Продажа доли при уклонении сособственника от получения уведомления
Вы и ваш племянник, владея по 1/3 доли в доме и участке, предприняли верные действия, направив нотариальное уведомление третьей собственнице. Ситуация, когда адресат не забирает письмо на почте, регулируется законодательством, и я подробно разберу ваши риски и дальнейшие шаги.
Анализ статуса вашего уведомления
Вы направили извещение о продаже, как того требует закон. Тот факт, что третья собственница не забирает его в почтовом отделении, не означает, что вы не выполнили свою обязанность. Ключевым здесь является правило о юридически значимых сообщениях.
"Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 165.1, пункт 1)
Неполучение корреспонденции на почте, когда адресат знает или должен знать о том, что она может прийти, является обстоятельством, зависящим от самого адресата. В судебной практике это рассматривается как надлежащее уведомление. Опираясь на это, вы будете считаться добросовестно исполнившими свою обязанность по извещению сособственницы.
Применимые нормы о преимущественном праве покупки
Ваше право продать свои доли возникнет по истечении месяца с даты извещения, если преимущественное право не будет реализовано. Моментом начала течения срока в вашем случае будет считаться дата, когда письмо вернется отправителю в связи с истечением срока хранения.
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца ... со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 250, пункт 2)
Крайне важно: продать доли вы должны на тех же условиях и по той же цене, что были указаны в уведомлении. Если цена для конечного покупателя будет ниже, это будет считаться нарушением.
Форма договора купли-продажи доли
Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу (вашим покупателям) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, пункт 1.1)
Поскольку вы продаете доли не одновременно с третьей собственницей по одному договору, без обращения к нотариусу вам не обойтись.
Основные риски и выводы
Хотя закон на вашей стороне, риск последующего судебного спора сохраняется.
-
Главный риск — перевод прав покупателя. Третья собственница в течение трех месяцев после продажи может обратиться в суд с иском о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, если докажет, что она не уклонялась от получения письма умышленно (например, длительно отсутствовала по уважительной причине).
"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 250, пункт 3)
-
Срок в один месяц. Дождитесь возврата письма с отметкой об истечении срока хранения. С даты возврата начнется отсчет месяца, по истечении которого вы сможете заключить договор с нотариусом.
-
Условия сделки должны быть идентичны. Вы не можете продать доли вашим покупателям на условиях лучше (прежде всего, по более низкой цене), чем предложили третьей собственнице.
Рекомендации
- Дождитесь истечения месячного срока. Ваш нотариус, удостоверяющий сделку, вероятнее всего, будет отсчитывать этот срок именно с даты возврата письма.
- Сохраните все документы. Храните уведомление, почтовую квитанцию об отправке и вернувшийся конверт со штемпелем. Эти документы — ваше основное доказательство добросовестности для нотариуса и, в случае необходимости, для суда.
- Фиксируйте условия. Проследите, чтобы цена в договоре с покупателем полностью соответствовала цене, которую вы указали в извещении третьей собственнице.
- Обратитесь к адвокату. Для окончательной подготовки к сделке стоит получить консультацию у адвоката, специализирующегося на недвижимости. Он сможет дать заключение о соблюдении вами всех процедур и о перспективах возможного судебного спора, что может быть полезно для ваших покупателей.
