Как подарить квартиру в новых регионах РФ, если собственник не может приехать: оформление через МФЦ и доверенность

Обязательная нотариальная форма и место удостоверения договора дарения

С 13.01.2025 (ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ) договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для дарителя-матери и одаряемого-сына это означает: простая письменная форма (расписка, договор «на бумаге» без нотариуса) больше недопустима — такой договор ничтожен. Нотариус, к которому вы обращались, верно указала, что по общему правилу удостоверение договора об отчуждении недвижимости производится нотариусом того субъекта РФ, где расположено имущество:

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53.1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество
— ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Однако это правило знает прямое исключение для дистанционной сделки: при удостоверении договора двумя и более нотариусами достаточно, чтобы хотя бы один из них работал в субъекте нахождения недвижимости. Значит, «ехать двоим в тот регион» не требуется — в новом регионе достаточно привлечь одного местного нотариуса, а второй может принять мать по месту её жительства в Сибири, а вас — в столице.

Этот механизм урегулирован ст. 53.1 Основ:

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44.2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата; экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в единой информационной системе нотариата; удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном настоящей статьей, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Механизм ст. 53.1 прямо предназначен для случая, когда стороны находятся в разных местах и не могут присутствовать совместно: каждый участник подписывает договор в присутствии «своего» нотариуса, текст согласуется через единую информационную систему нотариата, а удостоверенный двумя нотариусами договор считается заключённым в письменной форме одним документом, подписанным сторонами. Полностью удалённо (без явки к нотариусу) дарение оформить нельзя — перечень нотариальных действий, совершаемых удалённо, исчерпывающий и дарение в него не входит:

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81 , 85.1 , 86 , 87 , 88.1 , 89 , 97 (в части хранения электронных документов), 103 , 103.7 , 103.9-1 , 103.14 настоящих Основ. Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45.1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: нотариальное удостоверение обязательно; совместная поездка обеих сторон не нужна — сделка оформляется двумя нотариусами (один — в регионе нахождения квартиры, другой — по месту жительства матери), без личного присутствия сторон вместе.

Представительство по доверенности (альтернативная ветка)

Поскольку даритель-мать из-за возраста и здоровья не может ездить, закон допускает совершение дарения через представителя по нотариальной доверенности. Доверенность на сделку, требующую нотариальной формы, и на подачу заявления о регистрации перехода права должна быть нотариально удостоверена:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — ст. 185.1 ГК РФ, п. 1

При этом отпадает сомнение «никто не хочет связываться»: доверенность мать удостоверяет у любого нотариуса по месту своего жительства в Сибири (для доверенности место нахождения квартиры значения не имеет), а представитель (им можете быть и вы сами как одаряемый, либо третье лицо) затем подаёт документы и заключает договор. Замечу важное ограничение: в силу доверенности невозможно удостоверить сам договор дарения «заочно» за дарителя без его личного волеизъявления — подпись дарителя в договоре должна быть поставлена им лично (либо через механизм двух нотариусов из первого блока). Поэтому доверенность — рабочий вариант прежде всего для подачи документов в Росреестр/МФЦ и технических действий, но не заменяет личную явку дарителя к нотариусу при удостоверении самого договора.

Вывод: доверенность оформляется у нотариуса по месту жительства матери и пригодна для подачи документов на регистрацию, однако сам договор дарения мать должна подписать лично у нотариуса (либо в рамках дистанционной сделки двух нотариусов).

Регистрация перехода права: экстерриториальный приём через МФЦ и регистрацию подаёт нотариус

Вы узнали в регистрационном органе, что по экстерриториальному принципу сделку с недвижимостью на новых территориях можно оформить, в том числе в МФЦ столицы. Это соответствует ч. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 4. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 5.
— ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашей ситуации это означает: заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру в новом регионе можно подать в любом МФЦ (в том числе в Москве), без поездки в субъект нахождения недвижимости. При этом сам договор дарения уже будет нотариально удостоверен (первый блок), что удовлетворяет требованию обязательной формы.

Дополнительно: удостоверивший договор нотариус вправе сам направить заявление о регистрации в орган регистрации прав в порядке ст. 18 (ч. 15) и ст. 19 Закона № 218-ФЗ в электронной форме, что избавляет стороны от самостоятельной подачи и поездок.

Важное условие регистрации: переход права регистрируется при условии, что право собственности матери уже внесено в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ). Если право матери на квартиру в новом регионе ещё не зарегистрировано в ЕГРН, сначала (или одновременно) подаётся заявление о регистрации её права на основании имеющихся документов, и только затем о регистрации перехода права к вам.

Вывод: регистрацию перехода права можно осуществить без выезда в новый регион — через МФЦ по месту вашего нахождения либо через нотариуса; предварительно право матери должно быть внесено в ЕГРН.

Признание документов о праве собственности и особенности новых территорий

Если право собственности матери возникло на основании документов, выданных ранее органами Украины, ДНР/ЛНР либо нотариусами этих территорий (приватизация, купля-продажа и т.п.), такие документы признаются в РФ без ограничения срока и без дополнительного подтверждения:

1. На территории Российской Федерации признаются и действуют без ограничения срока действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом либо не вытекает из самих документов или существа отношений, следующие документы, действовавшие на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта: 1) документы, подтверждающие гражданское состояние, трудовой (страховой) стаж, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных социальных выплат, льгот в натуральной форме, право на получение медицинской помощи, таможенные документы, выданные государственными и иными официальными органами Донецкой Народной Республики, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины; 2) лицензии (разрешения), за исключением лицензий (разрешений) на осуществление предпринимательской деятельности, которая не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций, выданные государственными и иными официальными органами Донецкой Народной Республики, органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины; 3) документы об образовании, выданные уполномоченными органами и организациями Украины, документы об образовании и (или) о квалификации, выданные уполномоченными органами и организациями Донецкой Народной Республики; 4) судебные постановления, принятые судами Украины и Донецкой Народной Республики, при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом; 5) документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики
   — п. 12 През. — ст. 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ (о принятии нового субъекта)

Ключевой срок для вашей ситуации: такие правоустанавливающие документы, выданные до дня принятия нового субъекта в РФ, представляются для государственной регистрации права в ЕГРН (п. 5 ч. 1 ст. 12 ФКЗ) в срок — по аналогичным положениям четырёх ФКЗ о принятии новых субъектов — до 1 июля 2026 года. Если квартира матери по таким документам ещё не внесена в ЕГРН, регистрацию её права нужно осуществить в пределах этого срока, после чего возможна регистрация перехода права к вам по договору дарения.

Вывод: украинские/«старые» документы о праве на квартиру в новом регионе действительны в РФ; их следует подать в Росреестр (через МФЦ) до 1 июля 2026 года для внесения права матери в ЕГРН, после чего оформляется дарение.

Налог (НДФЛ) и отсутствие налогообложения дарения между близкими родственниками

Поскольку даритель (мать) и одаряемый (сын) — близкие родственники, доход в виде полученной в дар квартиры не облагается НДФЛ:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Для вас это означает: сын не обязан декларировать полученную в дар квартиру и платить 13% НДФЛ с её стоимости именно в силу родства «родители — дети». Госпошлина за регистрацию перехода права (изменение записи ЕГРН) уплачивается отдельно в установленном размере, но от НДФЛ сделка освобождена.

Вывод: налоговая нагрузка по дарению квартиры от матери сыну отсутствует (освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ).