Победитель торгов по реализации имущества должника-банкрота (физическое лицо) 9 января приобрел объект недвижимости, в котором фактически проживает физическое лицо (должник и/или члены его семьи). На момент обращения судебный акт о выселении отсутствует. Правоотношения в данной ситуации развиваются в трёх плоскостях: во-первых, обязательственные и имущественные отношения, вытекающие из факта приобретения имущества на публичных торгах в рамках дела о банкротстве; во-вторых, жилищные отношения, связанные с правом пользования жилым помещением; в-третьих, процессуальные отношения, связанные с приведением исполнения решения суда и освобождением имущества от прав третьих лиц.
Юридически значимым является то, что торги состоялись и признаны состоявшимися, покупатель исполнил обязанность по оплате. С момента перехода права собственности к победителю торгов (регистрация в Росреестре) прежний собственник-должник утрачивает титул собственника и, соответственно, право владения и пользования данным имуществом. Однако фактическое проживание должника в приобретённом объекте создаёт препятствия для реализации прав нового собственника.
Формально у должника отсутствуют законные основания для дальнейшего проживания в этом жилье, так как его право собственности прекращено в силу закона в связи с реализацией имущества на торгах. Тем не менее, отсутствие судебного акта о выселении означает, что принудительное освобождение помещения не может быть произведено в порядке исполнительного производства. Возникает коллизия: новый собственник имеет право владеть и пользоваться своей вещью, но не может реализовать это право без обращения в суд с иском о выселении либо взыскании убытков.
Ключевые правовые аспекты: приобретение имущества на торгах в рамках банкротства не даёт автоматического права на внесудебное выселение; имущество обременено фактическим проживанием гражданина; для выселения требуется судебное решение, установившее отсутствие права пользования у проживающего лица. Самостоятельные действия нового собственника по выселению (смена замков, ограничение доступа, физическое воздействие) могут быть квалифицированы как самоуправство или иные правонарушения. Ситуация осложнена тем, что должник-банкрот, хотя и утратил имущество, может ссылаться на отсутствие иного жилья, что потребует оценки судом наличия оснований для сохранения за ним права пользования на определённый срок (применительно к правилам о социальном найме или особым обстоятельствам).
Согласно статье 35 Жилищного кодекса РФ, прекращение права пользования жилым помещением влечет обязанность гражданина освободить его, а при неисполнении — выселение на основании решения суда. Победитель торгов стал собственником приобретенного имущества, и у должника, проживавшего там ранее, в силу факта реализации имущества с торгов, по общему правилу прекращается право пользования, возникшее из прежнего статуса. Однако прямого указания на автоматическое прекращение права пользования и внесудебное выселение закон не содержит — именно поэтому необходима судебная процедура.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Далее, порядок принудительного исполнения такого судебного решения урегулирован статьей 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Она предусматривает, что после вступления решения в силу выселение производится судебным приставом-исполнителем, который устанавливает срок для добровольного освобождения, а затем осуществляет принудительное выселение. Победитель торгов не может самостоятельно выселить должника — для этого требуется исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного листа.
- В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника. 2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника,
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 107
Вместе с тем, сам факт приобретения имущества на торгах наделяет победителя статусом собственника. Пункт 1 статьи 209 ГК РФ и часть 1 статьи 30 ЖК РФ закрепляют триаду правомочий собственника: владение, пользование и распоряжение. Проживание должника в приобретенном помещении препятствует реализации этих прав, особенно права владения и пользования. Таким образом, победитель вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим имуществом.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Для защиты нарушенного права победитель торгов может использовать вещно-правовые способы защиты. Статья 301 ГК РФ предоставляет собственнику право истребовать имущество из чужого незаконного владения — это виндикационный иск. Статья 304 ГК РФ позволяет требовать устранения нарушений права, не соединенных с лишением владения (негаторный иск). В данной ситуации, поскольку должник фактически владеет помещением (проживает), нарушение связано с лишением владения победителя, поэтому наиболее подходящим является иск о выселении (который по своей правовой природе часто квалифицируется как виндикационный или как требование об обязании освободить жилое помещение). Основание — отсутствие у должника законных оснований для проживания после перехода права собственности на торгах.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 301
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Статья 305 ГК РФ, предоставляющая аналогичные права титульным владельцам (не собственникам), в данном случае не является первичной, поскольку победитель торгов — сам собственник, и его защита осуществляется напрямую по статьям 301–304. Однако она может быть упомянута для полноты, если бы речь шла о владельце, не являющемся собственником.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 305
Таким образом, из анализа следует, что для выселения должника победителю торгов необходимо получить судебное решение (иск о выселении на основании ст. 35 ЖК РФ, ст. 301, 304 ГК РФ), а затем инициировать исполнительное производство по ст. 107 229-ФЗ. Самостоятельное выселение без судебного акта незаконно и может повлечь административную или уголовную ответственность за самоуправство. Нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в предоставленном контексте отсутствуют, однако они регулируют порядок проведения торгов и прекращение права собственности должника, что является предпосылкой для перехода титула к победителю; для выселения же решающее значение имеют приведенные выше гражданские и жилищные нормы.
