Продажа дома, купленного с использованием материнского капитала, когда дети являются собственниками
Ваша ситуация действительно непростая, поскольку затрагивает одновременно имущественные права несовершеннолетних детей и обязательства, возникшие в связи с использованием средств государственной поддержки. Давайте разберемся по шагам.
1. Необходимость разрешения органов опеки и попечительства
Да, предварительное разрешение органа опеки и попечительства в вашем случае обязательно. Поскольку ваши дети (7 и 14 лет) являются собственниками дома, при его продаже происходит отчуждение их недвижимого имущества. Закон прямо устанавливает родительские обязанности в таких сделках.
Семейный кодекс РФ в статье 64 устанавливает, что родители являются законными представителями своих детей. При этом на них распространяются правила, установленные для опекунов при распоряжении имуществом подопечного.
"При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)."
(Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", статья 60, пункт 3)
А правила для опекунов очень строги.
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного..."
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 37, пункт 2)
То же самое дублируется и в профильном законе.
"Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению)..."
(Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21, пункт 1)
Таким образом, продажа долей детей без разрешения органа опеки будет незаконной сделкой, посягающей на их интересы, что может привести к признанию ее недействительной.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна..."
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 168, пункт 2)
Ваш случай с переездом как раз подпадает под исключение, когда отчуждение жилья несовершеннолетнего в принципе возможно, но с разрешения опеки.
"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;"
(Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20, пункт 1)
2. Условия обеспечения прав детей при продаже
Главное условие, которое проверит орган опеки, — это предоставление детям в новом жилье долей, равноценных по стоимости и размеру тем, что у них были в старом доме. Условие «не меньше, чем было» — верное по сути. Опека будет смотреть не на формальное равенство долей (например, было 1/4 и стало 1/4), а на реальную стоимость этих долей. Нельзя продать дом площадью 200 кв.м. и купить детям по 1/4 в квартире площадью 30 кв.м. Стоимость долей должна быть сопоставима, в идеале — больше.
Кроме того, необходимо учитывать мнение старшего ребенка.
"Ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы... Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен..."
(Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", статья 57)
Вашему ребенку 14 лет, поэтому его мнение обязательно должно быть учтено, и, скорее всего, орган опеки захочет с ним побеседовать.
3. Оформление долей в старом доме перед продажей
У вас в выписке из ЕГРН все четверо значатся собственниками, но без указания размера долей. Такая ситуация возникает, когда имущество оформлено в общую совместную собственность. Для совершения сделки купли-продажи ее необходимо перевести в общую долевую собственность, то есть определить конкретные доли каждого.
"Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)."
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 244, пункт 2)
Даже если в вашем соглашении о выделении долей есть неясности, закон дает четкое правило для такой ситуации.
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными."
(Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 245, пункт 1)
Поэтому, если иное не удастся доказать документально, ваша доля, доля супруга/супруги и доли каждого из двух детей будут считаться равными — по 1/4.
Вам необходимо:
- Заключить соглашение об определении долей (где вы пропишете, что каждому принадлежит по 1/4 доли дома).
- Обязательно удостоверить это соглашение у нотариуса.
- Зарегистрировать его в Росреестре для внесения изменений в ЕГРН.
Только после этого вы как законные представители детей сможете обращаться в опеку за разрешением на продажу уже конкретных долей.
4. Влияние суммы маткапитала и отсутствия ипотеки
Отсутствие ипотеки — это огромный плюс, который значительно упрощает дело. Вам не нужно получать согласие банка и снимать обременение.
Пропорция стоимости дома и маткапитала имеет значение при определении долей. Федеральный закон № 256-ФЗ требует оформить жилье в общую собственность всех членов семьи, но не устанавливает минимальный размер этих долей. Он говорит о том, что размер определяется по соглашению.
"...лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению."
(Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)
Поскольку дом стоил 800 000, а маткапитал составил 466 000, эта сумма является общей для всей семьи. Оставшиеся 334 000 рублей — это, скорее всего, ваши с супругом(ой) общие средства. Исходя из этого и при отсутствии иных соглашений, можно было бы рассчитать доли, но в вашей ситуации все уже стали собственниками без определения долей, что по закону (ст. 245 ГК РФ) означает равенство долей у всех четверых. Скорее всего, орган опеки будет исходить именно из этого.
Выводы и пошаговые рекомендации
- Шаг 1. Соглашение об определении долей. Заключите у нотариуса соглашение, в котором будет четко указано, что вам, супругу/супруге и каждому из двух детей принадлежит по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на дом. Сдайте это соглашение на регистрацию в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН. Именно эти доли вы и будете продавать.
- Шаг 2. Получение разрешения органа опеки. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей (в селе Заречное). Предоставьте заявление и пакет документов: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, нотариально удостоверенное соглашение об определении долей, свежие выписки из ЕГРН на продаваемый дом и на новое жилье (как минимум предварительный договор), а также документ, подтверждающий переезд (например, справка с нового места работы, приказ о зачислении детей в новую школу).
- Шаг 3. Проверка условий предоставления новых долей. Орган опеки тщательно проверит, соответствуют ли доли и стоимость жилья в новом доме/квартире интересам детей. Они должны быть не хуже, чем в старом доме. Лучше, если по площади и стоимости на каждого ребенка будет приходиться не меньше, чем сейчас. Если вы покупаете жилье в ипотеку, разрешение получить сложнее, но в вашем случае это не так.
- Шаг 4. Нотариальное оформление сделок. После получения разрешения опеки сделка по продаже дома, в котором есть доли несовершеннолетних, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Продавать дом вы будете "одной сделкой" (все четверо продают свои доли), но у нотариуса.
Рекомендую вам не затягивать и начать процесс с приведения документов в порядок и поиска адвоката, специализирующегося на семейном и жилищном праве, который сопроводит сделку от начала и до конца, чтобы гарантировать соблюдение всех ваших прав и интересов детей.
