Оформление возврата долей после отказа от наследства

Как матери передать доли в квартире сыновьям: дарение или купля‑продажа?

После того как вы с братом отказались от наследства в пользу матери, она стала собственницей всей квартиры (или соответствующих долей). Теперь мать хочет вернуть вам части этого жилья. Рассмотрим два варианта – дарение и куплю‑продажу – с точки зрения налогообложения, обязательности нотариальной формы и возможных рисков.

1. Обязательное нотариальное удостоверение

Любая сделка, по которой мать передаёт вам доли в праве собственности на квартиру, должна быть удостоверена нотариусом. Это прямое требование закона для случаев, когда отчуждается не всё имущество всеми собственниками одновременно.

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1. сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
   …»
   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42)

Поскольку мать передаёт только часть принадлежащей ей недвижимости (доли), а не все доли сразу, исключение не работает – нотариальная форма обязательна и для договора дарения, и для договора купли-продажи.

2. Налоговые последствия

2.1. Если оформлять договор дарения

Для вас (одаряемых):
Доходы, полученные в порядке дарения от близкого родственника, освобождаются от налога на доходы физических лиц.

«Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, …)».
(Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1)

Мать и сыновья безусловно относятся к числу близких родственников, поэтому никакого НДФЛ с подаренных долей у вас не возникнет. Подавать налоговую декларацию в этом случае также не требуется: вы вправе не указывать освобождаемые доходы в декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Для матери (дарителя):
При дарении мать не получает дохода, следовательно, никаких налоговых обязательств у неё тоже не появляется.

Плюс на будущее:
Когда вы впоследствии решите продать подаренные доли, минимальный срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже, составит всего 3 года, так как право собственности было получено по договору дарения от близкого родственника.

«В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика …»
   (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1, пункт 3)

2.2. Если оформлять договор купли‑продажи

Для матери (продавца):
У матери возникает доход от продажи недвижимости. Поскольку она получила доли в порядке наследования (после отказа сыновей в её пользу), для неё минимальный срок владения этим имуществом тоже составляет 3 года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Если с момента смерти отца прошло меньше трёх лет, матери придётся:

• подать налоговую декларацию и,
• заплатить 13% НДФЛ с суммы, превышающей 1 млн рублей (стандартный вычет при продаже недвижимости, ст. 220 НК РФ), либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы наследодателя (вашего отца) на приобретение квартиры.
  При значительной кадастровой стоимости квартиры налог может оказаться весьма ощутимым.

Для вас (покупателей):
Налогов при покупке вы не платите (НДФЛ удерживается только с продавца). Однако есть важный негативный момент для будущего:

«Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи (вычет при приобретении жилья), не предоставляются … в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми …»
(Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 5)

Мать и сыновья – взаимозависимые лица. Если вы купите у неё доли, то в дальнейшем не сможете получить имущественный налоговый вычет по расходам на это приобретение. При дарении такого ограничения нет (хоть вы и не несёте расходов, но и деньги не тратите).

Кроме того, купля‑продажа между указанными лицами всё равно признаётся доходом продавца (ст. 208 НК РФ не исключает доходы по гражданско‑правовым сделкам между родственниками), поэтому налог у матери сохранится.

3. Государственная пошлина и нотариальный тариф

Размер затрат на оформление складывается из двух частей:

• Нотариальный тариф – за удостоверение обязательной сделки с долей, предмет которой подлежит оценке:

  «за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно … – 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей».
  (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 333.24, подпункт 5 пункта 1)

• Государственная пошлина за регистрацию права в Росреестре на каждую долю:

  «за государственную регистрацию прав … в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности … – 4000 рублей (при кадастровой стоимости доли до 20 млн руб.); при стоимости свыше – 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей».
  (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 333.33, подпункт 22 пункта 1)

Нотариус сам направит документы в Росреестр в электронном виде, если вы не возражаете, что ускорит процесс.

4. Выводы и практические рекомендации

• Выбирайте договор дарения. Он полностью освобождён от налогообложения, не требует подачи декларации, сохраняет для сыновей минимальный срок владения 3 года на будущее и не лишает их никаких налоговых вычетов.
• Договор купли‑продажи породит налог у матери и «закроет» право сыновей на имущественный вычет при покупке, поэтому для вашей семьи он невыгоден.
• В обоих случаях обязательно посетите нотариуса – без нотариального удостоверения сделка с долями не пройдёт государственную регистрацию.
• Матери следует подготовить документы, подтверждающие право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН), а вам – паспорта. Нотариус разъяснит условия сделки и проверит её законность.
• После удостоверения договора нотариус подаст заявление на регистрацию перехода права, и вы станете собственниками долей с даты внесения записи в ЕГРН.

Таким образом, оптимальный способ – нотариально удостоверенный договор дарения долей. Налогов никому платить не придётся, и вы получаете недвижимость на максимально выгодных условиях.