Согласие супруга при покупке квартиры: когда и как оформлять

Покупка квартиры в браке: нужно ли нотариальное согласие супруга при оформлении на одного из них

Вы с мужем планируете приобрести квартиру на общие средства, но оформить ее только на вас, так как супруг находится на вахте и не может присутствовать на сделке. Вам дают противоречивые советы относительно необходимости его нотариального согласия. Давайте последовательно разберем эту ситуацию с точки зрения закона.

Что говорит закон о приобретении имущества в браке

Имущество, купленное в браке за общие деньги, автоматически становится вашей совместной собственностью, независимо от того, на кого оно записано. Это прямо установлено законом:

«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.» (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 34, пункт 1)

«Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.» (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 34, пункт 2)

Таким образом, квартира, оплаченная из общего бюджета, будет считаться общей, даже если в договоре купли-продажи и в Росреестре в качестве собственника будете указаны только вы. Это режим совместной собственности супругов, который действует по умолчанию, если между вами не заключен брачный договор.

Требуется ли нотариальное согласие мужа именно для покупки?

В этом вопросе и кроется основная путаница. Закон действительно устанавливает требование о нотариальном согласии, но важно разграничить два типа сделок: распоряжение уже имеющимся имуществом и приобретение нового.

Семейный кодекс прямо говорит, что нотариальное согласие необходимо для распоряжения имуществом, права на которое регистрируются. В вашем случае сделка является приобретением.

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 3)

Покупка квартиры — это не распоряжение, а приобретение имущества в общую собственность. Более того, в отношении любых сделок с общим имуществом действует презумпция согласия:

«При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.» (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 2)

Исходя из этого, закон не требует обязательного нотариального согласия супруга на сделку по приобретению недвижимости, даже если она оформляется на одного из них, а платят оба.

Почему возникает требование на практике и как его избежать?

Несмотря на сказанное выше, на практике иногда можно столкнуться с тем, что некоторые регистрирующие органы или нотариусы могут ошибочно приравнивать сделку с общими средствами к сделке по распоряжению и настаивать на предоставлении согласия.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» среди оснований для приостановки регистрации называет:

«отсутствие подтверждения наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права...» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, пункт 1, подпункт 15)

Хотя, как мы выяснили, федеральный закон (Семейный кодекс) такого согласия именно для сделки покупки прямо не требует, во избежание бюрократических проволочек и формальных придирок получение нотариального согласия — это самый надежный способ обеспечить беспрепятственную регистрацию вашего права собственности с первой попытки. Это не требование закона в данном случае, а разумная мера предосторожности.

В какой момент сделки нужно предоставить согласие: до договора или до подачи в Росреестр?

Поскольку строгой императивной нормы о предоставлении согласия именно для покупки нет, то и жесткого требования о моменте его подписания не существует. Логика подсказывает, что если вы решили перестраховаться и получить такое согласие, то предоставить его нужно до подачи полного пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Именно в этот момент государственный регистратор проверяет комплектность и соответствие закону всех документов.

Вы можете спокойно подписать договор купли-продажи, а затем, до визита в МФЦ или Росреестр, приложить к документам нотариально удостоверенное согласие супруга. Считать, что оно должно быть оформлено строго до сделки, в вашем случае нет оснований.

Как мужу оформить согласие удаленно?

Поскольку супруг далеко, есть несколько законных способов решить этот вопрос:

1. Нотариально удостоверенное согласие. Самый простой и бесспорный путь. Муж может обратиться к любому нотариусу по месту своего фактического нахождения и удостоверить там «Согласие супруга на покупку недвижимости». В документе будут указаны паспортные данные, адрес и параметры приобретаемой квартиры, а также ваши данные. Оригинал этого согласия он пересылает вам, и вы прилагаете его к пакету документов на регистрацию.

2. Оформление доверенности. Муж может выдать вам или иному лицу нотариально удостоверенную доверенность на совершение всех необходимых действий по покупке. В этом случае представитель будет действовать от его имени. Как указано в законе:

   «Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1, пункт 1)
   В доверенности можно прямо прописать полномочие дать от имени супруга согласие на покупку квартиры на ваше имя. Это позволит вам подписать и согласие, и иные документы, не дожидаясь пересылки оригиналов.

3. Удаленное нотариальное действие. Закон допускает совершение некоторых действий удаленно, но возможность удостоверить именно «согласие супруга» таким способом из контекста не усматривается. Статья 44.3 «Основ законодательства о нотариате» содержит перечень действий, которые можно совершить удаленно, и удостоверения доверенностей или согласий там нет. Поэтому этот вариант для вас, скорее всего, неприменим.

Выводы и рекомендации

Ситуация для вас складывается благоприятно. Строгого требования закона о предоставлении нотариального согласия мужа на покупку квартиры нет. Вы имеете полное право приобрести недвижимость, оформив ее на себя, и это имущество в силу закона все равно будет считаться вашей общей совместной собственностью.

Но я рекомендую все же получить от мужа нотариальное согласие, чтобы гарантированно исключить любые риски приостановки регистрации. Вот пошаговый план действий:

1. Не откладывайте подписание договора. Смело заключайте договор купли-продажи. Отсутствие согласия мужа на этом этапе не делает сделку ничтожной.
2. Оформите согласие до подачи в Росреестр. Пусть муж в ближайшее время обратится к нотариусу, чтобы оформить и выслать вам оригинал «Согласия супруга на приобретение недвижимости».
3. Подайте полный пакет. Собрав все документы (договор, акт приема-передачи, заявления, квитанцию об оплате госпошлины и согласие мужа), подайте их на регистрацию.
4. В случае спора. Если у регистратора возникнут вопросы, вы можете аргументированно сослаться на то, что по закону ваша сделка не является сделкой по распоряжению общим имуществом, а согласие вы предоставили в качестве дополнительной гарантии, проявив добрую волю и перестраховавшись.

Данный подход защитит ваши интересы, сэкономит время и нервы.