Необходимость согласия умершего супруга на продажу доли при военной ипотеке покупателя

Продажа доли в квартире, купленной в браке, после смерти супруга без оформления наследственных прав: юридические риски и рекомендации

Анализ ситуации

Вы описываете ситуацию, в которой одна из сестёр приобрела ½ долю в квартире в период брака. Несмотря на то, что право собственности зарегистрировано только на неё, в силу закона эта доля является совместно нажитым имуществом с её умершим супругом. Четыре года назад муж умер, но выдел его супружеской доли не производился, и наследственные права на эту долю никем не оформлялись. Сейчас обе сестры хотят продать квартиру, при этом покупатель использует военную ипотеку, что предполагает тщательную проверку документов.

Основной вопрос – допустит ли Росреестр регистрацию перехода права, если доля продаётся без предварительного оформления наследства на супружескую долю умершего мужа? Ответ требует анализа нескольких взаимосвязанных правовых институтов.

Применимые правовые нормы

1. Доля сестры как совместно нажитое имущество и судьба супружеской доли после смерти мужа

Семейный кодекс РФ прямо устанавливает режим совместной собственности имущества, нажитого в браке:

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (СК РФ, статья 34, пункт 1)

При этом не имеет значения, на чьё имя оно оформлено:

"…любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства." (СК РФ, статья 34, пункт 2)

Следовательно, ½ доля сестры, купленная в браке, входила в общую совместную собственность с мужем, если иное не было предусмотрено брачным договором. После смерти мужа эта совместная собственность прекратилась, и возник вопрос о наследовании его части. Гражданский кодекс РФ конкретизирует:

"В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определён брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда." (ГК РФ, статья 256, пункт 4, абзац 2)

А также:

"Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам." (ГК РФ, статья 1150)

Таким образом, супружеская доля (½ от доли сестры, то есть ¼ от всей квартиры) должна была войти в состав наследства и перейти к наследникам умершего по закону или завещанию.

2. Необходимость нотариально удостоверенного согласия на отчуждение доли при жизни супруга и после его смерти

По общему правилу для сделок с имуществом, находящимся в совместной собственности, требуется согласие обоих супругов. Семейный кодекс РФ предписывает:

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (СК РФ, статья 35, пункт 3)

Это правило действовало бы, если бы муж был жив. Отсутствие такого согласия давало бы супругу право в течение года требовать признания сделки недействительной (статья 173.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 35 СК РФ).

Однако в связи со смертью мужа брак прекратился соответственно, обязанность получать у него согласие отпала. Факт смерти подтверждается свидетельством о смерти, и этого документа достаточно, чтобы обосновать отсутствие необходимости в согласии. В данном случае сестрой предоставлено именно такое свидетельство.

Но это не снимает вопрос о правах на долю самого умершего. Согласие не требуется, однако требуется определить, кому теперь принадлежит имущество, ранее бывшее в совместной собственности.

3. Регистрация перехода права без оформленных наследственных прав: возможные действия Росреестра

Хотя в ЕГРН правообладателем значится только сестра, регистрирующий орган при проверке представленных документов может выявить обстоятельства, указывающие на то, что лицо не является полноправным собственником всей доли. В Законе о государственной регистрации недвижимости предусмотрено основание для приостановления:

"Осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается ... в случае, если:

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; ..." (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1)

Регистратор вправе проверить основания возникновения права, и если из договора купли-продажи или иных документов будет следовать, что сестра на момент приобретения состояла в браке, он может усомниться в полноте её полномочий. Однако на практике, если в ЕГРН нет отметок об ограничениях, а заявитель представляет свидетельство о смерти и подтверждает отсутствие других собственников, регистрация может быть совершена. Тем не менее такая регистрация будет уязвимой с точки зрения прав наследников.

Отдельно стоит отметить, что продажа доли в праве общей долевой собственности, как правило, подлежит нотариальному удостоверению (статья 42 ФЗ № 218-ФЗ, часть 1.1). В вашем случае, если обе сестры продают свои доли покупателю по одной сделке, применяется исключение – сделка по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, и нотариальная форма не обязательна. Однако это не отменяет общей обязанности удостовериться в правомочиях продавца.

4. Правовые последствия для сделки, совершённой без учёта наследственных прав

Если сделка будет зарегистрирована, наследники умершего мужа вправе оспорить её в судебном порядке. Поскольку доля в квартире выбыла из владения наследников помимо их воли (они не давали согласия и не знали об отчуждении), они могут истребовать её у добросовестного приобретателя. Гражданский кодекс не связывает добросовестность приобретателя только с данными ЕГРН, и хотя:

"Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него." (ГК РФ, статья 8.1, пункт 6)

Но, учитывая специфику – наличие свидетельства о смерти и отсутствие документов о наследовании, суд может признать, что покупатель (или его представители, банк) должен был усомниться в полномочиях продавца, что лишит его статуса добросовестного. Кроме того, исковая давность по требованиям наследников составляет три года с момента, когда они узнали или должны были узнать о нарушении своего права.

5. Особенности военной ипотеки

Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» не устанавливает дополнительных требований к подтверждению прав продавца, выходящих за рамки общих норм гражданского законодательства. Однако банк, кредитующий сделку, и уполномоченный орган («Росвоенипотека») всегда проводят юридическую экспертизу на предмет чистоты титула. Отсутствие документов об оформлении наследственных прав на половину доли может классифицироваться банком как правовой риск, и он может отказать в выдаче кредита или потребовать устранения недостатков. Таким образом, требования военной ипотеки не ужесточают напрямую состав документов, но косвенно вынуждают продавца подтвердить безупречность своего права.

Выводы и практические рекомендации

1. Доля сестры, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. Несмотря на то что в ЕГРН она записана одна, после смерти мужа его супружеская доля (¼ от всей квартиры) входит в наследственную массу и принадлежит наследникам.

2. Для продажи доли при живом супруге требовалось бы нотариальное согласие. После смерти мужа его согласие не требуется, достаточно свидетельства о смерти, но это не решает вопрос с наследственной долей.

3. Росреестр может зарегистрировать переход права на основании представленных документов, если не выявит факт приобретения доли в браке и последующее неоформленное наследство. Однако такая регистрация будет крайне нестабильной и создаёт высокий риск последующего оспаривания и истребования доли наследниками.

4. Продажа без оформленных наследственных прав влечёт риск признания сделки недействительной в части, превышающей собственные права сестры-продавца (⅛ доли всей квартиры). Покупатель может потерять приобретённое имущество, а к продавцу будет предъявлено требование о возврате денежных средств. Учитывая использование военной ипотеки, банк также пострадает и будет вынужден защищать свои интересы.

5. Рекомендуемый порядок действий:

   • Вдове следует обратиться к нотариусу для оформления наследственного дела. Необходимо получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (статья 75 Основ законодательства о нотариате), а затем – свидетельство о праве на наследство на долю умершего мужа. Только после этого она становится полноправным владельцем всей своей ½ доли.
   • Если есть другие наследники (например, дети умершего, родители), целесообразно урегулировать с ними вопрос о разделе наследственного имущества или получить от них отказы от наследства в пользу вдовы.
   • После приведения документов в порядок можно спокойно заключать договор купли-продажи и не опасаться претензий ни со стороны регистрирующего органа, ни со стороны наследников.

6. Ввиду важности правильной последовательности действий и возможных нюансов (брачный договор, завещание и др.) настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся в области наследственного и семейного права. Это позволит избежать дорогостоящих судебных споров и гарантировать чистоту сделки для покупателя с военной ипотекой.