Как оформить право аренды на земельный участок, доставшийся в наследство, если другие наследники уклоняются от оформления документов
Вы столкнулись с ситуацией, когда после смерти бабушки осталось не только принадлежавшее ей на праве собственности имущество (дом и участок), но и право долгосрочной аренды на смежный земельный участок. Завещание касалось только дома с участком — его получила племянница. Однако арендованный участок в завещании не упоминался, поэтому должен был наследоваться по закону. Препятствием к оформлению стало то, что вторые наследники (внук и внучка) своевременно подали заявления о принятии наследства, но уже восемь лет не предоставляют нотариусу документы, подтверждающие родство с бабушкой, и уклоняются от контакта. Нотариус на этом основании отказывается выдавать кому‑либо свидетельство о праве на наследство в отношении аренды. Разберём, как закон регулирует подобные случаи и что можно предпринять.
1. Входит ли право долгосрочной аренды в состав наследства
Да, безусловно. Согласно гражданскому законодательству в состав наследства включаются не только вещи, но и имущественные права:
“В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности” (ГК РФ, статья 1112).
Право аренды земельного участка на 49 лет представляет собой именно такое имущественное право, поэтому оно переходит по наследству. При этом сам договор аренды не прекращается со смертью арендатора:
“В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора” (ГК РФ, статья 617).
Таким образом, право аренды не является “бесхозяйным” — оно уже принадлежит наследникам, принявшим наследство, со дня открытия наследства.
2. Кто является наследником права аренды
Завещание распорядилось лишь домом и земельным участком под ним. Имущество, не охваченное завещанием, наследуется по закону:
“Если завещание содержит распоряжение только о части имущества, остальная часть наследства переходит к наследникам по закону” (ГК РФ, статья 1122).
Следовательно, право аренды должно распределяться между наследниками по закону. По общему правилу наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя; внуки и их потомки наследуют по праву представления, если их родитель умер до открытия наследства (ГК РФ, статья 1142). Внук и внучка (дети умершей дочери наследодателя) как раз и относятся к наследникам по праву представления. Племянница (дочь сестры бабушки) призывается к наследованию по закону, только если нет наследников первой очереди. Таким образом, если внуки действительно приходятся бабушке внуками и могут это доказать, то именно они должны были бы унаследовать право аренды, а племянница — нет. Однако наличие заявлений от внуков без подтверждающих документов ставит нотариуса в сложное положение.
3. Почему нотариус не выдаёт свидетельство
Нотариус обязан проверить состав наследников и их родство. При наследовании по закону он истребует доказательства, подтверждающие основания для призвания к наследованию:
“Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет … наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство” (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 72).
Пока внуки не подтвердят своё родство, нотариус не может удостоверить их права, а также не может выдать свидетельство племяннице, поскольку имеются иные лица, заявившие о себе как о наследниках. Прямого запрета на выдачу свидетельства одному наследнику при наличии неурегулированных прав других закон не содержит, но нотариус, действуя осмотрительно, обоснованно приостанавливает решение вопроса, пока есть правовая неопределённость. Отказ в выдаче свидетельства должен быть мотивирован, и его можно обжаловать в суд.
4. Может ли право аренды быть признано выморочным или прекратиться из-за неиспользования
Нет. Выморочным имущество становится лишь когда полностью отсутствуют наследники либо все они не приняли наследство или отказались от него:
“В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства … имущество умершего считается выморочным” (ГК РФ, статья 1151).
Здесь наследники имеются и заявления о принятии наследства ими поданы. Поэтому оснований для выморочного характера нет. Длительное неиспользование участка само по себе не прекращает право аренды, но может дать арендодателю повод ставить вопрос о расторжении договора за существенное нарушение условий (статья 619 ГК РФ), например, из-за неуплаты арендной платы или неиспользования земли. Это серьёзный риск, который заставляет не откладывать решение вопроса.
5. Как племяннице защитить свои интересы
Сложившаяся ситуация требует вмешательства суда. Внесудебным способом разрешить её не получится. Племяннице можно рекомендовать следующий алгоритм действий.
Шаг 1. Получить официальный отказ нотариуса
Обратиться к нотариусу с письменным заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство именно на право аренды. Нотариус обязан либо совершить нотариальное действие, либо вынести мотивированное постановление об отказе (Основы, статьи 48, 49). Отказ можно будет использовать как доказательство невозможности решить вопрос во внесудебном порядке.
Шаг 2. Подать исковое заявление в суд
Поскольку между наследниками фактически возник спор о праве, дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Ответчиками будут выступать внук и внучка, а также может быть привлечён арендодатель (орган местного самоуправления или иной собственник земли).
В иске необходимо заявить требование о признании права аренды земельного участка за племянницей. Основания:
-
Внуки приняли наследство, но в течение восьми лет умышленно уклоняются от предоставления документов, подтверждающих родство, и тем самым блокируют оформление прав. Такое поведение является злоупотреблением правом:
“Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)” (ГК РФ, статья 10).
Суд вправе отказать недобросовестному лицу в защите права (пункт 2 той же статьи).
-
Ввиду злоупотребления внуками своими процессуальными возможностями, их следует признать утратившими интерес к наследственному имуществу либо их права – не подлежащими судебной защите, а право аренды – перешедшим к племяннице как наследнику по закону следующей очереди (или единственному наследнику, чьё родство установлено).
-
Как дополнительное обоснование можно указать, что арендованный участок прилегает к дому, уже принадлежащему племяннице на праве собственности, и его использование без аренды затруднено, что нарушает её законные интересы.
Судебное решение, установившее право на земельный участок, является основанием для государственной регистрации права аренды:
“Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей” (ЗК РФ, статья 59).
Таким образом, после вступления решения в законную силу можно будет зарегистрировать право аренды в Росреестре.
Шаг 3. Принять меры по сохранению участка до разрешения спора
Чтобы минимизировать риск расторжения договора аренды арендодателем из‑за неуплаты или неиспользования, племяннице желательно:
- уточнить у арендодателя, имеется ли задолженность по арендной плате за прошлый период, и по возможности погасить её (с сохранением права регрессного требования к другим наследникам, если они впоследствии будут признаны имеющими право на долю);
- уведомить арендодателя о ведущемся судебном процессе и просить не применять санкции до его завершения;
- начать фактическое использование земли (очистка, огораживание), что одновременно будет свидетельствовать о добросовестном намерении содержать имущество.
6. Влияние истечения 49‑летнего срока аренды
Если до окончания срока аренды осталось немного времени, стоит помнить, что арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 621 ГК РФ). Однако пока право аренды не оформлено на конкретное лицо, реализовать это преимущество сложно. Разрешение спора через суд важно именно поэтому – чтобы официально вступить в договор и впоследствии, при желании, воспользоваться правом на продление.
Выводы и рекомендации
- Право долгосрочной аренды входит в наследственную массу и не прекращается со смертью арендатора – оно уже в силу закона принадлежит наследникам, принявшим наследство. Однако отсутствие документального оформления мешает им пользоваться участком.
- В вашем случае неоформление вызвано недобросовестным поведением внуков, которые уклоняются от подтверждения родства. Это не делает участок бесхозяйным, но создает правовую неопределенность.
- Единственный реальный путь – обращение в суд с иском о признании права аренды за племянницей. В суде необходимо ссылаться на злоупотребление правом со стороны внуков (статья 10 ГК РФ) и на то, что их бездействие нарушает права других наследников.
- Параллельно рекомендуется установить контакт с арендодателем, погасить возможную задолженность по арендной плате и начать следить за сохранностью участка, чтобы снизить риск досрочного расторжения договора.
- Для ведения такого процесса настоятельно советую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на наследственных и земельных спорах. Он поможет правильно сформулировать требования, собрать доказательства недобросовестности других наследников и представит ваши интересы в суде.
Только судебное решение способно положить конец затянувшейся неопределённости и позволить оформить аренду на ваше имя, пока срок договора не истёк.
