Как определить стоимость 1/6 доли в квартире и продать или выкупить её
Вы оказались в ситуации, когда после смерти супруги принадлежащая ей 1/2 доля в трехкомнатной квартире перешла по наследству вам и двум её сыновьям от первого брака. По документам, выданным нотариусом, каждому из сыновей полагается по 1/6 доле, а вам, с учётом вашей исходной 1/2, стало принадлежать 2/3 (4/6) доли. Теперь вы хотите либо продать свою часть, либо выкупить доли сыновей. Ниже разбираем, как правильно посчитать стоимость одной шестой, как действовать с точки зрения закона и какие налоги могут возникнуть.
1. Как образовались доли и законно ли это
Изначально квартира находилась в общей долевой собственности: по 1/2 у вас и у супруги. После её смерти её доля была унаследована тремя наследниками по закону – пережившим супругом (вами) и двумя детьми от первого брака. При отсутствии завещания наследники одной очереди наследуют в равных долях, поэтому 1/2 разделилась на три равные части – по 1/6 каждому.
«Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными» (ГК РФ, статья 245).
Таким образом, ваш итоговый размер доли составил:
- прежняя 1/2 (3/6) + унаследованная 1/6 = 4/6 = 2/3,
- у каждого сына – 1/6.
Нотариальные свидетельства о праве на наследство, где каждому сыну указано по 1/6, полностью соответствуют закону.
2. Как определить рыночную стоимость 1/6 доли
Просто разделить 4,5 млн рублей (цена всей квартиры) на 6 – некорректно. Доля в праве собственности стоит меньше, чем пропорциональная часть от целого, потому что она менее ликвидна и не даёт исключительного права пользования конкретной комнатой.
Для точного расчёта необходимо заказать независимую оценку. Оценщик определит рыночную стоимость именно вашей доли.
«Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией…» (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3).
Любой собственник обладает безусловным правом на проведение оценки (статья 6 Закона). По итогам оценщик составляет отчёт, который имеет доказательственное значение.
«Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, … признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки» (статья 12 Закона).
Цена в договоре купли-продажи недвижимости является существенным условием, и её отсутствие делает договор незаключённым (ст. 555 ГК РФ). Опираться на отчёт оценщика – самый надёжный способ избежать споров.
3. Выкуп или продажа: процедуры и преимущественное право
3.1. Если вы выкупаете доли сыновей
Вы как участник долевой собственности покупаете доли у других участников. Здесь преимущественное право покупки не действует – статья 250 ГК РФ применяется лишь при продаже постороннему лицу.
Однако сделка купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда все участники продают свои доли одновременно по одному договору:
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…» (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 42).
Значит, договор о покупке вами долей сыновей нужно оформлять у нотариуса. После регистрации перехода права в Росреестре вы станете единоличным собственником.
3.2. Если вы продаёте свою долю постороннему
Тогда вы обязаны соблюсти право преимущественной покупки, принадлежащее остальным участникам (сыновьям):
«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях…
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца … продавец вправе продать свою долю любому лицу» (ГК РФ, статья 250).
Если вы проигнорируете это требование, сыновья в течение трёх месяцев смогут через суд перевести на себя права и обязанности покупателя.
3.3. Можно ли принудительно выкупить доли (или обязать вас их купить)?
По общему правилу никто не обязан покупать чужую долю. Однако статья 252 ГК РФ допускает, что если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании жилья, суд может обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. 1/6 доля в типичной трёхкомнатной квартире скорее не является «незначительной»; к тому же сыновья, видимо, не проживают в квартире и не пользуются ею, поэтому перспектива принудительного выкупа сомнительна. Договариваться здесь — предпочтительный путь.
4. Налогообложение при продаже
Налоговые последствия различаются для вас и для сыновей, поскольку часть вашей доли принадлежала вам многие годы, а другая часть унаследована недавно.
4.1. Ситуация сыновей
Они получили доли по наследству в прошлом году. Минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет для такого имущества три года:
«минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования…» (НК РФ, статья 217.1).
Если они продадут свои доли раньше трёх лет, доход будет облагаться налогом. При этом они вправе использовать один из двух вычетов:
- имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей (пропорционально доле) для всей проданной квартиры,
- либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой доли (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Так как каждый сын продаст 1/6 долю, вычет в 1 млн рублей распределяется пропорционально (по договорённости или пропорционально доле) – фактически на каждого придётся разрешённый вычет в размере не более 166 666 рублей. Если цена сделки выше, с разницы нужно уплатить 13% НДФЛ (прогрессивная шкала применяется при превышении 2,4 млн рублей совокупного годового дохода).
4.2. Ваша ситуация при продаже
Вы владеете 2/3 доли, которая состоит из:
- старой 1/2 (скорее всего, более 3 или 5 лет) – при продаже этой части налога нет,
- унаследованной в прошлом году 1/6 – по ней трёхлетний срок ещё не истёк.
Если вы решите продать всю свою долю (2/3) в ближайшее время, вам нужно будет выделить сумму, приходящуюся на 1/6, и с этой части рассчитать НДФЛ. Однако вы также имеете право на вычет в размере до 1 млн рублей (в целом по всей вашей доле) или на учёт расходов наследодателя. Поскольку вычет суммируется на всю жилую недвижимость, проданную за год, часто налог можно свести к нулю, но точный расчёт требует анализа ваших обстоятельств.
По окончании года, в котором произошла продажа, необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (ст. 228, 229 НК РФ).
Выводы и практические рекомендации
- Первым шагом закажите профессиональный отчёт об оценке рыночной стоимости 1/6 доли. Это даст вам объективную цифру для переговоров и оформит сделку бесспорно.
- Если вы хотите выкупить доли, предложите сыновьям цену на основе оценки. Договор купли-продажи удостоверьте у нотариуса и зарегистрируйте переход права в Росреестре. Никакого извещения о продаже не требуется.
- Если вы решите продать свою долю, сначала в письменном виде предложите её сыновьям по той цене, за которую готовы продать. При отказе или молчании в течение месяца сможете продать третьему лицу.
- Тщательно просчитайте налоги. Сыновьям при продаже раньше трёх лет с момента смерти матери придётся заплатить НДФЛ с суммы, превышающей положенный вычет. Вам при продаже всей доли также может возникнуть налог с унаследованной части. Во избежание ошибок имеет смысл обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и налоговому консультированию.
- Не разменивайте оценку на «обычную арифметику». Даже если вся квартира стоит 4,5 млн, неликвидность доли реально снижает её цену на 20-40 %. Только оценщик, следуя федеральным стандартам, учтёт все скидки, присущие вашему случаю.
Таким образом, закон позволяет прозрачно определить цену 1/6 доли и выбрать подходящий вариант – выкуп или продажу. Главное – соблюсти процедурные требования и вовремя заложить налоговые обязательства.
