Как оформить дарение доли в квартире дочери, находящейся в США, на отца без её приезда в Россию и без поездки в консульство

Обязательная ли нотариальная форма для дарения доли

Дарение доли в праве общей долевой собственности на квартиру подчиняется правилу об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 163 ГК РФ, п. 1

Для Вашей ситуации эта норма означает: договор дарения доли дочери на Вас — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на жилое помещение (квартиру), поэтому она подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Простая письменная форма здесь недопустима. Это же подтверждается позицией судебной практики, которую Вы уже видели в близком вопросе: правило о нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости не имеет исключений в отношении доли в праве общей собственности.

Ключевое практическое следствие, прямо вытекающее из текста нормы:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 3 ФЗ № 218-ФЗ (компетенция органа регистрации прав)

То есть несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность договора — такую сделку Росреестр не зарегистрирует, а переход права не состоится. Значит, договор дарения доли обязательно должен быть удостоверен нотариусом, действующим на территории РФ (либо в форме удалённого нотариального действия — см. следующий блок).

Вывод: договор дарения доли дочери на Вас подлежит обязательному нотариальному удостоверению; без этого сделка ничтожна и переход права в ЕГРН зарегистрирован не будет.

Почему консульство не является обязательным маршрутом (и как удостоверить волю дочери за границей)

Закон прямо ограничивает компетенцию консульских должностных лиц в отношении сделок с недвижимостью на территории РФ.

1. удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 7) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 9) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 10) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 11) удостоверяют время предъявления документов; 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 13) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 14) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 15) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 16) совершают морские протесты; 17) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 18) удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи;
   — п. 1 ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает: консул РФ в США не вправе удостоверить договор дарения доли в квартире, находящейся в России. Поэтому даже поездка дочери в консульство не решила бы задачу удостоверения самой сделки — консул мог бы лишь удостоверить доверенность или засвидетельствовать подпись, но не договор об отчуждении российской недвижимости. Следовательно, вариант «без поездки в консульство» не только допустим, но и по существу единственно рабочий: саму сделку должен удостоверять российский нотариус.

Воля дочери, находящейся в США, может быть выражена двумя юридически допустимыми способами:

Способ А — удалённое нотариальное удостоверение сделки двумя нотариусами (оптимальный, без консульства). Дочь обращается к нотариусу в РФ удалённо, а её личность и волю фиксирует нотариус по месту её нахождения.

удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном настоящей статьей, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Порядок взаимодействия нотариусов с единой информационной системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами определяется федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ )
— ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме. Указанное заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя, которая проверяется нотариусом в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ "Об электронной подписи". Форма заявления о совершении нотариального действия удаленно, а также требования к формату такого заявления и форматам прилагаемых к нему документов в электронной форме устанавливаются федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой, если требования к форматам прилагаемых к заявлению документов не установлены законодательством Российской Федерации.
— ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате (удалённое нотариальное действие), п. 2, пп. 1

Идентификация дочери при удалённом нотариальном действии производится без личной явки по паспорту — через электронную подпись либо биометрию:

Установление личности (идентификация) гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, осуществляется одним из следующих способов: с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи обратившегося лица; с использованием в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2022 года № 572-ФЗ "Об осуществлении идентификации и (или) аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы. (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 521-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 537-ФЗ) При совершении нотариусами действий, указанных в части пятой настоящей статьи, согласие гражданина, его представителя или представителя юридического лица на обработку его биометрических персональных данных для совершения нотариальных действий не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При совершении нотариального действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой.
— ч. 5 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Способ Б — выдача дочерью нотариальной доверенности третьему лицу (не Вам). Поскольку договор дарения требует нотариальной формы, доверенность на его совершение также должна быть нотарильной.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Важно: консул РФ может удостоверить такую доверенность (это не сделка об отчуждении недвижимости), и она будет приравнена к нотариальной. Альтернативно доверенность удостоверяется иностранным нотариусом с апостилем (Гаагская конвенция 1961 г.) — но в этом случае потребуется оформление апостиля, тогда как удалённый формат (Способ А) обходится без этого.

Вывод: консульство не может удостоверить договор дарения российской недвижимости в принципе; воля дочери оформляется через удалённое нотариальное удостоверение сделки двумя нотариусами (приоритетно, без консульства и без апостиля) либо через нотариальную/консульскую доверенность третьему лицу.

Запрет на представительство отца-одаряемого от имени дочери-дарителя

Вы не можете одновременно выступать представителем дочери по доверенности и одаряемым по тому же договору.

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

Применительно к Вашей ситуации это означает: Вы (отец-одаряемый) не вправе действовать по доверенности от дочери при совершении договора дарения доли в свою пользу. Если сделку по такой доверенности совершить, она может быть признана судом недействительной по иску дочери (с презумпцией нарушения её интересов). Поэтому доверенность от дочери на дарение должна выдаваться третьему лицу — например, сыну, супруге (матери дочери) или иному доверенному человеку, но не Вам.

Альтернатива, полностью исключающая проблему «двойного представительства», — удалённое удостоверение сделки двумя нотариусами (Способ А из предыдущего блока): там дочь лично выражает волю, и представитель вовсе не нужен ни на чьей стороне.

Вывод: отец-одаряемый не может быть представителем дочери-дарителя по доверенности; доверенность должна выдаваться третьему лицу, а оптимальный вариант — удалённое нотариальное удостоверение, при котором представитель не требуется.

Согласие супруга и остальных дольщиков — нужно ли

Согласие остальных дольщиков (сына, матери) не требуется. Распоряжение долей — личное правомочие участника долевой собственности, а согласие остальных сособственников и преимущественное право покупки действуют только при возмездном отчуждении.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ (распоряжение долей, дарение)

Дарение — безвозмездная сделка, поэтому правило ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки при продаже постороннему лицу) к ней не применяется, и извещать остальных дольщиков или получать их согласие не нужно. Готовность сына «участвовать в сделке» в данном случае вообще не требуется.

Согласие супруга дочери зависит от того, является ли доля общим имуществом супругов.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Из этой нормы следует: если доля приобретена дочерью до вступления в брак либо получена ей в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке — она является личным имуществом дочери, и согласие её супруга не требуется вовсе.

Если же доля была приобретена возмездно в период брака (куплена на общие средства), она относится к общему имуществу супругов, и тогда действует правило:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 1 ст. 35 СК РФ

Поскольку договор дарения доли — сделка, права на которую подлежат государственной регистрации и для которой установлена обязательная нотариальная форма, при общем имуществе супругов потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга дочери на отчуждение доли. Без него супруг дочери вправе в течение года оспорить сделку в суде.

Вывод: согласие сына и матери (остальных дольщиков) не требуется. Согласие супруга дочери требуется только если доля является общим имуществом супругов (приобретена возмездно в период брака); если доля — личное имущество дочери (до брака, в дар, по наследству), согласие супруга не нужно.

Расхождение фамилии в документах: подтверждение тождества личности

Дочь предъявит для сделки паспорт (российский внутренний или заграничный) с актуальной фамилией, а в правоустанавливающих документах на долю указана прежняя (девичья) фамилия. Нотариус устанавливает личность на основании паспорта и иных документов.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— п. 1 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате (установление личности)

Для сделки это не препятствие, но нотариусу потребуется подтвердить «цепочку» смены фамилии: свидетельство о рождении (девичья фамилия) → свидетельство(-а) о заключении брака (смена на фамилию мужа) → актуальный паспорт. Поскольку свидетельства о рождении и о браках находятся у дочери в США, их нужно получить в Россию. Так как эти документы выданы органами ЗАГС РФ, апостиль на них не требуется — достаточно нотариально заверенного перевода не нужно, документы на русском языке. Если понадобятся копии, нотариус или доверенное лицо в РФ может заказать повторные свидетельства в органах ЗАГС по месту регистрации актов (либо через портал госуслуг), что избавит от пересылки оригиналов.

В договоре дарения дочь будет указана под фамилией, совпадающей с паспортом; нотариус отразит в тексте перемену фамилии со ссылкой на свидетельства. Для регистрации в Росреестре расхождение фамилий не является основанием для отказа при наличии подтверждающих документов, поскольку тождество правообладателя устанавливается по совокупности данных (фамилия/имя/отчество, дата рождения, документ-основание права).

Вывод: расхождение фамилии устраняется представлением свидетельств о рождении и о браках (их можно переслать или запросить дубликаты в ЗАГС РФ; апостиль не нужен); препятствием для сделки это не является.

Деньги: НДФЛ, нотариальный тариф, госпошлина

НДФЛ. Дочь и Вы — близкие родственники (родитель и ребёнок из п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому доход в виде стоимости доли, полученной Вами в порядке дарения, освобождается от обложения НДФЛ. Дарение между членами семьи и близкими родственниками (включая родителей и детей) не облагается налогом.

Нотариальный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимости в пользу супруга, родителей, детей, внуков:

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей;
   — ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате (тариф), п. 1

То есть при дарении доли отцом (равно как и дочерью-ребёнком родителю, что подпадает под льготную ставку «супругу, родителям, детям, внукам») применяется пониженный тариф: до 10 млн руб. — 3 000 руб. + 0,2% от суммы сделки; свыше 10 млн — 23 000 руб. + 0,1% превышения (не более 50 000 руб.). Плюс оплачиваются услуги правового и технического характера (УПТХ) по региональному тарифу.

Госпошлина за регистрацию перехода права в ЕГРН (в размере, установленном подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) уплачивается за регистрацию права на долю; при нотариально удостоверенной сделке заявление в Росреестр, как правило, подаёт сам нотариус, то есть регистрация упрощается.

Вывод: НДФЛ при дарении доли между родителем и ребёнком не уплачивается; основные расходы — нотариальный тариф (льготная ставка для близких родственников) и госпошлина за регистрацию.

Порядок действий, регистрация и обжалование отказа

Итоговая последовательность (оптимальный маршрут без приезда и без консульства):

1. Дочь в США обращается к российскому нотариусу (по месту нахождения недвижимости или иному) для удалённого удостоверения договора дарения — в порядке ст. 53.1, 44.2–44.3 Основ: заявление через ЕИС нотариата с УКЭП/биометрией, вторая сторона (Вы) подписываете договор у нотариуса в РФ. Представитель не нужен — дочь действует лично, что снимает и проблему ст. 182 ГК РФ.
2. Перед сделкой нотариус запрашивает сведения ЕГРН, проверяет право дочери на долю и отсутствие обременений, а также (при необходимости) режим имущества супругов для определения, нужно ли согласие супруга.
3. Нотариус удостоверяет договор дарения и сам направляет документы на государственную регистрацию перехода права в орган регистрации прав (Росреестр) — при нотариальном удостоверении регистрация проводится быстрее и без личной явки сторон.
4. Переход права регистрируется, доля дочери переходит Вам; выписка из ЕГРН подтверждает право.

Альтернативный маршрут (если удалённый формат недоступен): дочь выдаёт нотариальную (в т.ч. консульскую) доверенность третьему лицу — сыну или супруге (матери) — на подписание договора дарения, а Вы выступаете одаряемым. Представитель-получатель доверенности не должен совпадать с Вами (запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Правоудостоверяющие документы: свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН на долю находятся в России — этого достаточно; нотариус работает с данными ЕГРН, наличие «на руках» оригинала в США не критично (сведения и выписку запросит нотариус).

Если нотариус или Росреестр откажет, отказ обжалуется:

Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке.
— ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате (обжалование отказа)

Вывод: сделка оформляется через удалённое нотариальное удостоверение (или нотариальную доверенность третьему лицу), после чего нотариус направляет документы в Росреестр; при отказе действия нотариуса/органа регистрации обжалуются в судебном порядке (районный суд по месту нахождения нотариуса или органа регистрации).

Сроки, исполнение и обжалование

Срок регистрации. При нотариально удостоверенной сделке документы на регистрацию подаёт нотариус. Государственная регистрация перехода права по таким сделкам производится в сокращённые сроки (общий срок — 7–9 рабочих дней, а по нотариальным сделкам, направленным в электронной форме, — от 1–3 рабочих дней); точный календарь зависит от способа подачи и устанавливается органом регистрации прав. Поскольку точный нормативный срок регистрации я в рамках найденных в корпусе норм дословно не извлёк, ориентируйтесь на сокращённый срок именно из-за нотариальной формы — на практике это меньший срок, чем стандартные 7–9 рабочих дней.

Кто исполняет сделку. Договор дарения доли вступает в силу с момента его нотариального удостоверения, а переход права собственности к одаряемому (Вам) — с момента государственной регистрации в ЕГРН. До регистрации перехода права Вы не становитесь собственником доли. Исполнение обеспечивает нотариус, направивший заявление в Росреестр; подтверждением перехода является выписка из ЕГРН.

Обжалование отказа. Отказ нотариуса либо органа регистрации прав обжалуется в судебном порядке.

Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке.
— ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате (обжалование отказа)

Процессуально: отказ Росреестра (решение о приостановлении/отказе в регистрации) обжалуется в районный суд по правилам КАС РФ по месту нахождения органа регистрации прав; отказ нотариуса в совершении нотариального действия — в порядке особого производства (гл. 37 ГПК РФ) в районный суд по месту нахождения нотариуса (нотариального округа). Общий срок на обращение в суд — в пределах трёх месяцев для административного иска (ст. 219 КАС РФ) либо без пресекательного срока для заявления об отказе нотариуса, но разумнее не затягивать.

Вывод: переход права происходит после регистрации в ЕГРН (подаёт нотариус); отказ нотариуса обжалуется в районный суд в порядке гл. 37 ГПК РФ, отказ Росреестра — в районный суд по правилам КАС РФ.