Как оформить наследство на неприватизированный дом, если из документов только домовая книга

Оформление наследства на жилой дом, право собственности на который не было зарегистрировано при жизни наследодателя

Ситуация, в которой после смерти отца остался жилой дом без оформленных правоустанавливающих документов, является довольно распространенной. Ключевая проблема заключается в том, что имущество, право на которое не возникло у наследодателя при жизни, не может быть включено в наследственную массу. Разберем правовой механизм решения этого вопроса.

Анализ правового статуса дома и применимых норм

Первый и самый важный вопрос — возникло ли у вашего отца право собственности на дом. Поскольку дом является недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), право на него подлежит обязательной государственной регистрации.

"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." (Источник: ГК РФ, Статья 219)

Это означает, что сам по себе факт строительства дома, даже с соблюдением всех норм, не делает застройщика собственником с юридической точки зрения до момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поскольку регистрация не проводилась, право собственности у вашего отца не возникло.

В связи с этим возникает вопрос о признании дома самовольной постройкой. Согласно законодательству, самовольной постройкой, в частности, является здание, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Если у вашего отца не было надлежащим образом оформленных прав на земельный участок под домом, этот дом, к сожалению, подпадает под определение самовольной постройки.

"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности." (Источник: ГК РФ, Статья 222, пункт 2)

Однако закон предусматривает возможность легализации такого объекта, но только в судебном порядке и при строгом соблюдении ряда условий:

"Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом... за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан." (Источник: ГК РФ, Статья 222, пункт 3)

Таким образом, ключевым звеном для признания права собственности на дом является решение вопроса с земельным участком. Если у отца не было документов о праве собственности на землю, но был документ, удостоверяющий право на землю старого образца, это право признается юридически действительным.

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 69, часть 1)

Записи в похозяйственной книге сами по себе не являются правоустанавливающим документом, который подтверждает право собственности на дом. Они могут служить лишь одним из доказательств владения. Для дома это недостаточно, однако для подтверждения права на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, выписка из похозяйственной книги может являться основанием. Поэтому первым делом необходимо выяснить, на каком основании отец пользовался землей, и получить выписку из похозяйственной книги.

Выводы и пошаговые рекомендации

Исходя из анализа, разрешить ситуацию во внесудебном порядке невозможно, поскольку отсутствует зарегистрированное право собственности наследодателя. Нотариус не сможет выдать свидетельство о праве на наследство на имущество, которого юридически не существовало. Вам предстоит действовать через суд.

Рекомендуется следующий алгоритм действий:

1. Обратитесь в администрацию сельского поселения для получения заверенной выписки из похозяйственной книги. Эта выписка должна содержать все сведения о земельном участке и домовладении, записанные на имя вашего отца. Уточните, на каком праве отцу предоставлялся земельный участок.
2. Закажите изготовление технического плана на дом у кадастрового инженера. Это обязательный документ для кадастрового учета, который опишет объект как недвижимость. Поскольку разрешительной документации на строительство, скорее всего, нет, технический план будет подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости.
3. Соберите другие доказательства. Это может быть домовая книга, квитанции об уплате налогов и коммунальных платежей (если они были), свидетельские показания соседей, старые фотографии и т.д. Они помогут доказать в суде факт открытого и непрерывного владения отцом этим домом.
4. Подайте иск в районный суд. Вам необходимо заявить иск о признании права собственности на самовольную постройку в порядке наследования. В иске следует ссылаться на статью 222 ГК РФ, доказывая, что вы являетесь наследником лица, которое хотя и не оформило право собственности, но владело земельным участком на законных основаниях и построило дом без существенных нарушений, не создающих угрозу. Способом защиты вашего права будет выступать признание права, что прямо предусмотрено законом.

   "Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права..." (Источник: ГК РФ, Статья 12)

5. После вступления решения суда в законную силу, обратитесь в Росреестр для государственной регистрации вашего права собственности на дом и земельный участок (если право на него также было признано). Это будет основанием для регистрации.

   "Вступившие в законную силу судебные акты" являются одним из оснований для государственной регистрации прав. (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 14, часть 2, пункт 5)

Данная категория дел является достаточно сложной с точки зрения сбора доказательств и формирования правовой позиции. Успех дела полностью зависит от того, насколько убедительно вы докажете законность пользования земельным участком и соответствие дома строительным и градостроительным нормам. Поэтому вам настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных и наследственных спорах.