Ключевым для вашего вопроса является ст. 446 ГПК РФ, которая устанавливает исполнительский иммунитет на единственное жильё, но с прямым исключением для жилья, являющегося предметом ипотеки. Поскольку дом и участок находятся в залоге по ипотечному кредиту, на них может быть обращено взыскание, несмотря на то что это ваше единственное жильё. Таким образом, защита единственного жилья на ипотечную недвижимость не распространяется.
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 446
Основания для обращения взыскания на заложенное имущество закреплены в ст. 348 ГК РФ и ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При банкротстве достаточно факта неисполнения обязательств – ненадлежащего исполнения кредитного договора. Банк сможет инициировать взыскание на дом и участок, если допущена просрочка или в рамках процедуры банкротства наступил срок исполнения обязательств.
Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество. 1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. ... 3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей бол
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 348
Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
- Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедур
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 50
Ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что жилое помещение, построенное с использованием кредитных средств, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки. Поскольку дом построен вами за собственные средства, но на ипотечном участке, и, очевидно, ипотека уже зарегистрирована в силу закона на дом, он также является предметом залога. Следовательно, при банкротстве будет реализован весь объект – и участок, и дом.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. 1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77
Последствия обращения взыскания на заложенный жилой дом и земельный участок регулируются ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После продажи имущества с публичных торгов право пользования им прекращается у залогодателя и всех проживающих лиц, включая членов семьи. Таким образом, после реализации дома на торгах вы, ваш муж и другие проживающие утрачиваете право проживания в нём, и это не зависит от того, является ли он вашим единственным жильём.
Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру (в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78
Наличие у вашего мужа (созаёмщика) доли 1/4 в квартире родителей имеет значение для оценки того, является ли заложенный дом единственным жильём для семьи. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами в браке (включая дом и участок), является их совместной собственностью. Согласно ст. 45 СК РФ, по общим долгам супругов взыскание обращается на общее имущество. Ипотечный долг является общим, так как вы и муж – созаёмщики, а кредит использован на нужды семьи (строительство жилья). Поэтому залогодержатель может обратить взыскание на весь дом, не выделяя доли.
Статья 34. Совместная собственность супругов
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Статья 45. Обращение взыскания на имущество супругов
- По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.
- Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 45
Наличие у мужа доли в квартире родителей (1/4) формально означает, что у семьи есть иное жилое помещение, пригодное для проживания, хотя и в виде доли. Это может быть использовано банком для опровержения довода о том, что заложенный дом является единственным жильём, однако, как указано выше, для ипотечного жилья иммунитет ст. 446 ГПК РФ и так не действует. Тем не менее, при решении вопроса о возможности отсрочки или реструктуризации этот факт будет учитываться судом не в вашу пользу.
Для минимизации риска утраты жилья существуют механизмы, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, ст. 54.1 устанавливает основания для отказа в обращении взыскания при незначительности нарушения: если сумма неисполненного обязательства менее 5% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки незначителен. Если у вас нет существенной просрочки, можно попытаться ссылаться на эту норму в рамках банкротства, но в процедуре банкротства заявление требования об обращении взыскания на залог рассматривается отдельно, и суд может отказать банку только при соблюдении этих условий. Практически, если кредит не обслуживается длительно, это условие не выполняется.
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество: 1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, о
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 54.1
Ст. 55.1 того же Закона предусматривает возможность заключения мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, в рамках судебного процесса, в том числе при банкротстве. Заключение мирового соглашения не прекращает ипотеку, если иное не предусмотрено соглашением, но позволяет изменить график платежей, отсрочить взыскание или договориться о продаже имущества с последующим погашением долга. Это может быть альтернативой потере дома, если банк согласится на реструктуризацию.
Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки: 1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 55.1
Также ст. 37.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяет залогодателю-физическому лицу самостоятельно реализовать заложенное имущество для погашения кредита. Если вы сможете продать дом и участок по рыночной цене, погасить за счёт выручки долг перед банком, а остаток (разницу) оставить себе, это позволит избежать публичных торгов и, возможно, получить средства на приобретение другого жилья. Эта норма применима до момента обращения взыскания, в том числе в ходе банкротства, если финансовый управляющий согласует такую сделку.
Статья 37.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает порядок самостоятельной реализации заложенного имущества залогодателем - физическим лицом для погашения обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой. Пункт 1: "Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом ... путем его продажи другому лицу ... для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой". Пункт 2: "Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа ... но до обращения з
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37.1
Таким образом, риск потери дома при банкротстве очень высок, поскольку ипотечное жильё не защищено исполнительским иммунитетом, а наличие у мужа доли в другом жилье усиливает позиции банка. Списание самого ипотечного долга без реализации залога невозможно – сумма долга будет уменьшена на размер выручки от продажи, а остаток может быть списан, но это не гарантирует сохранение дома. Альтернативы (мировое соглашение, самостоятельная реализация) следует активно использовать до введения процедуры банкротства.
