Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.25
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо предусматривает последствия обращения взыскания на заложенное жильё, но лишь при условии, что такое взыскание состоялось. Ключевая особенность вашей ситуации — отсутствие нарушения обязательств по ипотечному договору. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Поскольку вы исправно вносите платежи, у банка нет правового основания требовать реализации квартиры в рамках дела о банкротстве иного кредитора.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 348
Более того, Гражданский кодекс устанавливает дополнительные ограничения: если допущенное нарушение обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, взыскание не допускается. Для обязательств с периодическими платежами (как ипотека) обращение взыскания возможно лишь при систематическом нарушении сроков внесения платежей. Вы таких нарушений не допускаете, поэтому банк не сможет инициировать взыскание по ипотеке и в процедуре банкротства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. ... Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при отсутствии просрочки по каждому платежу на сумму, недостаточную для обращения взыскания.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 348
Федеральный закон об ипотеке дублирует этот принцип: основания для обращения взыскания связаны исключительно с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Поскольку вы платите исправно, ипотечный кредитор не вправе предъявлять требования о взыскании на квартиру. Даже введение в отношении вас процедуры банкротства не даёт банку дополнительных оснований — он остаётся залоговым кредитором, но его право на обращение взыскания не активируется при отсутствии просрочек.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 50
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 50
Дополнительную защиту предоставляет судебный порядок обращения взыскания на единственное жильё, предусмотренный Гражданским кодексом: если предметом залога является единственное пригодное для проживания помещение, взыскание возможно только по решению суда, за исключением случаев заключения соглашения о внесудебном порядке после возникновения оснований. Однако поскольку сами основания (неисполнение обязательства) отсутствуют, суд не будет рассматривать вопрос об обращении взыскания. Банк не сможет получить решение суда о взыскании на квартиру при исправном внесении платежей.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 349
Федеральный закон об ипотеке также требует судебного решения для обращения взыскания, кроме случаев, допускающих внесудебный порядок. Залоговая стоимость вашей квартиры (2,8 млн рублей) значительно превышает остаток долга по ипотеке (1,2 млн рублей). При этом ваши иные долги (1 млн рублей) не обеспечены ипотекой. Залоговый кредитор по ипотеке имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости квартиры перед другими кредиторами, как указано в Гражданском кодексе. Но это преимущество реализуется только при обращении взыскания, которого не происходит при исправных платежах. Другие кредиторы, чьи требования не обеспечены залогом, не могут претендовать на эту квартиру, поскольку она обременена ипотекой, а на свободные от залога активы после погашения ипотеки могли бы, но до реализации залога они не участвуют в его судьбе. Таким образом, ваша квартира не будет изъята в процедуре банкротства, если вы продолжите исправно платить ипотеку.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 51
Обращаясь к норме об отказе в обращении взыскания, предусмотренной Федеральным законом об ипотеке, следует отметить, что даже если бы у вас возникла незначительная просрочка, суд может отказать банку во взыскании, если неисполненная сумма составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки менее трёх месяцев. При залоговой стоимости 2,8 млн 5% — это 140 000 рублей. У вас же просрочек нет вовсе, так что эта норма дополнительно подтверждает защитный механизм.
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 54.1
Что касается упомянутого вами «нового закона с июля», в предоставленных нормативных правовых актах отсутствуют изменения, непосредственно вступившие в силу с июля 2024 года и касающиеся защиты единственного ипотечного жилья при банкротстве. Вероятно, речь может идти о разъяснениях Верховного Суда или об изменениях в Гражданский процессуальный кодекс об исполнительском иммунитете, но в вашем контексте это не применяется, поскольку ваша квартира находится в залоге у банка по договору ипотеки, и судьба заложенного имущества регулируется специальными нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, а не общим исполнительским иммунитетом. Следовательно, действующее законодательство уже предоставляет защиту при условии добросовестного исполнения ипотечных обязательств.
