Ипотека на бабушку для покупки квартиры ребенку-наследнику погибшего на СВО

Приобретение жилья для несовершеннолетней наследницы с использованием её средств и ипотечного кредита бабушки: юридический анализ

1. Анализ правового статуса денежных средств ребёнка и необходимости разрешения опеки на их расходование

Ваша дочь получила денежную выплату в порядке наследования после гибели отца. Согласно семейному законодательству, такие суммы являются собственностью ребёнка, а родители выступают законными представителями и обязаны расходовать эти средства исключительно в интересах дочери.

«Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)» (Семейный кодекс РФ, статья 60).

Это означает, что мать как законный представитель не может свободно распоряжаться деньгами дочери – её действия подчинены режиму, установленному для опекунов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

«Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства» (ГК РФ, статья 37, пункт 1).

Поэтому направление наследственных денег ребёнка на покупку квартиры требует получения предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Приобретение недвижимости – это сделка по управлению имуществом ребёнка; без такого разрешения она может быть признана недействительной (статья 173.1 ГК РФ). Сама сделка купли-продажи с участием малолетнего (до 14 лет) совершается его законным представителем, а с 14 лет – самим несовершеннолетним с согласия матери, но в обоих случаях разрешение опеки на распоряжение денежными средствами обязательно.

Органы опеки обоснованно настаивают, чтобы приобретаемое жильё было оформлено на ребёнка (или с выделением ему доли), так как это прямо вытекает из принципа расходования детских денег в пользу ребёнка. Если квартира будет записана исключительно на бабушку, дочь утратит собственные средства без встречного предоставления в виде права собственности на жильё, что может быть признано сделкой, нарушающей её интересы и влекущей уменьшение её имущества. Такую операцию опека не одобрит, поэтому доля ребёнка должна быть закреплена в договоре и зарегистрирована в ЕГРН.

2. Возможность привлечения ипотечного кредита, оформленного на бабушку, с передачей жилья в собственность ребёнка

Ситуация осложняется тем, что кредитный договор будет заключать бабушка, а деньги дочери вносятся в качестве части оплаты. Главный вопрос: можно ли приобрести квартиру в общую долевую собственность бабушки и внучки, если ипотека оформлена только на бабушку, и нужно ли для этого согласие опеки?

Закон об ипотеке устанавливает, что жилое помещение, приобретённое с использованием кредитных средств, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 77, пункт 1). Это так называемая ипотека в силу закона, которая распространяется на весь объект недвижимости независимо от того, кто указан заёмщиком. Если дочь будет выступать сособственником квартиры, её доля также окажется в залоге. Для этого требуется соблюдение двух условий:

• согласие банка на то, чтобы доля ребёнка была обременена ипотекой, притом что сам ребёнок не является стороной кредитного договора (здесь банки нередко идут навстречу, но могут потребовать поручительство матери или иные гарантии);
• разрешение органа опеки и попечительства на то, чтобы доля несовершеннолетнего была передана в залог (обременена ипотекой).

Возможность дачи такого согласия органами опеки предусмотрена Федеральным законом «Об ипотеке»:

«Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц» (статья 77, пункт 3 Закона об ипотеке).

Хотя в данной норме речь идёт об уже имеющемся жилье, на практике она применяется и к случаям покупки новой квартиры с кредитом: опека оценивает, служит ли ипотека интересам ребёнка (приобретается ли для него жильё, улучшаются ли условия проживания) и насколько защищены его права в случае возможного обращения взыскания.

Следовательно, грамотная схема может выглядеть так:

• в органы опеки подаётся заявление о выдаче предварительного разрешения на использование денежных средств ребёнка и одновременно – разрешения на передачу доли ребёнка в ипотеку;
• к заявлению прикладываются проект договора купли-продажи с указанием долей (рекомендуется закрепить за ребёнком долю, соразмерную внесённой сумме), справки о стоимости жилья, предварительное согласие банка на включение несовершеннолетнего в число собственников, расчёт долей и документы, подтверждающие родство;
• после получения письменного разрешения опеки оформляется кредитный договор с бабушкой и договор купли-продажи, по которому покупателями выступают бабушка и ребёнок в лице его законного представителя – матери.

При этом важно помнить, что родитель как законный представитель не вправе действовать при наличии конфликта интересов между ним и ребёнком (статья 64 СК РФ). В данном случае мать не становится стороной сделки, конфликт интересов отсутствует, а её низкий доход не влияет на способность представлять дочь.

Если банк принципиально не согласен на появление в собственности доли ребёнка без того, чтобы он был созаёмщиком, возникает дополнительное препятствие. Заключение кредитного договора от имени подопечного по общему правилу запрещено, кроме случаев, когда заём необходим для обеспечения жильём:

«Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства» (Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», статья 19, часть 4).

То есть при необходимости сделать ребёнка созаёмщиком или поручителем также потребуется отдельное разрешение опеки. В вашей ситуации такая необходимость может отпасть, если договориться с банком о включении ребёнка только в качестве собственника без подписания кредитного договора либо оформить поручительство матери (что тоже требует оценки её платёжеспособности). Альтернативный, но более сложный путь: бабушка берёт кредит и оформляет квартиру на себя, а после полного погашения ипотеки дарит долю внучке – однако в этом случае деньги ребёнка окажутся у бабушки без оформления прав на недвижимость в момент сделки, что опека вряд ли одобрит.

3. Дополнительные меры государственной поддержки семьи погибшего военнослужащего

Вы упомянули, что материнский капитал не использовался, но интересуетесь иными возможными выплатами. Согласно Федеральному закону «О статусе военнослужащих», члены семей военнослужащих, погибших в период прохождения военной службы, имеют право на обеспечение жилыми помещениями или получение денежных средств на их приобретение при признании нуждающимися в жилье:

«Членам семей военнослужащих (за исключением военнослужащих, участвовавших в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих), погибших (умерших) в период прохождения военной службы, … предоставляются денежные средства на приобретение или строительство жилых помещений либо жилые помещения в порядке и на условиях, которые предусмотрены … с учетом права военнослужащего … на дополнительную общую площадь жилого помещения на дату его гибели (смерти)» (статья 24, пункт 3.1).

Если ваша семья до гибели супруга была признана нуждающейся в жилых помещениях либо имеет основания для такого признания по статье 51 Жилищного кодекса РФ, вы вправе обратиться в жилищный орган (через военкомат или администрацию) за получением жилищной выплаты или самого жилья. Эта выплата предоставляется во внеочередном порядке и может составлять значительную сумму, что способно полностью или частично закрыть потребность в кредите. Рекомендуется проверить этот ресурс до оформления ипотечных обязательств.

Кроме того, статья 25 Закона о статусе военнослужащих распространяет на семьи погибших дополнительные социальные гарантии и компенсации, действующие для семей военнослужащих, погибших в Великой Отечественной войне. Субъекты РФ также вправе устанавливать собственные меры жилищной поддержки (пункт 3.2 статьи 24), поэтому стоит запросить информацию в региональном органе социальной защиты.

4. Выводы и практические рекомендации

1. Основное действие – получить разрешение органа опеки и попечительства. Без этого ни покупка жилья на деньги дочери, ни передача её доли в ипотеку невозможны. В заявлении нужно подробно описать сделку, приложить проект договора с указанием долей, доказательства цены квартиры и источников происхождения средств (наследственное дело, выписки со счёта), а также согласие банка на включение ребёнка в число собственников. Орган опеки обязан дать ответ в течение 15 дней (статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

2. Структура будущей сделки:

   • Квартира приобретается в общую долевую собственность бабушки и дочери. Доля дочери должна быть не меньше доли внесённых ею средств. Например, если цена квартиры 3 млн руб., а вклад ребёнка – 800 тыс. (1/3 от общей наследственной суммы, которая меньше 3 млн), то минимальная доля составит 800000/3000000 ≈ 27/300 = 9/100, что можно округлить до 1/4.
   • Банк-кредитор должен дать письменное согласие на то, что часть объекта будет принадлежать несовершеннолетнему и обременена ипотекой в силу закона. Если банк потребует, чтобы ребёнок стал созаёмщиком, потребуется дополнительное разрешение опеки на совершение кредитной сделки в интересах подопечного для обеспечения его жилым помещением (часть 4 статьи 19 Закона об опеке).
   • Мать как законный представитель подписывает договор от имени дочери, действуя строго в её интересах.

3. Риски без согласования с опекой:

   • Любая сделка, нарушающая имущественные права ребёнка, является оспоримой (статья 173.1 ГК РФ), а в ряде случаев ничтожной (статья 168 ГК РФ). Если приобрести квартиру на имя бабушки без выделения доли дочери, опека может обратиться в суд с требованием о расторжении договора либо взыскании неосновательного обогащения в пользу ребёнка, что повлечёт финансовые потери и для бабушки, и для банка.

4. Разумная последовательность действий:

   • До обращения в банк проконсультироваться в органах опеки относительно возможной схемы и перечня документов.
   • Проверить право семьи на жилищную выплату как членам семьи погибшего военнослужащего – это может существенно уменьшить или исключить кредитную нагрузку.
   • После получения всех согласий заключить кредитный договор и договор купли-продажи с регистрацией права собственности и ипотеки в ЕГРН.

Если возникнут сложности с банком или опекой, имеет смысл привлечь адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью и защите прав детей, который поможет подготовить документы и аргументированно обосновать позицию семьи.