Продажа доли в квартире, если родственники умершего сособственника проживают, но не оформляют наследство

Продажа доли в квартире при «зависшем» наследстве: как поступить, если второй собственник умер, а наследники не оформляют права

Анализ правовой ситуации и статуса лиц

Ваша ситуация осложнена правовой неопределенностью статуса второй доли (3/4) и лиц, проживающих в квартире. Главная проблема не в том, что умерший все еще числится в ЕГРН, а в том, что его родственники, игнорируя поход к нотариусу, скорее всего, фактически приняли наследство. Это кардинально меняет дело и не позволяет считать долю выморочной (то есть отходящей государству).

В соответствии с законом, наследство может быть принято не только подачей заявления нотариусу, но и фактическими действиями. Как указано в Гражданском кодексе:

«Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества...»

(Источник: ГК РФ, Статья 1153. Способы принятия наследства)

Проживание в квартире, оплата коммунальных услуг (если она производится), поддержание жилья в порядке — все это явные признаки фактического принятия наследства. Тот факт, что они не оформили свои права у нотариата, не отменяет возникновения самого права на наследство.

«Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.»

(Источник: ГК РФ, Статья 1152. Принятие наследства)

Таким образом, титульным собственником доли 3/4 по документам умерший, а материальными правопреемниками, которые фактически вступили в права, являются проживающие женщина и ее сын.

Применимые нормы и невозможность «упрощенного» порядка

Ваше желание продать свою долю наталкивается на несколько препятствий, которые нельзя обойти без суда:

1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Вы как продавец обязаны известить других сособственников о продаже. Поскольку сведения в ЕГРН недостоверны, извещать некого. Умерший извещение не получит, а живые люди, пусть и фактически принявшие наследство, юридически не являются сособственниками по данным реестра. Нотариус, оформляя сделку, увидит расхождение и не сможет удостоверить отказ от преимущественного права покупки от имени живых наследников, так как их права не зарегистрированы. Росреестр также приостановит регистрацию перехода права, если не будут соблюдены правила о преимущественном праве покупки.

2. Достоверность государственного реестра. Продать долю просто «как есть», уведомив по последнему известному адресу умершего, не получится. Согласно закону, для регистрации перехода права потребуются документы, подтверждающие отказ сособственников от покупки.

   «Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... если: ... при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности... к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли...»

   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)
   Документа от умершего или от лиц, чьи права не зарегистрированы, вы получить не сможете.

3. Нарушение ваших прав владения. Ваше право владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, нарушено, так как вас не пускают в квартиру.

   «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.»

   «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.»

   (Источники: ГК РФ, Статья 247, Статья 304)

Выводы и пошаговая стратегия действий

Упрощенного порядка в вашей ситуации не существует. Для разрешения проблемы необходима целенаправленная судебная работа. Рекомендуется следующий алгоритм действий, возможно, в рамках одного судебного процесса:

Шаг 1. Обращение в суд с объединенным иском.
Вам необходимо подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ). Ответчиками должны выступать женщина и ее сын — лица, фактически принявшие наследство. В иске следует объединить несколько требований:

• Основное требование об установлении юридического факта: просить суд установить факт принятия наследства ответчиками после смерти второго собственника.

  «Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан... Суд рассматривает дела об установлении: ... 9) факта принятия наследства и места открытия наследства...»

  (Источник: ГПК РФ, Статья 264)
  Этот факт принципиально важен для всех последующих требований. Удовлетворение этого требования позволит документально зафиксировать, кто именно является вашим сособственником на стороне 3/4 доли.

• Производное требование о признании права собственности: просить суд признать за ответчиками право общей долевой собственности на 3/4 доли квартиры в порядке наследования. Это требование заменит им поход к нотариусу и станет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

• Требование об устранении препятствий в пользовании: просить суд обязать ответчиков не чинить вам препятствий в доступе в квартиру и определить порядок пользования жилым помещением, закрепив за вами право на непроживание с компенсацией или право на пользование конкретной комнатой (что для 1/4 доли в двушке маловероятно, но требовать порядок пользования нужно).

Одновременное рассмотрение этих требований допустимо и эффективно, так как они связаны единым основанием (одним и тем же составом наследников и имущества).

Шаг 2. Реализация преимущественного права покупки после решения суда.
После вступления решения суда в законную силу, оно станет основанием для регистрации права собственности на 3/4 за ответчиками.

«...основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 5) вступившие в законную силу судебные акты...»

(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Как только в ЕГРН появятся корректные данные о собственниках 3/4 доли, вы сможете официально, через нотариуса, направить им предложение о покупке вашей 1/4 доли, тем самым соблюдя преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). По истечении месяца с момента получения ими извещения (или после нотариально заверенного отказа) вы будете вправе продать свою долю любому третьему лицу, и у Росреестра не будет оснований для приостановки регистрации.

Шаг 3. Обеспечительные меры (дополнительная опция).
Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий со стороны ответчиков во время судебного разбирательства (например, попытки продать свои неоформленные права), одновременно с иском можно подать ходатайство об обеспечении иска в виде запрета на регистрационные действия с квартирой.

«По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска... если непринятие мер... может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.»

(Источник: ГПК РФ, Статья 139)

Рекомендация. Самостоятельное ведение такого сложного процесса может быть затруднительным из-за необходимости правильного формулирования объединенных требований и сбора доказательств фактического принятия наследства (справки о совместном проживании с умершим, квитанции об оплате ЖКХ и т.д.). Настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной помощью к адвокату.