Выделение долей по материнскому капиталу и последующая продажа доли ребенка через представителя
Анализ вашей ситуации
Вы описываете ситуацию, когда срок исполнения нотариального обязательства о выделении долей всем членам семьи подходит к концу, а само выделение еще не произведено. Это действительно требует скорейших действий, так как неисполнение обязательства может повлечь негативные последствия, включая возможное требование прокуратуры или Социального фонда о возврате средств материнского капитала.
Ключевой вопрос заключается в том, можете ли вы делегировать все действия представителю по доверенности, особенно учитывая, что доверенность у вас «общая», а не специальная.
Основные нормы законодательства
1. Возможность выделения долей через представителя
Законодательство не содержит прямого запрета на исполнение обязательства о выделении долей через представителя. Более того, гражданское законодательство допускает совершение сделок через представителей. Согласно Гражданскому кодексу РФ:
«1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).» (Источник: ГК РФ, Статья 182).
Однако есть важное ограничение:
«4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.» (Источник: ГК РФ, Статья 182).
Соглашение о выделении долей по своей природе не является сделкой, требующей исключительно личного участия, поэтому может быть совершено через представителя.
2. Требования к доверенности
Это самый критический момент в вашей ситуации. Общая доверенность без указания конкретных действий создает серьезные проблемы. Для действий, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимость, требуется специальная форма доверенности:
«1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.» (Источник: ГК РФ, Статья 185.1).
Более того, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает:
«Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 – 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 15).
«К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель).» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 18).
3. Проблема «общей» доверенности
Ваша «общая» доверенность без указания конкретных действий по выделению долей и последующей продаже представляет собой серьезную проблему. Нотариус при удостоверении сделки проверяет полномочия представителя:
«В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.» (Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», Статья 43).
Нотариус может отказать в совершении нотариального действия, если:
«с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий.» (Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», Статья 48).
Применительно к договору поручения действует правило:
«Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.» (Источник: ГК РФ, Статья 973).
Аналогия здесь очевидна: доверенность, не содержащая конкретных указаний о том, какие именно сделки и с каким имуществом должен совершить представитель, не будет признана достаточной для совершения регистрационных действий.
4. Особенности сделок с долями несовершеннолетних
Это наиболее сложная часть вашего вопроса. Сделки с имуществом несовершеннолетних находятся под особым контролем государства. Родители являются законными представителями детей:
«1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.» (Источник: СК РФ, Статья 64).
Однако при отчуждении имущества детей действуют ограничения:
«3. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).» (Источник: СК РФ, Статья 60).
А правила статьи 37 ГК РФ устанавливают:
«2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.» (Источник: ГК РФ, Статья 37).
Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» дополняет:
«1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.» (Источник: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», Статья 21).
Кроме того, сделки с долями несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению:
«2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 54).
5. О материнском капитале и обязательстве
Обязанность выделить доли установлена законом:
«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.» (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10).
Неисполнение этого обязательства может иметь серьезные последствия, включая признание сделки недействительной:
«2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.» (Источник: ГК РФ, Статья 168).
Выводы и рекомендации
По выделению долей через представителя:
- Теоретически возможно, но при наличии правильно оформленной доверенности. Соглашение о выделении долей не относится к сделкам, требующим исключительно личного участия.
- Общая доверенность не подходит — в ней должны быть конкретно указаны полномочия на подписание соглашения о выделении долей в конкретной квартире, с указанием всех членов семьи, которым выделяются доли, и полномочия на подачу документов для государственной регистрации прав.
По продаже доли ребенка через представителя:
- Возможно только при соблюдении следующих условий:
- Наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли ребенка
- Нотариально удостоверенная доверенность с конкретными полномочиями на продажу именно этой доли
- Обязательное нотариальное удостоверение самой сделки купли-продажи доли
- Общая доверенность абсолютно неприемлема для таких действий — она будет признана недостаточной и нотариусом, и регистрирующим органом.
Срочные рекомендации:
-
Незамедлительно оформите новую нотариально удостоверенную доверенность с конкретными полномочиями на выделение долей во исполнение обязательства по материнскому капиталу. В доверенности должны быть указаны: конкретное жилое помещение, члены семьи, которым выделяются доли, и конкретные действия, которые должен совершить представитель.
-
Для продажи доли ребенка необходимо предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства. Учитывая, что орган опеки будет проверять, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка, этот процесс может занять время.
-
Если вы находитесь в другом городе и не можете явиться лично, рекомендую обратиться к адвокату по месту нахождения недвижимости для организации процесса через нотариуса и последующего представительства в регистрирующем органе.
-
Не затягивайте с исполнением обязательства о выделении долей — просрочка может повлечь негативные правовые последствия.
