Выкуп доли в частном доме у отца с использованием материнского капитала: юридический анализ
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести 1/2 долю в праве собственности на жилой дом у своего отца с использованием средств материнского (семейного) капитала. После сделки вы станете единоличным собственником всего дома. Вы также слышали о возможных сложностях при сделках между близкими родственниками.
Главное юридическое препятствие: прямой законодательный запрет
К сожалению, вы не сможете осуществить задуманную сделку. Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» содержит прямой и недвусмысленный запрет.
«Средства материнского (семейного) капитала не могут быть направлены на приобретение жилого помещения у супруга (супруги) лица, за которым зарегистрировано право на материнский (семейный) капитал, а также у его (ее) близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушек, бабушек, внуков)»
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статья 10, часть 2.1)
Ваш отец является для вас близким родственником (родителем), поэтому Социальный фонд России (ранее ПФР) откажет в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на такую сделку, а попытка обойти этот запрет может быть квалифицирована как недействительная сделка.
Почему этот запрет существует и чем он обоснован
Законодатель ввел данное ограничение для предотвращения злоупотреблений и имитации использования государственной поддержки. Сделка между близкими родственниками может носить характер мнимой или притворной, если она совершается лишь для вида, без реальной передачи денег.
«Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна»
(Источник: ГК РФ, статья 170, пункт 1)
Если бы такой запрет отсутствовал, средства материнского капитала могли бы просто «прокручиваться» внутри семьи без реального улучшения жилищных условий, ради которых эта мера поддержки и создавалась.
Ответы на сопутствующие вопросы
Разрешение органов опеки и попечительства
Поскольку сама сделка с использованием материнского капитала между вами и отцом невозможна, вопрос о разрешении опеки в данном контексте отпадает. Однако для общего понимания: органы опеки дают предварительное разрешение на сделки с имуществом подопечных (несовершеннолетних детей), а не на сделки с материнским капиталом как таковым.
«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе обмену или дарению, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного»
(Источник: ГК РФ, статья 37, пункт 2)
Разрешение опеки требуется, когда вы действуете от имени несовершеннолетнего ребенка и распоряжаетесь его имуществом. При использовании материнского капитала вы обязаны будете выделить доли детям в приобретаемом жилье, но это обязательство оформляется после сделки, а не требует предварительного согласования с опекой.
Оформление долей на детей
«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению»
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Это обязательство применяется ко всем сделкам с материнским капиталом, но оно не отменяет базовый запрет на покупку у близких родственников.
Преимущественное право покупки
Поскольку вы сами являетесь вторым сособственником (у вас уже есть 1/2 доля), правило о преимущественном праве покупки не создает для вас проблем.
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности одному из участников долевой собственности»
(Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 1)
Поскольку вы выкупаете долю не как постороннее лицо, а как действующий сособственник, процедура извещения других участников долевой собственности не требуется.
Рекомендации и выводы
-
Использовать материнский капитал на выкуп доли у отца невозможно. Это прямой законодательный запрет, который не имеет исключений и обходных путей.
-
Рассмотрите альтернативное использование материнского капитала — на приобретение жилья у лиц, не являющихся вашими близкими родственниками, либо на строительство (реконструкцию) жилого помещения, погашение ипотечного кредита, образование детей и другие предусмотренные законом цели.
-
Выкуп доли у отца за собственные средства — такую сделку закон не запрещает. Вы как сособственник вправе приобрести долю отца по договору купли-продажи за личные деньги без каких-либо дополнительных согласований, кроме стандартной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
-
Если вы решите использовать материнский капитал иным способом, помните, что после приобретения жилья с использованием этих средств необходимо в течение 6 месяцев оформить его в общую собственность всех членов семьи (владелец сертификата, супруг/супруга, все дети) с определением долей по соглашению.
-
Перед принятием решения о дальнейших действиях рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на семейном и жилищном праве, чтобы проработать наиболее выгодную для вашей семьи стратегию использования средств материнского капитала без нарушения закона.
