Нужно ли нотариальное удостоверение при дарении доли в доме, если второй наследник не оформил свою долю и в ЕГРН только моя 1/2

Обязательна ли нотариальная форма дарения доли в доме

Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве на жилой дом обязательно, причём по двум самостоятельным основаниям, каждое из которых действует независимо от другого.

Первое основание — общая норма о форме договора дарения недвижимости между гражданами. С 13.12.2024 п. 3 ст. 574 ГК РФ прямо требует нотариального удостоверения любого такого договора:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это правило распространяется на любой договор дарения недвижимого имущества, заключённый между физическими лицами; доля в праве на жилой дом — это недвижимое имущество, поэтому договор её дарения супругу подпадает под данную норму.

Второе основание — специальная норма об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ-218

Важно: квалификация именно как «доли» не зависит от того, зарегистрирована ли в ЕГРН вторая доля или её владелец ещё не оформил наследство. Вы получили долю по наследству на основании свидетельства о праве на наследство, и само это свидетельство — 1/2 доли в праве общей долевой собственности — означает, что дом находится (по правовому существу) в долевой собственности. Ваше право на 1/2 долю возникло именно как доля в праве, а не как право на целый объект; дарение такой доли и есть сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость.

Позиция Верховного Суда снимает любые сомнения о том, что исключения из нотариальной формы (например, отчуждение всеми сособственниками по одной сделке) не применяются к дарению отдельной доли:

При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность договора:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод

Нотариальное удостоверение договора дарения вашей 1/2 доли супругу обязательно в любом случае — и потому, что это дарение недвижимости между гражданами (п. 3 ст. 574 ГК РФ), и потому, что это отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218). Договор в простой письменной форме будет ничтожным, а Росреестр откажет в регистрации перехода права. Тот факт, что второй наследник не оформил свою долю и в ЕГРН зарегистрированы только вы, на обязанность нотариального удостоверения не влияет.

Влияет ли на сделку то, что второй наследник не оформил наследство

Отсутствие второго наследника в ЕГРН и незавершённость оформления им наследства не являются препятствием для дарения вашей доли и не отменяют нотариальную форму. Однако правовое положение второго наследника зависит от того, принял ли он наследство, и это влияет лишь на состав сособственников, но не на ваше право распорядиться своей долей.

Распоряжение своей долей — правомочие собственника, не требующее согласия остальных сособственников:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Ключевой момент по второму наследнику: если он фактически принял наследство (например, вступил во владение домом, нёс расходы на его содержание), его право на долю возникло со дня открытия наследства — независимо от того, зарегистрировал ли он его в ЕГРН:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ) Статья 1154. Срок принятия наследства 1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Это означает: если второй наследник фактически принял наследство, он уже является сособственником наравне с вами, хотя в выписке ЕГРН его и нет. На вашу обязанность нотариально удостоверить договор дарения это не влияет — она существует в любом случае. Но для корректности сделки (и чтобы впоследствии у одаряемого-супруга не возникло спора о составе сособственников) это обстоятельство стоит учесть.

Также важно, что преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) действует только при возмездном отчуждении доли — при продаже или мене, но не при дарении:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

То есть согласие второго сособственника на дарение и его извещение в порядке ст. 250 ГК РФ в данном случае не требуются, поскольку дарение — безвозмездная сделка.

Вывод

Отсутствие второго наследника в ЕГРН не препятствует дарению вашей доли и не отменяет обязательного нотариального удостоверения. Вы вправе подарить свою 1/2 долю без согласия и извещения второго сособственника — преимущественное право покупки при дарении не действует. Единственная практическая оговорка: если второй наследник фактически принял наследство, он уже является сособственником (пусть и не зарегистрированным), поэтому после оформления его прав дом будет иметь двух совладельцев — вас (одарившего) больше не будет, а доля перейдёт супругу.

Семейный и налоговый аспект дарения доли супругу

Дарение доли супругу не меняет её статус личного имущества. Доля получена вами в порядке наследования, поэтому она является вашей личной собственностью, а после дарения станет личной собственностью супруга-одаряемого — как имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Для одаряемого супруга полученная в дар доля не поступает в состав общей совместной собственности супругов — она остаётся его личным имуществом (если только впоследствии не будет увеличена за счёт общих средств, что отдельный вопрос).

Налоговый аспект: доход, полученный в порядке дарения между супругами (членами семьи), освобождается от НДФЛ, в том числе при дарении недвижимости:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

То есть супруг-одаряемый при получении доли в дар не уплачивает налог на доходы физических лиц, поскольку даритель и одаряемый — супруги.

Вывод

Подаренная супругу доля станет его личным имуществом (не входит в общую совместную собственность), а сам факт получения доли в дар между супругами освобождён от НДФЛ — одаряемый не платит налог.

Порядок, сроки и последствия при дарении доли без нотариуса

Обязательность нотариальной формы прямо увязана с последствиями несоблюдения: регистрация перехода права при отсутствии нотариального удостоверения приостанавливается, а затем в совершении регистрационных действий отказывается. На это прямо указывает Верховный Суд:

При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)

То есть подача договора в простой письменной форме не приведёт к регистрации права — Росреестр приостановит регистрацию и в дальнейшем откажет, поскольку сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Правильный порядок состоит из двух последовательных шагов. Первый — нотариальное удостоверение договора дарения. Второй — подача заявления о государственной регистрации перехода права в Росреестр. Заявление и документы могут быть поданы через нотариуса либо напрямую любым из способов, предусмотренных ст. 18 ФЗ-218 (МФЦ, электронно), а при нотариально удостоверенной сделке запись о переходе права вносится в том числе по заявлению любой стороны сделки и через нотариуса.

Для нотариуса и регистрации потребуются: свидетельство о праве на наследство (подтверждает ваше право на долю), выписка из ЕГРН, паспорта сторон, а также сведения о правоустанавливающих документах на дом. Отсутствие в ЕГРН второго наследника/сособственника не влечёт обязанности представлять какие-либо документы от него, поскольку согласие сособственника при дарении не требуется и преимущественное право покупки на дарение не распространяется.

Вывод

Дарение доли без нотариуса практически неосуществимо: договор ничтожен, Росреестр приостановит регистрацию с последующим отказом. Единственный надёжный порядок — сначала нотариально удостоверить договор, затем направить документы на регистрацию перехода права (лично через МФЦ или через нотариуса).