Анализ ситуации с продажей квартиры, приобретённой на материнский капитал, без выделенных долей детям
Анализ правового статуса квартиры
Ситуация сложная, так как в ней переплетаются режим совместной собственности супругов и публично-правовое обязательство перед детьми, возникшее из факта использования средств материнского (семейного) капитала. И вы, и ваша бывшая супруга нарушили это обязательство, что является корнем проблемы. Просто так продать квартиру на текущем этапе действительно невозможно без судебного вмешательства.
Квартира была приобретена в браке. Согласно законодательству, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на чьё имя оно оформлено.
“Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.” (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
Тот факт, что квартира оформлена только на вас, не делает вас её единственным собственником в отношении той части, которая была оплачена общими средствами супругов и кредитными средствами. Ваша бывшая супруга имеет равные с вами права на это имущество, пока не произведён его раздел.
Одновременно с этим, использование материнского капитала накладывает императивное обязательство: оформить жильё в общую собственность родителей и всех детей.
“Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.” (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Это обязательство не было исполнено. Дети не стали собственниками, но у них возникло право требовать исполнения этого обязательства. Росреестр, отказывая в регистрации сделок, действует правомерно, защищая права детей.
Применимые нормы и ответы на ваши вопросы
1. Принудительный выдел долей детям и раздел имущества супругов
Это ваш основной путь решения проблемы. Поскольку добровольно вы с бывшей женой не можете договориться, необходимо обращаться в суд.
По долям детей: Ваше нотариальное обязательство — это гражданско-правовое обязательство. Его неисполнение даёт заинтересованным лицам право требовать его исполнения в натуре. Вы, как лицо, давшее обязательство и заинтересованное в его скорейшем исполнении для дальнейшего распоряжения имуществом, можете подать иск о понуждении к исполнению обязательства. Ответчиком будет ваша бывшая супруга как второй родитель и второй участник общей совместной собственности. Суд может обязать её совершить действия по выделу долей (подписать соглашение), а в случае её уклонения — решение суда заменит её согласие.
“В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре...”
“При принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия... суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика...” (Источники: ГК РФ, Статья 308.3; ГПК РФ, Статья 206)
По разделу имущества: Этот вопрос неотделим от долей детей. Сначала суду нужно определить доли бывших супругов, а затем — детские доли. По общему правилу, доли супругов признаются равными.
“При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.” (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 39)
Однако, поскольку в квартире за счёт маткапитала должны быть доли детей, материнский капитал — это целевая выплата, которая не является совместной собственностью супругов и должна распределяться на всех членов семьи. Суд определит размер долей, соразмерный вложенным средствам маткапитала, и выделит доли детям.
В этом процессе обязательно будет участвовать орган опеки и попечительства для защиты интересов детей.
“Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей... В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.” (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 64)
Более того, прокурор также вправе вступить в такой процесс для дачи заключения.
“Прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам... в целях осуществления возложенных на него полномочий.” (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, статья 45)
2. Можно ли продать квартиру или долю без согласия бывшей супруги?
Продать всю квартиру вы не можете без её нотариально удостоверенного согласия, так как она, будучи совместной собственностью, требует согласия обоих супругов на распоряжение. Это прямое требование закона.
“Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.” (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 35)
Сделка без такого согласия может быть признана судом недействительной в течение года с момента, когда второй супруг узнал о ней. Отсутствие этого согласия также является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права.
Продать свою долю в праве собственности до её формального выделения и раздела имущества вы тоже не можете. Объекта «ваша доля» как отдельного предмета сделки не существует. Пока имущество находится в режиме совместной собственности, доли не определены.
“Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.” (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
Даже если представить, что раздел уже произведён и вы продаёте уже свою выделенную долю, это крайне маловероятно без решения суда. Но даже в этом случае продать её вы сможете только с соблюдением преимущественного права покупки со стороны других участников долевой собственности (вашей бывшей жены и детей в лице их законного представителя), и опять же, регистрация будет невозможна, пока не устранено нарушение в виде невыделенных детских долей. Росреестр приостановит регистрацию.
3. Права бывшей супруги и детей на проживание
Пока ситуация не разрешена, и бывшая супруга, и дети имеют полное право проживать в этой квартире. Они являются членами семьи собственника (даже бывшими членами семьи) и имеют право пользования этим жилым помещением.
“Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.” (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292)
Их право пользования не прекращается автоматически с разводом, если иное не установлено соглашением или решением суда. Более того, квартира является местом жительства несовершеннолетних детей, и их право пользования производно от права того родителя, с которым они проживают.
Выводы и рекомендации
Вы оказались в тупиковой ситуации, выйти из которой можно только через судебное решение. Действия Росреестра абсолютно законны и основаны на защите прав детей. Любая сделка, совершённая в обход требования о выделении долей, будет расценена как ничтожная, нарушающая права третьих лиц.
“Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна...” (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 168)
Вот алгоритм ваших действий:
- Подготовка и подача искового заявления в районный суд. Это ключевой шаг. Вам необходимо сформулировать иск, который будет содержать два связанных требования:
- О разделе совместно нажитого имущества (квартиры) и признании за вами и бывшей супругой права на доли (скорее всего, равные, за вычетом детских долей).
- Об исполнении нотариального обязательства и определении долей несовершеннолетних детей в праве общей собственности на квартиру.
- Привлечь к делу орган опеки и попечительства. Суд сделает это обязательно, но можете указать их в иске как третье лицо. Их заключение и позиция по размеру детских долей и соблюдению прав детей будут иметь решающее значение.
- Зарегистрировать право собственности. После вступления решения суда в законную силу, оно будет являться основанием для регистрации долей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Согласия бывшей жены для этого уже не потребуется.
- Только после этого решать вопрос о продаже. Когда доли всех членов семьи будут четко определены и зарегистрированы, вы сможете ставить вопрос о распоряжении имуществом. Но и здесь не всё просто. Для продажи долей детей потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, которое дадут только при условии, что взамен продаваемой доли детям будет предоставлена равноценная или большая площадь в другом жилье.
Ситуация сложная, но разрешимая исключительно в правовом поле. Попытки найти «обходные пути» могут привести к признанию сделок недействительными и ещё большим проблемам. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейных и жилищных спорах, для составления грамотного искового заявления и представления ваших интересов в суде.
