Договор купли-продажи машиноместа не внесен в Росреестр, застройщик в банкротстве: как защитить права в конкурсном производстве

Статус покупателя машино-места: участник строительства с правом требования о передаче машино-места

1. участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
   — пп. 2, 3'1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ-127

Покупатель машино-места, полностью оплативший его по возмездному договору, в силу прямого указания закона является участником строительства — это лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения. Специально подчёркнуто, что право на передачу машино-места приравнено к праву на передачу жилого помещения:

требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; (В редакции федеральных законов от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2 1 ) участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, публично-правовая компания " Фонд развития территорий " (далее - Фонд), являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— пп. 3'1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ-127

Значит, Ваше требование о передаче машино-места подлежит рассмотрению по правилам § 7 главы IX ФЗ-127 «Банкротство застройщиков», а не как обычное денежное требование кредитора третьей очереди. Именно это даёт Вам возможность претендовать на само машино-место (то есть на передачу вещи в натуре), а не только на возврат уплаченных денег в общей очереди кредиторов.

Вывод

Вы обладаете статусом участника строительства и имеете юридически признаваемое требование о передаче конкретного машино-места, которое заявляется в рамках дела о банкротстве застройщика.

Порядок предъявления требования о передаче машино-места: только в рамках дела о банкротстве

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается. (В редакции федеральных законов от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2. Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований.
   — ст. 201.4 п. 1 ФЗ-127

Это означает, что с момента открытия конкурсного производства Вы не можете зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке через Росреестр и не можете подать обычный иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции — Ваше требование подлежит предъявлению только в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве застройщика, и конкурсному управляющему.

Требование предъявляется конкурсному управляющему, который включает его в реестр требований участников строительства (часть реестра требований кредиторов):

1. Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено. (В редакции федеральных законов от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 7. Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.
   — ст. 201.4 п. 6 ФЗ-127

Для включения в реестр предъявляются: договор (купли-продажи будущей вещи/ДДУ), акт приёма-передачи с идентификацией машино-места (кадастровый номер), платёжные документы, справка об отсутствии задолженности. Управляющий обязан рассмотреть требование и внести его в реестр не позднее 15 рабочих дней со дня получения (п. 7 ст. 201.4), а при несогласии с его решением Вы вправе заявить возражения в арбитражный суд в порядке ст. 60 ФЗ-127.

Вывод

Обращаться в суд нужно, но это именно арбитражный суд в рамках дела о банкротстве через заявление требования о передаче машино-места конкурсному управляющему и в арбитражный суд — а не обычный районный суд. Требование к застройщику вне рамок дела о банкротстве предъявлено быть не может.

Развилка по срокам: реестр ещё не закрыт или уже закрыт

Сроки предъявления требования зависят от даты публикации сведений о банкротстве и даты получения уведомления конкурсного управляющего.

1. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении пятнадцати дней со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом
   — ст. 201.4 п. 4 ФЗ-127

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требование кредитора считается заявленным в срок, если по ходатайству кредитора и при наличии уважительных причин этот срок восстановлен арбитражным судом
— ст. 142 п. 1 ФЗ-127

Ключевой момент: для участников строительства требование о передаче машино-места можно заявить в течение 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего (которое считается полученным через 15 дней после публикации), причём независимо от даты закрытия общего реестра (2 месяца с публикации). Это существенно смягчает последствия промедления: даже если 2-месячный срок истёк, но 45-дневный срок от уведомления соблюдён, требование включается в реестр.

Если же пропущен и 45-дневный срок:

1. Требования конкурсных кредиторов и (или) уполномоченных органов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов или в случае отказа в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на заявление требования о включении в реестр требований кредиторов , удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника. (В редакции федеральных законов от 30.12.2008 № 296-ФЗ, от 29.05.2024 № 107-ФЗ)
   — ст. 142 п. 4 ФЗ-127

То есть при пропуске срока требование всё равно подлежит удовлетворению, но уже за счёт имущества, оставшегося после расчётов с кредиторами, включёнными в реестр — то есть риск получить меньше или ничего (если машино-место уйдёт с торгов). Однако закон допускает восстановление срока по уважительной причине арбитражным судом (п. 4 ст. 201.4 и п. 1 ст. 142 ФЗ-127).

Вывод

Если с даты публикации уведомления конкурсного управляющего о возможности предъявления требований ещё не прошло 45 дней (или 15 дней «на доставку»), Вы успеваете включиться в реестр и претендовать на машино-место в натуре. Если срок пропущен — необходимо одновременно заявить ходатайство о восстановлении срока со ссылкой на уважительные причины (позднее уведомление, незнание о банкротстве). Чем быстрее Вы заявите требование, тем выше шанс сохранить именно объект.

Две альтернативы по существу требования: передача объекта в натуре либо денежное требование

Закон предлагает покупателю два способа защиты, и выбор между ними зависит от состояния объекта и Ваших интересов.

Вариант 1 — требовать сам объект (передачу машино-места). Если строительство завершено и есть разрешение на ввод в эксплуатацию, передача машино-мест участникам строительства происходит по ст. 201.11 ФЗ-127 — с приоритетом удовлетворения именно требования о передаче вещи, а не денег. Это сохраняет за Вами право получить конкретное машино-место.

1. Передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ) 1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест , строительство которых завершено
   — ст. 201.11 п. 3 ФЗ-127

Однако обратите внимание на условие, которое напрямую касается Вашей ситуации — у Вас акт приёма-передачи уже подписан:

1. застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений ; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3) стоимость передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201 10 настоящего Федерального закона. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в отношении жилых помещений учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201 5 настоящего Федерального закона;
   — пп. 2 п. 3 ст. 201.11 ФЗ-127

Если передаточный акт уже подписан (Ваш случай), формальный механизм передачи по ст. 201.11 не применяется в «чистом виде» — объект уже фактически передан Вам, и Ваше право состоит в требовании признать право собственности и исключить машино-место из конкурсной массы. Наличие подписанного акта с идентификацией машино-места и полной оплаты — сильное доказательство, что обязательство застройщика по передаче исполнено, а машино-место не подлежит реализации с торгов как имущество должника.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 1 ст. 223 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации
— ст. 219 ГК РФ

Норма означает: поскольку отчуждение машино-места подлежит госрегистрации, право собственности у Вас формально возникнет с момента регистрации. Но при банкротстве застройщика именно подписанный акт приёма-передачи и полная оплата являются основанием требовать передачи объекта (или его исключения из конкурсной массы), а не просто возврата денег.

Вариант 2 — денежное требование (отказ от договора).

Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ) 2. При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства. (В редакции федеральных законов от 13.07.2015 № 236-ФЗ;
— п. 1 ст. 201.5 ФЗ-127

Вы всегда вправе заявить односторонний отказ от договора и предъявить денежное требование о возврате уплаченного, которое будет включено в реестр и удовлетворено в составе требований участников строительства (в приоритетном порядке перед прочими кредиторами). Но в этом случае Вы получите деньги, а не машино-место.

Вывод

Поскольку Вы заинтересованы сохранить машино-место (Ваша цель), приоритетен Вариант 1 — заявить требование о передаче машино-места в реестр требований участников строительства, а в суде добиваться либо передачи объекта, либо (учитывая подписанный акт) признания права собственности и исключения машино-места из конкурсной массы. Денежное требование остаётся запасным вариантом.

Конкретный порядок действий и предупреждение о рисках

Исходя из изложенного, Ваш алгоритм следующий.

1. Немедленно предъявить конкурсному управляющему письменное требование о передаче машино-места (с приложением договора, акта приёма-передачи с кадастровым номером/идентифицирующими признаками, платёжных квитанций, справки об отсутствии задолженности, переписки с застройщиком) для включения в реестр требований участников строительства.

2. Проконтролировать включение в реестр — управляющий обязан рассмотреть требование в течение 15 рабочих дней (п. 7 ст. 201.4 ФЗ-127). При отказе или неполном включении — в 15 рабочих дней подать возражения в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

3. Параллельно заявить в арбитражный суд (в рамках дела о банкротстве) требование об исключении машино-места из конкурсной массы / признании права собственности, с учётом того, что объект оплачен и передан по акту. Это предотвратит продажу машино-места на торгах до разрешения спора; одновременно ходатайствовать о принятии обеспечительных мер (запрет конкурсному управляющему реализовывать машино-место до рассмотрения спора).

4. Если сроки пропущены — одновременно подавать ходатайство о восстановлении срока с обоснованием уважительных причин.

Риск, о котором предупредила УК, реален лишь в случае бездействия: если машино-место будет продано с торгов до включения Вашего требования в реестр и до принятия обеспечительных мер, вернуть его в натуре станет невозможно, и останется только денежное требование, которое при пропуске срока удовлетворится за счёт остатков имущества (п. 4 ст. 142 ФЗ-127). Поэтому действовать нужно безотлагательно — именно в арбитражном суде в деле о банкротстве застройщика, а не в суде общей юрисдикции.

Вывод

Документы, которые у Вас на руках (договор, акт приёма-передачи с кадастровым номером, платёжные квитанции, справка об отсутствии задолженности), являются достаточным основанием для включения требования о передаче машино-места в реестр требований участников строительства и для судебной защиты. Обращаться нужно в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, с одновременным предъявлением требования конкурсному управляющему и заявлением об исключении машино-места из конкурсной массы и о принятии обеспечительных мер.