Жена берет ипотеку на квартиру, застройщик требует нотариальное согласие от супруга. Но муж сейчас на военной службе по контракту, его отправили в командировку в другой регион, и связи нет. Банк уже одобрил кредит, а сделка стоит. Как быть в этой ситуации? Можно ли как-то обойти требование застройщика или получить согласие без присутствия мужа? Подскажите, законный способ.
НейроадвокатТребование застройщика о предоставлении нотариально удостоверенного согласия супруга в данной ситуации не основано на законе. Правовой режим имущества, нажитого в браке, действительно подразумевает совместную собственность супругов (ст. 33, ст. 34 СК РФ). Однако закон разграничивает сделки по распоряжению общим имуществом, на которое уже зарегистрировано право, и сделки по приобретению нового имущества.
Ключевая норма, регулирующая этот вопрос, содержится в Семейном кодексе РФ:
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 3)
В вашем случае жена не распоряжается уже имеющейся в собственности семьи недвижимостью. Покупаемая квартира станет общим имуществом только после государственной регистрации права собственности. Таким образом, сделка купли-продажи, даже с использованием кредитных средств, по букве закона не входит в перечень сделок, требующих обязательного нотариального согласия супруга.
Этот вывод подтверждается и общим принципом, заложенным в той же статье:
"При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 2)
При покупке недвижимости закон исходит из презумпции, что жена действует с согласия мужа. Отсутствие его формального согласия не является препятствием для регистрации перехода права собственности в государственных органах.
Застройщик и банк часто предъявляют такое требование из соображений перестраховки и минимизации собственных рисков. Они стремятся избежать возможных судебных споров в будущем, например, если после приобретения квартиры муж заявит, что не давал согласия на покупку именно этого объекта или на таких условиях. Чтобы преодолеть это препятствие, на переговорах с застройщиком и банком следует апеллировать непосредственно к прямому указанию закона (п. 3 ст. 35 СК РФ), поясняя, что данная норма применяется к сделкам по распоряжению, а не приобретению имущества.
Даже если пойти по пути получения согласия, удостоверение командиром воинской части самого текста согласия как сделки или свидетельствование подписи на нем напрямую законом не предусмотрено. Командир части вправе удостоверять строго определенный перечень документов в порядке, приравненном к нотариальному, а именно — доверенности.
"К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: ...доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных органов и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 53)
Теоретически можно попытаться оформить от мужа доверенность, удостоверенную командиром, на имя представителя (например, его родственника или адвоката), которая бы давала полномочие выдать нотариальное согласие на приобретение квартиры от имени мужа в порядке передоверия или напрямую. Однако этот путь является очень рискованным и сложным. Согласие – это односторонняя сделка, выражающая личную волю супруга. Передача полномочия на его дачу противоречит существу семейных отношений и пункту 2 статьи 35 СК РФ, где подразумевается личное согласие второго супруга. Высока вероятность, что такое согласие, выданное представителем, впоследствии будет оспорено и признано ничтожным. На практике нотариусы и регистрирующие органы с высокой долей вероятности не примут такой документ.
Главный риск для такой сделки заключается в возможности ее оспаривания. Закон четко определяет, кто и в каких случаях может это сделать:
"Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 3)
Этот риск напрямую применим к сделкам по отчуждению общего имущества. Применительно к покупке, если сделка совершена, муж узнает о ней и будет категорически не согласен с ее условиями (например, с ценой, объектом или долговой нагрузкой), он может попытаться оспорить ее в суде. Однако перспектива такого иска маловероятна, так как сделка не является убыточной для семьи (квартира поступает в собственность, а не выбывает) и направлена на ее нужды.
Существует также риск, что впоследствии долги по ипотеке будут признаны общими:
"Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 39, пункт 3)
Даже если кредитный договор оформлен только на жену, при возникновении спора о разделе имущества, кредит, потраченный на приобретение общей квартиры, скорее всего, будет признан общим долгом, пропорционально долям в праве собственности.
Законное требование отсутствует: Требование застройщика о нотариальном согласии мужа на покупку квартиры не основано на п. 3 ст. 35 СК РФ, так как данная норма регулирует распоряжение уже имеющимся имуществом. Это ваш главный аргумент в переговорах.
Убедите застройщика и банк: Предоставьте письменное обоснование, сославшись на указанные нормы. В крайнем случае, предложите оформить простое письменное согласие мужа, когда связь с ним восстановится, или его нотариально заверенное заявление постфактум об одобрении сделки. Это может удовлетворить требования контрагентов как жест доброй воли, не являясь юридически обязательным.
Путь через командира части - ненадежен: Использование доверенности, удостоверенной командиром части, для последующей выдачи нотариального согласия представителем крайне рискованно и с высокой вероятностью будет заблокировано нотариусами или регистрационными органами.
Минимизация рисков: Главный риск — не оспаривание сделки, а будущие разногласия с супругом. Квартира станет вашей совместной собственностью. Учитывая, что связь с мужем в данный момент отсутствует, и сделка не терпит отлагательств, настаивайте на регистрации без его согласия, указывая на прямое применение закона. После восстановления связи обязательно уведомите мужа о состоявшейся сделке.
Если конфликт неизбежен: Если застройщик и банк категорически отказываются проводить сделку без нотариального согласия, единственным законным способом разрешить ситуацию может стать обращение в суд с иском об обязании заключить договор купли-продажи без предоставления данного документа, обосновав это отсутствием законного требования и невозможностью его получения в силу объективных причин (командировка военнослужащего). Обратитесь к адвокату для подготовки такого иска.
В вашей ситуации наиболее правильным и законным будет настоять на совершении сделки без нотариального согласия супруга, поскольку оно не требуется для приобретения имущества в силу прямого указания закона.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
