Продажа доли несовершеннолетнего в квартире по доверенности: возможна ли и что требует опека?

Продажа доли несовершеннолетнего в квартире при переезде в другой регион: оформление доверенности и получение согласия опеки

Анализ ситуации

Ваш 12-летний сын владеет 1/3 долей в квартире. Поскольку ребенку нет 14 лет, он является малолетним и не может самостоятельно участвовать в сделках. Вы как мать выступаете его законным представителем. Ключевые сложности: вы не можете присутствовать на сделке лично, отец ребенка не дает согласие на продажу, а его местонахождение неизвестно.

Порядок получения разрешения опеки и возможность оформления доверенности

Можно ли оформить доверенность на бабушку?

Да, доверенность от имени малолетнего ребенка может быть выдана, но Вами как законным представителем, а не ребенком. Орган опеки прав в том, что сам 12-летний ребенок не может выдавать доверенности, но он не совсем точен в остальном.

Согласно статье 185 ГК РФ:

"Доверенность от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители."

Статья 28 ГК РФ подтверждает, что:

"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны."

Вы как законный представитель сына вправе выдать нотариальную доверенность на бабушку для представления интересов ребенка при продаже его доли. Однако для этого потребуется предварительное разрешение органа опеки. Статья 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" прямо указывает:

"Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного."

Таким образом, алгоритм такой: сначала получаете в опеке разрешение на отчуждение доли ребенка и на выдачу доверенности, затем у нотариуса оформляете доверенность на бабушку от своего имени (как законного представителя сына).

Нужно ли присутствие ребенка у нотариуса?

Нет, личное присутствие ребенка при удостоверении доверенности не требуется. Это вытекает из того факта, что доверенность выдается вами как законным представителем, а не самим малолетним. Нотариус проверит ваши полномочия как матери, а также наличие разрешения органа опеки.

Согласие второго родителя: можно ли обойтись без него?

По общему правилу родители имеют равные права в отношении детей. Статья 65 Семейного кодекса РФ устанавливает:

"Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд."

Однако если местонахождение отца неизвестно, разрешение опеки может быть выдано без его согласия. Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда:

"Разрешение органа опеки и попечительства может быть выдано без согласия второго родителя, если местонахождение его неизвестно, второй родитель лишен родительских прав или признан недееспособным."

Если точное местонахождение отца неизвестно, вам необходимо подтвердить этот факт документально (например, справкой из органов внутренних дел о розыске, решением суда о признании безвестно отсутствующим). Если отец просто уклоняется от дачи согласия, но вы знаете где он находится, то вопрос решается через обращение в орган опеки для разрешения разногласий между родителями или через суд.

Документы для получения разрешения органа опеки

На основании Постановления Правительства РФ от 07.10.2020 N 1619 для получения разрешения законный представитель подает в орган опеки по месту жительства ребенка заявление и следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (ваш паспорт)
2. Свидетельство о рождении ребенка
3. Документ, подтверждающий полномочия законного представителя (ваш паспорт с записью о детях, свидетельство о рождении ребенка)
4. Документы о праве собственности ребенка на долю (выписка из ЕГРН, договор, на основании которого ребенок получил долю)
5. Справка о регистрации ребенка по месту жительства (выписка из домовой книги подтверждает это)
6. Справка о доходах ребенка (если есть какие-либо доходы)
7. Документы, подтверждающие необходимость продажи (например, предварительный договор на приобретение другого жилья для ребенка в новом регионе, который подтвердит улучшение жилищных условий)
8. Проект договора купли-продажи с указанием всех существенных условий
9. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
10. Документы в отношении отца: если его местонахождение неизвестно — документы, подтверждающие это (справка о розыске из полиции, решение суда); если известно, но он отказывается — его нотариально удостоверенное согласие (альтернативно — решение суда или разрешение опеки на сделку без его согласия)

Важное условие для получения разрешения

Для того чтобы опека разрешила продажу доли, необходимо подтвердить, что права ребенка не будут нарушены. Согласно статье 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" отчуждение жилого помещения подопечного допускается, в частности:

"при перемене места жительства подопечного"

Ваш переезд в другой регион как раз подходит под это основание. Но опека потребует доказательств того, что ребенок получит равноценное или лучшее жилье в новом месте либо его доля будет сохранена (например, покупка жилья в новом регионе с выделением доли ребенку или зачисление денег от продажи на его счет).

Влияние регистрации ребенка в квартире

Регистрация ребенка в отчуждаемой квартире — это ключевой фактор, из-за которого и требуется согласие опеки в вашем случае. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ:

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства."

Поскольку ребенок не просто зарегистрирован, но и является собственником доли, разрешение опеки обязательно в любом случае, независимо от регистрации.

После продажи квартиры право пользования ею для ребенка прекращается (пункт 2 статьи 292 ГК РФ), поэтому опека будет проверять, обеспечен ли ребенок другим жильем.

Процесс сделки: важные особенности

Поскольку квартира находится в долевой собственности, необходимо учитывать статью 246 ГК РФ:

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."

Это означает, что все трое собственников (включая вас, если у вас тоже есть доля, и второго собственника) должны прийти к соглашению о продаже. Продажа всей квартиры целиком проще, чем продажа отдельной доли. При продаже доли постороннему лицу нужно соблюсти преимущественное право покупки других собственников (статья 250 ГК РФ).

Сделка с долей несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно статье 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":

"Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению."

Выводы и рекомендации

1. Продажа доли возможна, но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

2. Доверенность на бабушку оформить можно. Ее выдает не ребенок, а вы как законный представитель. Для этого сначала нужно получить разрешение опеки и на саму сделку, и на выдачу доверенности.

3. Согласие отца формально требуется, но если его местонахождение действительно неизвестно, опека может дать разрешение без него. Если он известен, но уклоняется от дачи согласия, вопрос решается через орган опеки или суд. Рекомендую начать с получения справки из полиции о том, что местонахождение отца не установлено, либо с заявления в суд о признании его безвестно отсутствующим.

4. Ребенку у нотариуса присутствовать не нужно — доверенность оформляется вами как законным представителем.

5. Для опеки подготовьте подтверждение того, что в новом регионе ребенок будет обеспечен жильем (предварительный договор покупки с выделением доли ребенку, либо документы о покупке жилья в новом регионе). Опека требует гарантий, что имущественные права ребенка не пострадают.

Если опека отказывает необоснованно, их решение можно обжаловать в суде. В сложной ситуации с отцом рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве, для сопровождения сделки и решения вопроса с получением разрешения без согласия второго родителя.