Оформление наследственных долей и возможность их выкупа до завершения процедуры вступления в наследство
Анализ ситуации
В вашей ситуации образовалась сложная цепочка наследования:
- После смерти родителей два сына стали собственниками имущества в равных долях
- Старший сын умер в 2019 году, не успев оформить право собственности на свою долю
- Доля старшего сына перешла к его детям по закону
- Младший сын оформил наследство, но умер в 2023 году, и его доля перешла к матери
- Теперь дети старшего сына хотят выкупить долю, перешедшую к матери младшего сына
Правовой анализ
Порядок оформления наследства
"По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 70)
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131)
Возможность распоряжения долей до оформления права собственности
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 223)
Особенности сделок с долями в недвижимости
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)
Выводы и рекомендации
Нотариус прав в своих разъяснениях. Для заключения договора купли-продажи доли наследства необходимо сначала оформить право собственности на эту долю по следующим причинам:
-
Право собственности возникает только после государственной регистрации - до получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права в Росреестре наследник формально не является собственником и не может распоряжаться имуществом.
-
Нотариус обязан проверить правоустанавливающие документы - при удостоверении сделки купли-продажи доли нотариус должен убедиться, что продавец действительно является собственником отчуждаемой доли.
-
Сделки с долями в недвижимости требуют нотариальной формы - договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Рекомендуемый порядок действий:
- Завершить процедуру оформления наследства детьми старшего сына - получить свидетельства о праве на наследство.
- Зарегистрировать право собственности на унаследованные доли в Росреестре.
- После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, можно заключать договор купли-продажи доли с матерью младшего сына.
- Учитывайте, что при продаже доли в праве общей собственности действует правило о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности.
Если возникают сложности с оформлением наследства старшего сына, рекомендую обратиться к адвокату для получения квалифицированной помощи в ускорении данной процедуры.
