Как переоформить долю сына в квартире на мать без оплаты: дарение или купля-продажа, нотариус, МФЦ, налоги и документы

Форма сделки: дарение или купля-продажа доли — нужен ли нотариус и можно ли через МФЦ

Ключевой факт вашей ситуации: сын безвозмездно передаёт долю, денег вы ему не платите. Поэтому сделка по своей сути является дарением, а не куплей-продажей.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Поскольку вы с сыном — граждане, отчуждается недвижимость, а денежной оплаты нет, дарение 1/3 доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что из этого правила нет исключений для доли, даже когда в результате сделки один из сособственников становится единственным собственником:

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Поэтому в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности 126 приостанавливается с последующим отказом в совершении регистрационных действий (пункт 13 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации). ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
— п. 3 ст. 163 ГК РФ (цит. по п. 52 Обзора ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025)

Отдельное основание обязательной нотариальной формы закреплено и в законе о регистрации недвижимости:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Важно: у вас в результате сделки сын не «все участники долевой собственности отчуждают доли по одной сделке» — отчуждает только один сособственник (сын) свою долю другому сособственнику. Даже если бы применялось исключение из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, требование п. 3 ст. 574 ГК РФ о нотариальной форме договора дарения недвижимости между гражданами действует независимо (это прямо следует из разъяснения ВС РФ — > Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025).

Вывод по форме: оформить передачу доли как «куплю-продажу» в простой письменной форме и подать её через МФЦ напрямую нельзя. Такой договор, не содержащий реальной оплаты, по своей правовой природе является притворной сделкой, прикрывающей дарение, и подлежит правилам о дарении (п. 1 ст. 572 ГК РФ, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Без нотариального удостоверения договор дарения ничтожен, а регистрация будет приостановлена с последующим отказом. Правильный путь: сначала нотариально удостоверить договор дарения у нотариуса, а затем подать документы на регистрацию перехода права — это можно сделать через МФЦ (нотариус также вправе сам направить документы в Росреестр в электронном виде).

НДФЛ при дарении доли от сына матери

Вы (мать) и сын — родственники по прямой нисходящей/восходящей линии (родители и дети), то есть близкие родственники в смысле семейного законодательства.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Доход в виде подаренной доли недвижимости у одаряемого (у вас) в принципе возникает как налогооблагаемый, но для близких родственников предусмотрено полное освобождение:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
   — пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: при дарении доли сыном матери НДФЛ не возникает ни у кого: одаряемая (мать) освобождена от налога как близкий родственник дарителя. Декларацию 3-НДФЛ подавать и налог платить не нужно.

Если же сделку оформить как куплю-продажу, то у сына (продавца) возникает доход от продажи, и вопрос об НДФЛ будет решаться иначе — см. следующий блок.

НДФЛ при продаже доли (альтернативная ветка)

Если всё же оформлять именно куплю-продажу, сын как продавец получает доход, облагаемый НДФЛ, кроме случаев освобождения.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Квартира приватизированная. Для объектов, полученных в собственность в результате приватизации, минимальный предельный срок владения составляет три года:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
   — подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Сын владеет долей с момента регистрации права (приватизация проводилась до возникновения у него доли или доля получена по приватизации — это нужно уточнить по дате регистрации в ЕГРН). Если его доля находилась в собственности непрерывно три года и более, доход от продажи освобождается от НДФЛ и декларация не подаётся. Если менее трёх лет — доход облагается, но сын вправе применить имущественный вычет либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод (ветка «продажа»): если с момента регистрации права сына на долю прошло три года и более — НДФЛ не возникает. Если менее трёх лет — налог уплачивается с суммы, превышающей вычет (при безвозмездной «цене» сделки реального дохода нет, но налоговая будет считать цену по договору/кадастровой стоимости; при притворности сделки она переквалифицируется в дарение). Именно поэтому для вас, где фактически оплаты нет, дарение — единственная корректная и безналоговая конструкция.

Расходы: нотариальный тариф, госпошлина, документы

При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимости сыном матери применяется пониженный тариф «для супруга, родителей, детей, внуков»:

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 2) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
   — подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

За государственную регистрацию перехода права и доли уплачивается госпошлина по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — для физического лица 4 000 рублей при кадастровой стоимости доли, не превышающей 20 млн руб.:

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Срок регистрации по нотариально удостоверенной сделке — ускоренный (3 рабочих дня при подаче в орган регистрации/нотариусом в электронном виде; 5 рабочих дней при подаче через МФЦ):

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки
   — п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Пакет документов для нотариуса: паспорта сторон, документ-основание права сына на долю (договор приватизации), выписка из ЕГРН, договор дарения (составит нотариус). Нотариус сам запросит актуальные сведения из ЕГРН. Для регистрации в Росреестре (через МФЦ либо нотариусом): заявления сторон, нотариально удостоверенный договор дарения, документ об уплате госпошлины.

Вывод по расходам и процедуре: дарение доли сына матери — с нотариальным удостоверением по тарифу «близкому родственнику» и госпошлиной 4 000 руб. (при доле до 20 млн руб.). Подать документы на регистрацию можно через МФЦ, но само дарение без нотариуса оформить нельзя; готовить договор перед визитом к нотариусу самостоятельно не требуется — это стандартизированная сделка, нотариус подготовит проект.

Согласие супруга и иные условия действительности

Если доля сына была приобретена в период брака и является общим имуществом супругов, для распоряжения ею в силу обязательной нотариальной формы и государственной регистрации сделки требуется нотариально удостоверенное согласие супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако если доля получена сыном в порядке приватизации (безвозмездно), она, по общему правилу, является его личным имуществом, а не совместно нажитым, и нотариальное согласие супруга не требуется.

Вывод: если сын состоит в браке и его доля приобретена по возмездной сделке уже в период брака — понадобится нотариальное согласие его супруги. Если доля получена в результате приватизации (безвозмездно) — согласие супруга не требуется, но при любом сомнении этот вопрос следует уточнить у нотариуса, который истребует документы-основания возникновения права.

Документы-основания и подтверждение отсутствия обременений

Для нотариального удостоверения дарения и последующей регистрации перехода права подтверждающими документами служат:

• документ-основание права сына на долю — договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации);
• выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право сына на 1/3 доли, отсутствие обременений (залог, арест, запреты) и кадастровую стоимость объекта;
• паспорта сторон.

Выписка из ЕГРН как источник юридически значимых сведений о зарегистрированном праве и обременениях предусмотрена законом о регистрации недвижимости, где право в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Нотариус самостоятельно запрашивает актуальные сведения ЕГРН при совершении нотариального действия по удостоверению сделки, поэтому свежую выписку приносить к нотариусу не обязательно — достаточно иметь на руках уже имеющуюся, чтобы зафиксировать отсутствие обременений и реквизиты объекта.

Вывод: подтверждающие документы у вас уже есть (выписка из ЕГРН, зарегистрированная доля, отсутствие обременений). Дополнительно для нотариуса понадобятся документы-основания возникновения права сына (договор приватизации) и паспорта. Если сын в браке — уточнить вопрос о согласии его супруги по правилам, изложенным выше.