Банкротство застройщиков в России: законы и изменения в 2023 году

Основной нормативный акт: специализированный параграф 7 главы IX ФЗ-127

Центральным регулятором банкротства застройщиков является Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно — параграф 7 «Банкротство застройщиков» главы IX (статьи 201.1–201.18). Этот параграф устанавливает специальные правила, действующие наряду с общими нормами ФЗ-127, и имеет приоритет как специальное регулирование.

Для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: 1) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; 2) участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
— п. 1 ст. 201.1 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»

Ключевое для понимания: параграф 7 определяет три категории субъектов. Застройщик — любое юридическое лицо (включая ЖСК) или индивидуальный предприниматель, к которому есть требования о передаче жилых помещений либо денежные требования. Участник строительства — физическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование с требованием о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения или денежным требованием. Особо выделен участник долевого строительства — гражданин, чьё требование основано на зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) по ФЗ-214, при условии уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд или размещения средств на счетах эскроу.

Таким образом, для конкретной фирмы-застройщика, о которой идёт речь, применим именно параграф 7 ФЗ-127, если к ней предъявлены требования о передаче жилых помещений или денежные требования участников строительства.

---

Вывод: банкротство застройщиков регулируется прежде всего параграфом 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 201.1–201.18), который устанавливает особый, приоритетный по отношению к общим нормам, режим защиты прав граждан — участников строительства.

Порядок предъявления и включения требований участников строительства

Особенность банкротства застройщика — в исключительном порядке предъявления требований: после открытия конкурсного производства все требования участников строительства (о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений и денежные) предъявляются только в рамках дела о банкротстве, а исполнение исполнительных документов по ним прекращается. Это закреплено в статье 201.4 ФЗ-127.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 2.
— п. 1 ст. 201.4 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»

Особый упрощённый порядок предусмотрен для требований из зарегистрированных ДДУ:

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства. Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.
— абз. 1–2 п. 3.1 ст. 201.4 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»

Это значит, что требования дольщиков с зарегистрированным ДДУ включаются конкурсным управляющим автоматически, на основании данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) Росреестра — без необходимости подачи отдельного заявления. Однако участник строительства вправе при необходимости уточнить размер своего требования, представив подтверждающие документы (платёжные поручения, квитанции).

Для остальных участников строительства (с требованиями не из ДДУ) действует заявительный порядок: требования направляются конкурсному управляющему, который рассматривает их и включает в реестр требований участников строительства — часть реестра требований кредиторов. При отказе во включении или при наличии разногласий спор разрешается арбитражным судом в порядке статьи 60 ФЗ-127.

Заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим, кредиторами и (или) должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов, жалобы на действия (бездействие) арбитражных управляющих, на решения собрания или комитета кредиторов, иные обособленные споры по заявлениям лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения обособленных споров арбитражный суд выносит определение, которое может быть обжаловано.
— п. 1 ст. 60 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»

---

Вывод: после открытия конкурсного производства все требования к застройщику предъявляются исключительно в рамках дела о банкротстве. Для участников долевого строительства с зарегистрированным ДДУ требования включаются в реестр конкурсным управляющим автоматически на основании данных ЕИСЖС; для остальных — в заявительном порядке. Споры рассматриваются арбитражным судом в деле о банкротстве.

Фонд развития территорий: выплата возмещения и завершение строительства

Вторым по значимости нормативным актом является Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Фонд (ранее — Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства) — ключевой институт, участвующий в процедуре банкротства застройщика.

Выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
— ч. 1 ст. 13 ФЗ-218 «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"»

Размер возмещения за жилое помещение определяется по специальной формуле:

Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 13 ФЗ-218 «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"»

Важнейшее ограничение для «вторичных» приобретателей прав:

Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
— ч. 3 ст. 13 ФЗ-218 «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"»

Фонд также может принять решение о завершении строительства проблемного объекта вместо выплаты возмещения. В этом случае он обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче ему прав застройщика на земельный участок с недостроенным объектом. Параллельно статья 201.11 ФЗ-127 предусматривает возможность передачи готовых жилых помещений непосредственно участникам строительства — но только при наличии завершённого строительством объекта и при условии, что Фондом принято решение о финансировании соответствующих мероприятий.

В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий не ранее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201 4 настоящего Федерального закона, направляет в Фонд уведомление о возможности обращения в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующем объекте недвижимости (далее - передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений). (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) В случае, если Фондом принято решение о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13 1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Фонд обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 436-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 201.11 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»

---

Вывод: Фонд развития территорий (ФЗ-218) — ключевой участник банкротства застройщика, который либо выплачивает возмещение гражданам-участникам строительства (в размере не менее уплаченной цены, но не более 120 кв.м рыночной стоимости), либо финансирует завершение строительства объекта и передачу квартир дольщикам. «Вторичные» покупатели прав (после признания застройщика банкротом) права на возмещение от Фонда не имеют.

Очередность удовлетворения требований в деле о банкротстве застройщика

Особая очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика установлена статьёй 201.9 ФЗ-127 и существенно отличается от общей очерёдности.

в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда; (В редакции федеральных законов от 28.11.2011 № 337-ФЗ; от 29.06.2015 № 186-ФЗ) 2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; 3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта; во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201 15-2-2 настоящего Федерального закона; (В редакции федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 04.11.2019 № 359-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 30.12.2021 № 436-ФЗ) в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201 5 настоящего Федерального закона; (Подпункт в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
— п. 1 ст. 201.9 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»

Из этого следует: требования граждан-участников строительства по возврату уплаченных за квартиру денег (основная сумма) удовлетворяются в первоочередном порядке внутри третьей очереди — сразу после кредиторов первой очереди (вред жизни/здоровью) и второй очереди (зарплата). Требования Фонда, который выплатил гражданам возмещение, встают в третью очередь во вторую очередь, но уже как требования Фонда, а не граждан. Требования по убыткам (реальный ущерб, например разница между уплаченной ценой и рыночной стоимостью) идут следом. И только затем — остальные кредиторы (четвёртая очередь, включая банки, поставщиков и т.д.).

Это отражает ключевую цель специального регулирования: максимальную защиту граждан как непрофессиональных инвесторов в долевом строительстве.

---

Вывод: требования граждан-участников строительства по возврату денежных средств удовлетворяются в приоритетном порядке — в первую очередь внутри третьей очереди, опережая банки и иных коммерческих кредиторов (четвёртая очередь). Это одна из главных гарантий, установленных параграфом 7 главы IX ФЗ-127.

Смежное регулирование: ФЗ-214 и договор участия в долевом строительстве

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» определяет саму правовую форму договора, на котором основано большинство требований участников строительства.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
— ч. 1 ст. 1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»

Критически важное условие для включения требования в реестр «автоматически» (по п. 3.1 ст. 201.4 ФЗ-127):

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»

Только зарегистрированный ДДУ позволяет конкурсному управляющему включить требование в реестр автоматически на основании данных ЕИСЖС. Незарегистрированный договор, предварительный договор, вексельная схема или иные «суррогаты» ДДУ лишают гражданина статуса участника долевого строительства и, соответственно, упрощённого порядка включения в реестр, хотя требование всё равно может быть заявлено и рассмотрено в общем порядке — но с бременем доказывания на самом гражданине.

---

Вывод: ФЗ-214 закрепляет саму конструкцию договора долевого участия и требование его обязательной государственной регистрации. Именно зарегистрированный ДДУ даёт максимальную защиту при банкротстве застройщика: автоматическое включение в реестр, право на возмещение Фонда и приоритетное удовлетворение требований.

Изменения 2023 года: ФЗ-474 и банкротство застройщиков

Ответ на вопрос клиента о том, менялось ли что-то в 2023 году. 4 августа 2023 года действительно был принят Федеральный закон № 474-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Внести в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст. 4190; 2011, N 1, ст. 41; N 19, ст. 2708; N 30, ст. 4576; N 49, ст. 7068; 2013, N 27, ст. 3481; 2014, N 11, ст. 1095; N 49, ст. 6914; 2015, N 1, ст. 10, 29; N 27, ст. 3945, 3977; 2016, N 1, ст. 11; N 23, ст. 3296; 2017, N 1, ст. 29; 2019, N 46, ст. 6423; 2020, N 31, ст. 5048; Официальный интернет-портал правовой информации ( www.pravo.gov.ru ), 2023, 24 июля, N 0001202307240024) следующие изменения:
— абз. 1 ст. 1 ФЗ-474 от 04.08.2023

Однако анализ содержания всех шести статей ФЗ-474 показывает, что этот закон внёс изменения в следующие институты:

• Статья 1 — изменения в статью 28 (ЕФРСБ: порядок публикации сведений о прекращении/завершении процедур), статью 213.9 (полномочия финансового управляющего — обращение в Роструд о нарушениях трудовых прав), статью 213.14 (увеличение срока плана реструктуризации с 3 до 5 лет) и масштабно — в статью 223.2 (внесудебное банкротство граждан: расширение оснований, новые справки, пороги 25 тыс. – 1 млн руб.).
• Статьи 2–5 — изменения в смежные законы (Закон о защите прав потребителей — маркировка товаров, Закон об исполнительном производстве — справки для внесудебного банкротства, Закон о торговой деятельности, Закон об обращении лекарственных средств).
• Статья 6 — порядок вступления в силу и переходные положения.

Ни одной поправки в параграф 7 главы IX ФЗ-127 (ст. 201.1–201.18 — банкротство застройщиков) ФЗ-474 не содержит.

Основные изменения в банкротстве застройщиков происходили в другие годы: 2017 (создание Фонда, ФЗ-218), 2018–2019 (расширение на машино-места и нежилые помещения, ст. 201.8-1/201.8-2), 2020 (уточнение выплат возмещения Фондом), 2021 (дальнейшее уточнение процедур Фонда и выплат).

---

Вывод: в 2023 году ФЗ-474 действительно вносил изменения в Закон о банкротстве, но они касались внесудебного банкротства граждан (ст. 223.2) и иных положений, а не специальных норм о банкротстве застройщиков (параграф 7 главы IX). Содержательно банкротство застройщиков в 2023 году не реформировалось. Таким образом, для вашей ситуации с застройщиком применяются нормы в редакции, сформированной предшествующими изменениями (ключевые — 2017–2021 годов).

Подзаконные акты и дополнительные документы

Помимо трёх ключевых федеральных законов, банкротство застройщиков регулируется рядом подзаконных актов, которые определяют процедурные детали:

1. Правила выплаты возмещения — утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 (в актуальной редакции), на которое прямо ссылается ч. 1 ст. 13 ФЗ-218. Правила определяют порядок расчёта размера выплаты, перечень документов, сроки перечисления средств.

2. Порядок расчёта размера выплаты возмещения — отдельно утверждён Правительством РФ во исполнение ч. 2 ст. 13 ФЗ-218, детализирует применение отчёта оценщика и формулы расчёта.

3. Постановление Правительства РФ от 26.12.2019 № 1862 — о правилах принятия Фондом решений о финансировании мероприятий по завершению строительства.

4. Приказы Минстроя России — регламентируют состав и формат сведений, подлежащих размещению в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), откуда конкурсный управляющий получает данные о зарегистрированных ДДУ для автоматического включения требований в реестр (п. 3.1 ст. 201.4 ФЗ-127).

5. Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 499 — о порядке применения счетов эскроу при долевом строительстве (защита средств дольщиков).

Также к процедуре применимы общие нормы Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку дела о банкротстве рассматриваются арбитражными судами.

---

Вывод: система нормативных актов о банкротстве застройщиков включает три уровня: (1) базовый — ФЗ-127 (параграф 7 главы IX), (2) институциональный — ФЗ-218 о Фонде развития территорий, (3) договорный — ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, а также (4) подзаконные акты Правительства РФ, детализирующие процедуры выплат и финансирования.