Бывшая жена в банкротстве, созаемщик умер, я единственный заемщик по ипотеке с маткапиталом: как отказаться от дома и выйти из ипотеки или заменить созаемщика

Настоящий анализ посвящен правовым механизмам, доступным пользователю в сложившейся ситуации: он является созаемщиком по ипотеке на квартиру, приобретенную в браке с использованием материнского капитала, бывшая супруга находится в процедуре банкротства, а второй созаемщик умер. Пользователь стремится прекратить свое участие в ипотечном обязательстве и отказаться от квартиры.

В силу солидарной природы обязательств созаемщиков по ипотечному кредиту, пользователь несет полную ответственность за возврат долга независимо от обстоятельств других созаемщиков. Согласно ст. 323 ГК РФ, кредитор (банк) вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Это означает, что банк может предъявить требование о погашении всей суммы кредита непосредственно к пользователю, игнорируя банкротство бывшей жены и смерть третьего созаемщика, пока обязательство не исполнено полностью.

1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 323

Смерть одного из созаемщиков не прекращает обязательство, поскольку исполнение по кредитному договору не связано неразрывно с личностью умершего. По ст. 418 ГК РФ (в контексте указана как статья Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Денежное обязательство по возврату кредита таковым не является, поэтому долг переходит к наследникам умершего. Если наследники не приняли наследство или отказались от него, обязательство в части, приходящейся на умершего, может прекратиться, но это не освобождает пользователя от его доли солидарной ответственности.

1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 418 (в контексте: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 418)

При этом квартира находится в залоге у банка. Согласно ст. 334 ГК РФ, залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. При недостаточности вырученной суммы банк вправе требовать оставшуюся часть за счет иного имущества должника (пользователя), не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Это означает, что даже после реализации квартиры с торгов пользователь останется обязанным по непогашенной части долга, если ее не покроет выручка.

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). ... 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 334

Пользователь рассматривает возможность отказаться от права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 236 ГК РФ, гражданин может отказаться от права собственности, объявив об этом, однако такой отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, даже если пользователь формально откажется от доли в квартире, он останется солидарным должником по ипотеке, и банк сможет обратить взыскание на квартиру, а также на другое имущество пользователя. Отказ не освобождает от долга, а лишь передает имущество в собственность публично-правового образования, но залог сохраняется, и банк сможет его реализовать.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 236

Замена пользователя на другого созаемщика (перевод долга) возможна только с согласия банка. Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга на другое лицо допускается с согласия кредитора, а при отсутствии такого согласия является ничтожным. При ипотеке дополнительно требуется согласие залогодержателя, так как залог обеспечивает обязательство. По ст. 355 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с переводом долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем. Таким образом, без согласия банка замена созаемщика невозможна. Найти новое лицо, которое банк одобрит и которое захочет принять на себя долг, — практически единственный легальный путь, но он требует воли всех сторон.

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 391

С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 355

Банкротство бывшей супруги не снимает с пользователя обязанности платить по кредиту. По ст. 213.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при введении реструктуризации долгов гражданина приостанавливается исполнение исполнительных документов, но за изъятием требований об обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Это означает, что банк вправе обратить взыскание на квартиру, несмотря на банкротство бывшей жены. После завершения процедуры банкротства бывшая супруга может быть освобождена от долгов, но это освобождение не распространяется на требования, обеспеченные залогом, если иное не предусмотрено законом. Согласно ст. 213.28 Закона о банкротстве, освобождение гражданина от обязательств не распространяется на требования, предусмотренные пунктами 4 и 5 этой статьи (в том числе требования о возмещении вреда, алименты и др.) и на требования, о которых кредиторы не знали. Ключевое: освобождение бывшей жены от долга по ипотеке возможно только после завершения реализации имущества и при условии, что банк участвовал в деле. Однако даже если бывшая жена будет освобождена, пользователь останется обязанным как солидарный должник, и банк сможет взыскивать с него полную сумму долга.

1. Арбитражный суд принимает решение о признании гражданина банкротом в случае, если: гражданином, конкурсными кредиторами и (или) уполномоченным органом не представлен план реструктуризации долгов гражданина в течение срока, установленного настоящим Федеральным законом; собранием кредиторов не одобрен план реструктуризации долгов гражданина, за исключением случая, предусмотренного пунктом 4 статьи 213.17 настоящего Федерального закона; арбитражным судом отменен план реструктуризации долгов гражданина; производство по делу о банкротстве гражданина возобновлено в случаях, установленных пунктом 3 статьи 213.29 или пунктом 7 статьи 213.31 настоящего Федерального закона; в иных случаях, предусмотренных настоящим Федерал
   — Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 213.24

1. После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств). Освобождение гражданина от обязательств не распространяется на требования кредиторов, предусмотренные пунктами 4 и 5 настоящей статьи, требования, о наличии которых кредиторы не знали и не должны были знать к моменту принятия определения о завершении реализации имущества гражданина, а также на требования, в целях удовлетворения которых в соответствии со статьей 213.10-1 настоящего Ф
   — Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 213.28

Использование материнского капитала при покупке квартиры накладывает обязанность выделить доли детям. По ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения с обязательством оформить его в общую собственность родителей и детей. Это означает, что дети имеют доли в праве на квартиру. Отказ от квартиры или ее отчуждение без учета интересов детей невозможно — потребуется согласие органов опеки и предварительное выделение долей. При обращении взыскания на квартиру и реализации с публичных торгов доли детей будут защищены, но это не отменяет обязательств пользователя перед банком. Банк может обратить взыскание на квартиру целиком, но доли детей подлежат учету при распределении выручки, что может усложнить процедуру.

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
   — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", ст. 10

Прекращение выплат по ипотеке пользователем в одностороннем порядке не допускается. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Ипотечный договор такого права пользователю не предоставляет. При нарушении сроков платежей банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита с процентами на основании ст. 811 ГК РФ, а также обратить взыскание на заложенное имущество по ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 310

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. 2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 811

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 50

Обращение взыскания осуществляется по правилам ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" — реализация с публичных торгов. При этом, если квартира является для пользователя и его детей единственным жильем, это не препятствует обращению взыскания на заложенное имущество, так как ипотека установлена добровольно. Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество допускается при неисполнении обязательства, за исключением случаев незначительности нарушения и явной несоразмерности требований стоимости имущества. Систематическое нарушение сроков платежей (более трех раз в течение 12 месяцев) является основанием для обращения взыскания.

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. ... 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей бол
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 348

При этом, если пользователь попытается самостоятельно продать квартиру для погашения долга и выхода из ипотеки, ему потребуется согласие банка и всех сособственников (бывшей жены, детей, наследников умершего). Ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что отчуждение заложенного имущества допускается лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Кроме того, ст. 37.1 того же Закона предусматривает возможность самостоятельной реализации заложенного имущества залогодателем-физлицом, но при множественности лиц на стороне залогодателя или должника действия осуществляются ими совместно, что в данном случае крайне затруднительно.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 37

Статья 37.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает порядок самостоятельной реализации заложенного имущества залогодателем - физическим лицом. В частности, пункт 2 предусматривает, что при множественности лиц на стороне залогодателя или должника действия по самостоятельной реализации осуществляются ими совместно. Это может быть полезно для ответа на вопрос о возможности выхода из ипотечного обязательства путем продажи квартиры, но требует согласия всех созаемщиков (включая наследников умершего) и банка.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 37.1

Если пользователь перестанет платить, банк обратит взыскание на квартиру. После реализации с торгов вырученная сумма пойдет на погашение долга. Если ее недостаточно, банк вправе взыскать остаток с пользователя как с солидарного должника по ст. 334 ГК РФ. Кроме того, на сумму долга будут начисляться проценты и неустойка по ст. 811 ГК РФ. Пользователь может быть привлечен к субсидиарной ответственности, если его действия приведут к утрате имущества, но это маловероятно. Также возможны исполнительное производство, арест счетов и имущества, запрет на выезд за границу.

В отношении доли бывшей супруги в квартире: по ст. 34 СК РФ имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. По ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, а общие долги распределяются пропорционально долям. Пользователь и бывшая жена имеют равные доли в квартире (с учетом долей детей, выделенных из материнского капитала). Банкротство бывшей жены означает, что ее доля в квартире может быть включена в конкурсную массу и реализована. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, залоговый кредитор имеет преимущественное право. После реализации доли бывшей жены банк получит удовлетворение из ее части, а пользователь останется должником по своей доле и может быть вынужден выкупить долю бывшей жены или потерять квартиру полностью, если банк обратит взыскание на весь объект.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. ... 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Учитывая изложенное, односторонний отказ от квартиры и выход из ипотеки без согласия банка невозможны. Перевод долга на другое лицо требует согласия банка и всех заинтересованных сторон. Наиболее реалистичный для пользователя вариант — попытаться договориться с банком о продаже квартиры с согласия залогодержателя и погашении долга за счет вырученных средств, при условии выделения долей детям и согласия бывшей жены (или ее финансового управляющего). Если такой вариант не удается, пользователь может прекратить платежи и ожидать обращения взыскания банком на квартиру, но при этом останется обязанным по непогашенной части долга. Рекомендуется проконсультироваться с финансовым управляющим бывшей супруги для координации действий в рамках дела о банкротстве.