Выделение долей детям после покупки квартиры с маткапиталом в 2020 году

Как исполнить обязательство о выделении долей детям в квартире, купленной с использованием материнского капитала

Вы приобрели квартиру с использованием средств материнского капитала и дали нотариальное обязательство о выделении долей детям. В настоящее время право собственности зарегистрировано только на вас и супругу. Теперь это обязательство необходимо исполнить. Разберу пошагово, как правильно это сделать с юридической точки зрения.

Шаг 1. Сначала нужно определить доли супругов в квартире

Согласно законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), если брачным договором не установлено иное. Поскольку вы приобрели квартиру в браке, она считается вашей общей совместной собственностью, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Из контекста следует, что доли между вами и супругой ранее не определялись. Закон не требует обязательного раздела имущества для исполнения обязательства, но на практике это первый и необходимый шаг, чтобы впоследствии было от чего «отчуждать» доли детям.

Соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено. Это прямое требование Семейного кодекса РФ:

"Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ, Статья 38)

Таким образом, вы заключаете у нотариуса соглашение о разделе совместно нажитого имущества и определении долей. Простой письменной формы здесь недостаточно — отсутствие нотариального удостоверения влечет недействительность такого соглашения.

Шаг 2. Заключение соглашения о выделении долей детям

Обязанность наделить детей долями прямо установлена законом:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10)

Теперь, когда ваши с супругой доли определены, вы заключаете второе соглашение — о выделении долей детям (или дарении частей ваших долей). Это соглашение опосредует переход части права собственности от родителей к детям.

Относительно формы такого соглашения необходимо учитывать следующее. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» содержит норму:

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:... сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)

На первый взгляд может показаться, что, поскольку доли отчуждаются не всеми сособственниками (дети на момент отчуждения своих долей не имеют), то сделка требует нотариальной формы. Однако правоприменительная практика по данному вопросу неоднозначна. Учитывая, что дети являются несовершеннолетними и на них распространяются специальные правила статьи 37 ГК РФ (управление имуществом подопечного), а также во избежание проблем с государственной регистрацией, настоятельно рекомендую оформить передачу долей детям через нотариуса.

Кроме того, если вы решите оформить не выдел долей, а именно передачу (дарение) родителями частей своих долей детям, то также действует общее правило о нотариальной форме подобных сделок.

Шаг 3. Документы, необходимые для государственной регистрации прав

После нотариального удостоверения всех необходимых соглашений (о разделе имущества супругов и о наделении долями детей), нужно зарегистрировать право общей долевой собственности за всеми членами семьи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Основанием для регистрации будут ваши нотариально удостоверенные сделки. Это прямо предусмотрено законом:

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:... договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Особенностью регистрации права, возникающего на основании нотариально удостоверенной сделки, является то, что нотариус может сам направить документы на регистрацию в электронном виде:

"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:... нотариуса... при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15)

Рекомендуется попросить нотариуса самостоятельно направить документы в Росреестр. Это значительно ускорит и упростит процесс.

Минимальный пакет документов для регистрации будет выглядеть так:

1. Заявление о государственной регистрации прав (подается всеми приобретателями долей, то есть и родителями, и детьми, однако от имени несовершеннолетних детей действуют их родители);
2. Нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества супругов;
3. Нотариально удостоверенное соглашение о выделении долей детям (или договор дарения);
4. Квитанция об уплате государственной пошлины (предоставляется по желанию);
5. Документы, удостоверяющие личности заявителей (паспорта, свидетельства о рождении детей);
6. Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи).

О сроках исполнения обязательства и ответственности

В предоставленном контексте я не обнаружил норм, устанавливающих конкретный срок исполнения обязательства о выделе долей, а также норм об ответственности за его нарушение. Федеральный закон № 256-ФЗ говорит об обязанности это сделать, но четкого периода не определяет.

Таким образом, вы должны исполнить обязательство в разумный срок. Длительное уклонение от исполнения нотариально удостоверенного обязательства может привести к негативным последствиям: например, территориальный орган Социального фонда России (СФР) или органы прокуратуры могут обратиться в суд с требованием о понуждении к исполнению обязательства в судебном порядке.

Дополнительную информацию о возможных сроках и санкциях рекомендую искать в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также в тексте вашего нотариального обязательства.

Итоговые рекомендации

1. Обратитесь к нотариусу с паспортами, свидетельствами о браке и рождении детей, договором купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН.
2. Первым этапом заключите нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, установив доли супругов в квартире.
3. Далее у того же нотариуса заключите соглашение о наделении детей долями в праве собственности. Размер долей, выделяемых детям, определяется вами по соглашению; главное, чтобы они были соразмерны использованным средствам материнского капитала (хотя эта соразмерность формально проверяется СФР или судом, а не Росреестром).
4. Поручите нотариусу отправить документы на государственную регистрацию в Росреестр в электронном виде — это самый быстрый способ. Простой письменной формы соглашения недостаточно, так как закон требует нотариального удостоверения для соглашения о разделе имущества супругов и для сделок с долями.
5. Факт регистрации всех членов семьи в квартире для определения и регистрации права собственности значения не имеет. Зарегистрированное право общей долевой собственности — единственное юридическое подтверждение того, что дети стали собственниками.

Если вы столкнетесь с трудностями или получите претензии от Социального фонда России, рекомендую привлечь к решению вопроса адвоката.