье не указаны в качестве основания для отказа в распоряжении средствами.
Единственное, что проверяет СФР в части состояния жилья: не является ли оно аварийным или непригодным для проживания. В законе сказано, что отказ возможен из-за:
«наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Статья 8, п. 2.8).
Таким образом, СФР не уполномочен проверять отсутствие или наличие долгов за коммунальные услуги при принятии решения по вашему заявлению. Однако на практике продавец доли с долгом в 200 000 рублей — это риск и проблема. Но это вопрос договорённостей между вами, а не формальная причина для отказа от СФР.
4. Самое главное условие: оформление долей на детей
Это самый важный момент, который вы должны помнить. Закон обязывает:
«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное … с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей … с определением размера долей по соглашению.» (Статья 10, ч. 4).
Поскольку сертификат на имя матери, она как супруга владельца сертификата обязана будет после выкупа всех долей и перечисления средств маткапитала выделить доли в квартире себе, мужу и всем детям (в том числе и ребёнку, в связи с рождением которого получен сертификат, и маленькой дочке). Это оформляется нотариальным обязательством, которое даётся при подаче заявления в СФР.
Выводы и рекомендации
- Использовать маткапитал для выкупа долей — законно. Средства будут перечислены напрямую продавцам (другим сособственникам) от СФР.
- Погасить долги по ЖКУ из средств маткапитала нельзя. Формально этот долг не будет являться основанием для отказа со стороны СФР в перечислении средств. Однако долги на квартире — это проблема для вас как для будущего единоличного собственника. Выкупая доли, вы принимаете на себя и обязательства, связанные с квартирой. Крайне рекомендую до сделки урегулировать вопрос с долгами: например, договориться с продавцами, что задолженность будет погашена ими из полученных средств, или зафиксировать это в договоре купли-продажи.
- Отсутствие прописки ребёнка не помеха. Это обстоятельство не является основанием для отказа в распоряжении маткапиталом.
- Проверьте статус дома. Убедитесь, что многоквартирный дом, в котором находится квартира, не признан аварийным и подлежащим сносу. Это запрашивается СФР в рамках межведомственного взаимодействия и является причиной для отказа.
- Обязательство о выделе долей. При подаче заявления вам (точнее, вашей жене) нужно будет оформить нотариальное обязательство о том, что после перехода права собственности вы наделите долями в квартире супругу и всех детей. Это не право, а ваша прямая обязанность.
- Если возникнут сложности с оформлением или урегулированием долговых вопросов с другими собственниками, рекомендую дополнительно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на сделках с недвижимостью, для составления правильного договора купли-продажи.
