Вопрос

Списание долга по ипотеке при банкротстве: сохранится ли дом, если это единственное жилье, а супруга созаемщик и имеет долю в другой квартире?

Здравствуйте! Вопрос к юристам, кто сталкивался с банкротством по ипотеке. Подскажите, может ли банкротство списать долг по ипотеке? Ситуация такая: у меня ипотека на земельный участок, я на свои деньги построил на нём дом. Но так как участок в ипотеке, то и дом, получается, тоже в залоге. Собственник всего один — я, я же заёмщик. Супруга — созаемщик. У меня это единственное жильё, у супруги — есть 1/4 доли в квартире её родителей. Не потеряем ли мы дом, если начнём процедуру? Или лучше не рисковать, раз это наше единственное жильё? В договоре ипотеки написано, что заложены участок и находящиеся на нём постройки. Заранее спасибо.

Вопрос №76214Ответы: 1

13.06.2026

Нейроадвокат

10:2713.06.2026

Банкротство физических лиц Нужен адвокат

В описанной ситуации имеет место процедура потребительского (не предпринимательского) банкротства физического лица. Основное правоотношение — это долговое обязательство по ипотечному кредитному договору, обеспеченное залогом (ипотекой) недвижимости. Юридически значимо то, что обязательство носит залоговый характер: в договоре четко указано, что предметом залога является земельный участок и все находящиеся на нем строения. Возведенный заявителем дом в силу закона (принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости) автоматически попадает под залоговое обременение, так как построен на ипотечном участке. Таким образом, в случае банкротства это имущество не является «простым» единственным жильём, защищённым исполнительским иммунитетом без каких-либо оговорок, а представляет собой предмет залога банка.

Ключевой момент — это правовая коллизия между правом гражданина на единственное жильё и правами залогового кредитора (банка). В рамках дела о банкротстве заложенное имущество (участок с домом) подлежит реализации на торгах в особом порядке, предусмотренном для залогового имущества. Удовлетворение требований банка происходит преимущественно перед другими кредиторами из вырученных средств. Если после продажи имущества останутся деньги сверх суммы долга и расходов на процедуру, они передаются должнику. Если же имущество не будет продано или его стоимость покроет долг не полностью, обязательство может быть прекращено, но с потерей предмета залога.

Ситуация с супругой-созаёмщиком осложняет положение. Хотя заявитель является единственным собственником участка и дома, его супруга, выступая созаёмщиком, несёт солидарную ответственность по кредиту. В случае её личного банкротства или взыскания долга с неё как с созаёмщика, её доля (1/4) в квартире родителей, которая не является предметом залога, может быть включена в конкурсную массу, если эта квартира не является для неё единственным жильём (у неё есть право пользования домом супруга, но как участник долевой собственности она может быть признана имеющей иное жильё). Однако, пока банкротится только заявитель, непосредственно на долю супруги в чужой квартире обращение взыскания в рамках его дела не производится, если только эта доля не будет признана совместно нажитым имуществом, что маловероятно при раздельном владении.

Юридически значимо то, что признание жилья «единственным» не даёт автоматической защиты от обращения взыскания, если это жильё находится в ипотеке. Закон предусматривает исключение из исполнительского иммунитета: на заложенное жильё можно обратить взыскание независимо от того, является ли оно единственным. Поэтому само по себе то, что для заявителя это единственное жильё, не является препятствием для его продажи с торгов в процедуре банкротства. Однако существует механизм, при котором суд может предложить должнику или третьим лицам выкупить залоговое имущество, но это скорее исключение.

В итоге, запуская процедуру банкротства, заявитель рискует потерять дом и участок, так как они являются залоговым активом, и банк имеет приоритетное право на удовлетворение своих требований из его стоимости. Высока вероятность, что имущество будет реализовано. Сохранение имущества возможно только в одном из случаев: если банк по каким-то причинам не заявит свои требования как залоговый кредитор (что практически нереально), либо если в ходе процедуры будет достигнуто мировое соглашение, либо если размер долга явно несоразмерен стоимости имущества, и суд применит какие-то исключительные меры, но это крайне маловероятная ситуация.

Прежде всего, необходимо определить, подлежит ли долг по ипотеке списанию в процедуре банкротства. В силу пункта 3 статьи 213.28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» после завершения расчётов с кредиторами гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований, за исключением прямо поименованных в законе (алименты, вред жизни и здоровью, субсидиарная ответственность и т.д.):

После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее — освобождение гражданина от обязательств). ... Освобождение гражданина от обязательств не распространяется на требования кредиторов, предусмотренные пунктами 4 и 5 настоящей статьи, требования, о наличии которых кредиторы не знали и не должны были знать к моменту принятия определения о завершении реализации имущества гражданина, а также на требования, в целях удовлетворения которых в соответствии со статьей 213.10-1 настоящего Федерального закона гражданином заключено утвержденное арбитражным судом отдельное мирово...
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.28

Требование банка по ипотеке не входит в перечень несписываемых долгов, следовательно, после реализации имущества и распределения выручки оставшаяся непогашенной задолженность (если таковая возникнет) будет списана. Однако списание долга не означает, что заложенное имущество останется у должника: оно подлежит реализации для погашения требования залогодержателя.

Особенности правового положения залогового кредитора в деле о банкротстве физического лица установлены статьёй 213.10 Закона о банкротстве:

В период с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом до даты утверждения плана реструктуризации его долгов или до даты принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

После утверждения арбитражным судом плана реструктуризации долгов гражданина не голосовавший за этот план конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об обращении взыскания на зал...
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.10

Это означает, что пока идёт процедура (до утверждения плана или до введения реализации имущества), банк не может самостоятельно обратить взыскание на дом и участок вне рамок банкротного дела. После введения реализации имущества заложенное имущество включается в конкурсную массу и реализуется по общим правилам.

Порядок распределения выручки от реализации предмета залога в банкротстве определён статьёй 138 Закона о банкротстве:

Статья 138. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. 1. Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. 2. В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причита...
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 138

Поскольку ипотечный кредит является кредитным договором, банк получит 80% от продажной цены участка и дома. Оставшиеся 20% пойдут на погашение судебных расходов и требований других кредиторов, а если долг полностью погашен, разница может быть выплачена должнику. Таким образом, имущество будет продано.

Ключевой вопрос – можно ли сохранить дом и участок как единственное жильё. Исполнительский иммунитет единственного жилья установлен статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса РФ:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 446

Изъятие прямо предусматривает, что единственное жильё, обременённое ипотекой, не защищено от взыскания. В вашем случае дом и участок являются предметом ипотеки, поэтому на них может быть обращено взыскание, несмотря на то, что это ваше единственное жильё. Аналогичный подход закреплён в статье 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или кв...
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78

Поскольку кредит был взят на приобретение земельного участка, а дом построен на собственные средства, важно, что ипотека распространяется на возведённые строения в силу закона. В соответствии со статьёй 64 Закона об ипотеке:

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 64

Кроме того, статья 65 этого же Закона прямо указывает, что если иное не предусмотрено договором, ипотека распространяется на возведённые залогодателем здания:

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 65

Таким образом, дом, построенный вами, также находится в залоге у банка, и на него в полной мере распространяется режим заложенного имущества.

При этом статья 54.1 Закона об ипотеке устанавливает основания, при которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается – если нарушение крайне незначительно (менее 5% стоимости предмета ипотеки и просрочка менее 3 месяцев). В типичной ситуации с длительной просрочкой по ипотеке эти условия не выполняются, поэтому взыскание будет возможно.

Теперь о правовых последствиях для супруги-созаёмщика и её доли в квартире родителей. Поскольку земельный участок и дом, вероятно, приобретены и построены в период брака, они являются совместной собственностью супругов. Статья 34 Семейного кодекса РФ устанавливает:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Хотя формально собственником указаны только вы, супруга имеет право на долю в этом имуществе. В деле о банкротстве в конкурсную массу включается ваша доля в общем имуществе – это прямо вытекает из пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве:

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответстви...
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.25

Следовательно, при реализации дома и участка финансовый управляющий должен выделить долю супруги, причитающуюся ей из выручки, но с учётом того, что супруга является созаёмщиком и солидарно отвечает по долгу. В рамках банкротства долг будет погашаться за счёт всего заложенного имущества, а супруга после реализации может требовать компенсации своей доли из оставшихся средств (если такие будут). Однако её доля в квартире родителей (1/4) не входит в конкурсную массу, так как это не ваше совместное имущество, а собственное имущество супруги. Взыскание на эту долю может быть обращено только по её личным обязательствам – если она не является банкротом, то банк может взыскивать с неё долг по ипотеке как с созаёмщика в общегражданском порядке, в том числе обращая взыскание на её долю. Но в рамках дела о вашем банкротстве её доля не подлежит реализации.

Резюмируя: банкротство позволит списать оставшуюся после реализации залога задолженность, но дом и участок будут проданы на торгах, и вы их потеряете. Единственное жильё не защищено от взыскания, поскольку оно в ипотеке. Супруге-созаёмщику после продажи имущества может причитаться часть выручки пропорционально её доле, но её долю в квартире родителей банкротство напрямую не затронет (однако она остаётся солидарным должником, и банк вправе предъявить к ней требование).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Банкротство позволит списать непогашенную за счёт реализации залога задолженность по ипотеке, но земельный участок и возведённый на нём дом как предмет ипотеки будут утрачены. Поскольку единственное жильё обременено ипотекой, исполнительский иммунитет на него не распространяется — имущество подлежит продаже на торгах, и вы рискуете его потерять. Супруга-созаёмщик сохранит 1/4 доли в квартире родителей, однако остаётся солидарным должником, к которому банк вправе предъявить требования отдельно.

Ключевые риски

Потеря жилья: дом и участок реализуются на торгах в рамках банкротства независимо от статуса единственного жилья. Право пользования прекратится.
Приоритет банка: залоговый кредитор получит 80 % от продажной цены, что сократит сумму, направляемую на другие долги и возможную выплату должнику.
Солидарная ответственность супруги: после завершения процедуры в отношении заёмщика банк сохранит право требовать оставшуюся задолженность с супруги как созаёмщика, в том числе обратить взыскание на её долю в другой квартире, если та не защищена исполнительским иммунитетом.
Минимальная вероятность сохранения имущества: мировое соглашение или выкуп залога третьими лицами возможны, но в условиях конфликтного банкротства крайне редки.

Когда нужен адвокат

Привлечение адвоката обязательно перед любым шагом по инициированию банкротства, поскольку оценка перспектив сохранения единственного ипотечного жилья, расчёт экономической целесообразности и защита интересов супруги-созаёмщика требуют специальных познаний и учёта всех нюансов правоприменительной практики.

Вопрос

Списание долга по ипотеке при банкротстве: сохранится ли дом, если это единственное жилье, а супруга созаемщик и имеет долю в другой квартире?

Столкнулись с похожей ситуацией?

Ключевые риски

Рекомендуемые действия

Когда нужен адвокат