Продажа дома с маткапиталом: можно ли выделить доли детям по доверенности, если они за границей?

Выделение долей детям по обязательству материнского капитала при их проживании за границей и последующая продажа дома

Анализ ситуации

Вы планируете продать дом, приобретенный с использованием средств материнского капитала. В соответствии с законом вы были обязаны оформить дом в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей, однако не сделали этого. Покупатель правомерно требует привести документы в порядок. Основная сложность заключается в том, что ваши дети, одному из которых 17, а другому 20 лет, находятся в Италии. Это накладывает определенные требования к оформлению документов, но не делает процедуру невыполнимой.

Применимые нормы и порядок действий

1. Обязательство выделить доли и риски его неисполнения

Использование материнского капитала накладывает на вас, как на лицо, получившее сертификат, прямую обязанность, закрепленную законом.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10)

Длительное неисполнение этого обязательства создает правовые риски. Пенсионный фонд (СФР) или органы прокуратуры могут в судебном порядке потребовать от вас исполнения обязательства. Неисполнение является нарушением закона, которое вы сейчас исправляете. Поэтому вы действуете в ваших же интересах.

2. Как выделить доли детям, которые находятся в Италии

Участие ваших детей в сделке по выделению долей обязательно, но их личное присутствие в России не требуется. Они могут действовать через представителя по доверенности. Порядок отличается в зависимости от возраста ребенка.

• Для совершеннолетнего сына (20 лет):
  Ваш сын является полностью дееспособным и действует самостоятельно. Вы не можете представлять его интересы без полномочий.

  "Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов... без специальных полномочий." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ, СК РФ Статья 64)
  Эта норма применяется к несовершеннолетним детям. Ваш 20-летний сын должен выдать доверенность на ваше имя или на другое лицо для совершения всех необходимых действий по выделению и регистрации его доли в России.

• Для несовершеннолетнего сына (17 лет):
  Вы, как мать, являетесь его законным представителем.

  "Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ, СК РФ Статья 64)
  Это означает, что вы можете действовать от его имени без доверенности. Однако, поскольку ребенок проживает в Италии, применяется следующее правило:
  "Права и обязанности родителей и детей... определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства. При отсутствии совместного места жительства родителей и детей права и обязанности родителей и детей определяются законодательством государства, гражданином которого является ребенок." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ, Статья 163)
  Поскольку ребенок, предположительно, гражданин РФ, его права и обязанности в отношениях с родителями определяются по российскому праву, следовательно, вы сохраняете полномочия законного представителя.

3. Оформление доверенности за границей

Для вашего 20-летнего сына вопрос решается только выдачей доверенности. Ее можно оформить у нотариуса. Место совершения большинства нотариальных действий не привязано к конкретной территории.

"Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), Статья 40)
Однако удостоверение договоров об отчуждении недвижимости имеет особенности, но к оформлению доверенности это не относится. В Италии функции российского нотариуса выполняют консульские должностные лица.
"Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), Статья 38)
Таким образом, ваш сын может обратиться в консульское учреждение РФ в Италии и удостоверить доверенность на ваше имя там.

Требования к легализации документов:

"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), Статья 106)
Поскольку Россия и Италия являются участницами Гаагской конвенции 1961 года, отменяющей требование легализации, на доверенность будет достаточно проставить штамп "Апостиль" в уполномоченном органе Италии. После этого потребуется нотариально заверенный перевод доверенности на русский язык.

4. Вопрос согласия органов опеки и попечительства

На этапе выделения доли несовершеннолетнему ребенку согласие органов опеки и попечительства не требуется, так как это сделка по безвозмездному приобретению имущества в пользу ребенка, что не уменьшает его имущественные права, а, наоборот, расширяет их.
Однако, для последующей продажи дома, в котором у несовершеннолетнего будет доля, предварительное разрешение органа опеки и попечительства станет обязательным. Поскольку ваш несовершеннолетний сын проживает в Италии, это создает практическую сложность. Вам необходимо будет подтвердить его место жительства, предоставив в орган опеки документы о его регистрации или проживании за границей, чтобы обосновать, где именно будут соблюдаться его жилищные права после продажи (например, покупка жилья в Италии или зачисление денег на его счет). Закон напрямую не регламентирует этот случай, и решение будет приниматься конкретным органом опеки.

5. Оформление сделки по выделению долей и ее регистрация

Соглашение об определении долей заключается в простой письменной форме, но, учитывая участие доверенности от лица за границей и последующую продажу, надежнее оформить его нотариально.

"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан... а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), Статья 43)
Нотариус проверит действительность консульской доверенности (с апостилем и переводом), ваши полномочия как законного представителя (на основании свидетельства о рождении и паспорта несовершеннолетнего), после чего удостоверит соглашение. Подать документы на регистрацию права в Росреестр нотариус обязан сам в электронном виде.

Для государственной регистрации потребуются следующие документы:

• Паспорта всех участников (для несовершеннолетнего — свидетельство о рождении, если нет своего паспорта).
• Нотариально удостоверенное соглашение об определении долей.
• Доверенность от совершеннолетнего сына с апостилем и нотариально заверенным переводом.
• Документ, подтверждающий полномочия законного представителя (свидетельство о рождении).

6. Особенности последующей продажи дома с долями

После того как доли будут выделены и право собственности зарегистрировано, вы сможете продать дом. Здесь важно учесть следующее:

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 42)
Так как каждый из детей станет участником долевой собственности, сделка по продаже дома подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Также еще раз обратите внимание:
"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину... подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 54).
Хотя технически вы не находитесь под опекой, эта норма прямо закрепляет обязательную нотариальную форму для отчуждения имущества несовершеннолетних, что дополнительно подтверждает необходимость нотариуса.

На этом этапе вновь потребуется доверенность от совершеннолетнего сына (если он не приедет лично) и предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего. Получение этого разрешения с учетом проживания ребенка в Италии станет основной административной задачей.

Выводы и рекомендации

Ваша задача делится на два обязательных этапа.

Алгоритм действий:

1. Этап 1. Выделение долей.

   • Ваш 20-летний сын в Италии оформляет на вас доверенность в российском консульстве. На доверенность проставляется апостиль, после чего в России делается ее нотариально заверенный перевод.
   • Вы, действуя за себя, как законный представитель 17-летнего сына, и как представитель 20-летнего сына по доверенности, подписываете у нотариуса соглашение об определении долей.
   • Нотариус направляет документы в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности всех членов семьи на дом.
   • Запросите в органе опеки по месту нахождения дома разъяснения о перечне документов, необходимых для получения разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, проживающего за рубежом. Возьмите этот список заранее, так как может потребоваться что-то из-за границы.

2. Этап 2. Продажа дома.

   • Получите в органе опеки и попечительства предварительное разрешение на продажу дома, предоставив запрошенный пакет документов, подтверждающий соблюдение прав несовершеннолетнего сына.
   • Убедитесь, что срок действия доверенности от 20-летнего сына не истек, или оформите новую.
   • Продажа дома всеми собственниками осуществляется через нотариуса с обязательным нотариальным удостоверением договора купли-продажи.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах международного документооборота и взаимодействия с органами опеки в вашей ситуации довольно сложно. Для минимизации рисков и правильного оформления всех бумаг я настоятельно рекомендую вам обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и семейном праве.