Оформление дарения квартиры родителями дочери: форма, нотариус и порядок регистрации
Передача квартиры от родителей к дочери в пользу становится собственности оформляется безвозмездным договором дарения. Право собственности на недвижимость у одаряемой возникает только с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре, и до этого момента (а также, если сделка ещё не зарегистрирована) квартира продолжает принадлежать родителям и не может быть затронута взысканием по долгам дочери.
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Из п. 3 ст. 574 ГК РФ в действующей редакции (Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ) следует принципиальный для вашего случая вывод: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что наряду с подачей документов в Росреестр потребуется удостоверить договор у нотариуса. Нотариус удостоверяет волю сторон на безвозмездную передачу квартиры, однако проверить наличие ваших долгов и исполнительных производств нотариус не обязан — их удостоверению дарения это не препятствует.
Для регистрации нужно, чтобы оба родителя, кто числится собственником по ЕГРН, были дарителями (либо, если квартира — совместная собственность супругов, потребуется надлежаще оформленное согласие). После удостоверения договор и заявление о переходе права подаются в Росреестр. Само по себе наличие у вас (одаряемой) задолженностей не является ни основанием для отказа, ни основанием для приостановления регистрации, поскольку Росреестр проверяет правомочия дарителей и отсутствие арестов/запретов на квартиру, а не долги получателя дара. Заявление о долгах при подаче документов законом не предусмотрено и не требуется.
Ключевой риск: после регистрации квартира становится имуществом должника и может попасть под взыскание приставов
Здесь важно понимать направление риска. Родители дарят квартиру вам, а вы — должник с исполнительными производствами. Как только право перейдёт к вам, квартира станет вашим имуществом и попадёт в орбиту взыскания по вашим долгам, а не останется защищённой у родителей. Пока квартира ещё у родителей (договор не зарегистрирован), приставы за ваши долги на неё не покушаются, так как она им не принадлежит.
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— п. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ
Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 57-ФЗ ) 8. В целях установления имущественного положения должника судебный пристав-исполнитель, а также в автоматическом режиме Федеральная служба судебных приставов может запрашивать сведения у налоговых органов, иных органов и организаций, исходя из размера задолженности, определяемого в соответствии с частью 2 настоящей статьи.
— п. 7 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ
После перехода права на вас приставы вправе запрашивать в Росреестре сведения о вашем имуществе и, при недостаточности денежных средств, наложить арест и обратить взыскание на квартиру.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— п. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ
Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ )
— ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ
Иными словами, оформление квартиры на вас не уводит жильё от приставов — оно, наоборот, включает квартиру в вашу имущественную массу, по которой возможен арест и последующая реализация для погашения долгов. Это следует учитывать при принятии решения. Единственная существенная защита — правила об иммунитете единственного жилья (см. следующий блок).
Защита единственного жилья: когда квартиру нельзя изъять у вас за долги, а когда — можно
Ключевым для судьбы квартиры после перехода к вам является то, является ли она вашим единственным пригодным для постоянного проживания жильём и зарегистрированы/проживаете ли вы там с членами семьи.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— ч. 1 ст. 446 ГПК РФ
Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации . 2. Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом. 3. Перечень имущества должника - иностранного государства, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Федеральным законом от 3 ноября 2015 года № 297-ФЗ "О юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2015 № 393-ФЗ ) Статья 80. Наложение ареста на имущество должника 1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. 1 1 .
— п. 1 ст. 79 ФЗ № 229-ФЗ
Из ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 79 ФЗ № 229-ФЗ следует: если квартира — единственное пригодное для вашего постоянного проживания жильё, в котором вы (и члены вашей семьи) фактически проживаете и зарегистрированы, обратить на неё взыскание и продать с торгов приставы не вправе (исключение — если жильё является предметом ипотеки). В этом случае квартира вам защищена от лишения.
Если же у вас уже есть другое жильё в собственности, либо вы в этой квартире не проживаете и не зарегистрированы (а живёте по иному адресу), то иммунитет ст. 446 ГПК не действует: квартира не является для вас «единственным пригодным жильём», и приставы могут наложить на неё арест, а при недостаточности иных средств — обратить взыскание и реализовать с торгов за счёт ваших долгов. Практика ВС РФ исходит из того, что наличие в собственности должника единственного жилья не является безусловным абсолютным запретом, а каждый раз оценивается судом по признакам единственности и пригодности.
Вывод по риску: главный вопрос — единственная ли это для вас квартира и проживаете ли вы в ней сами. Если да — после перехода права квартира защищена от обращения взыскания; если нет (у вас есть иное жильё или вы здесь лишь прописаны, но живёте в другом месте) — квартиру смогут арестовать и реализовать за ваши долги. Оцените это до того, как оформлять переход права.
Налог при дарении от родителей и обязанность сообщать приставам о новом имуществе
Налог. Дарение между родителями и дочерью — одна из ситуаций, освобождённых от НДФЛ, так как такие лица относятся к близким родственникам.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ
близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2
По п. 18.1 ст. 217 НК РФ в совокупности со ст. 14 СК РФ доход, полученный дочерью в порядке дарения от родителей, освобождается от налогообложения: подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с подаренной квартиры дочери не требуется.
Обязанность сообщить о новом имуществе приставам. При оформлении сделки вы не обязаны декларировать долги ни нотариусу, ни в Росреестр — таких требований закон не содержит, и это никак не помешает регистрации. Однако после того как квартира станет вашей собственностью, у вас появляется обязанность перед судебным приставом: по требованию пристава (ст. 69 ч. 7 ФЗ № 229-ФЗ) представить сведения о принадлежащем вам имуществе, включая новую квартиру. Приставы также запрашивают данные об имуществе должника в Росреестре самостоятельно в электронном порядке, поэтому утаить факт приобретения квартиры от них практически невозможно.
Ответственность. Непредставление сведений об имуществе или их сокрытие по требованию пристава-исполнителя образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 17.14 КоАП РФ (нарушение законодательства об исполнительном производстве — невыполнение законных требований пристава), — что влечёт наложение административного штрафа. Поэтому, став собственницей, следует добросовестно и в срок сообщить о квартире приставу по его запросу либо проактивно представить сведения; скрывать имущество нет смысла и это прямо наказуемо. Кредиторы и приставы при этом заинтересованы в квартире лишь как в объекте возможного взыскания — с учётом ограничений ст. 446 ГПК из предыдущего блока.
Итог по вопросу: наличие ваших кредитных задолженностей и исполнительных производств не препятствует переоформлению квартиры на вас и не требует какого-либо уведомления о долгах при оформлении документов. Но помните: получив квартиру, вы включаете её в своё имущество, на которое приставы смогут претендовать (с оговоркой об единственном жилье), а после регистрации у вас возникнут обязанности отчитываться приставу о новом имуществе с риском штрафа по ст. 17.14 КоАП РФ за их невыполнение. Если цель — сохранить квартиру от взыскания за чужие/собственные долги, оформление её на должника (вас) этой цели не достигает.
Альтернатива: имеет ли смысл оформить куплю-продажу вместо дарения при долгах дочери
Если рассмотреть вариант купли-продажи вместо дарения, то для судьбы квартиры относительно долгов дочери это ничего не меняет — правовой результат одинаков: квартира переходит в собственность должницы после госрегистрации.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ
Из п. 2 ст. 223 ГК РФ следует: и при дарении, и при купле-продаже право собственности у дочери возникает только в момент государственной регистрации перехода права. После этого момента квартира в обоих вариантах становится её имуществом и попадает под те же правила ст. 69, 80 ФЗ № 229-ФЗ и ст. 446 ГПК РФ (арест, взыскание, иммунитет единственного жилья), разобранные выше. Выбор между дарением и куплей-продажей не помогает вывести жильё из-под приставов.
Разница между этими способами — только в налоговых и расчётных аспектах:
- при дарении от родителей к дочери НДФЛ не возникает в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ (дочь — близкий родственник дарителей); деньги по сделке не передаются;
- при купле-продаже у дочери-покупателя НДФЛ также не возникает (налог платит продавец лишь при продаже имущества, бывшего в собственности менее минимального срока и не подпадающего под освобождение), но у родителей-продавцов может возникнуть НДФЛ, если квартира была в их собственности менее минимального предельного срока владения (в общем случае 5 лет, в отдельных случаях 3 года по п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Вывод по альтернативе: с точки зрения риска обращения взыскания на квартиру способ оформления (дарение или купля-продажа) значения не имеет — в обоих случаях после регистрации квартира становится имуществом должницы. Если цель — минимизировать налог, то дарение между близкими родственниками выгоднее: НДФЛ не возникает вовсе. Если же цель — защитить жильё от приставов, то ни тот, ни другой вариант её не достигает; решающим остаётся статус «единственного жилья» по ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.
