Сколько стоит оформление дарственной на квартиру от отца сыну или дочери: госпошлина, нотариус и другие расходы

Обязателен ли нотариус при дарении квартиры от отца сыну

Безвозмездная передача квартиры от отца сыну — это договор дарения: именно так закон определяет безвозмездную передачу вещи в собственность.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Сын — одаряемый, отец — даритель; встречной передачи денег или имущества нет, поэтому к сделке применяются правила о дарении. Отличие от купли-продажи здесь принципиально: нельзя просто «переименовать» возмездную сделку в дарение, но и наоборот — при фактическом отсутствии оплаты оформляется дарение.

С 13.12.2024 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку и отец, и сын — граждане, а предмет — квартира (недвижимость), удостоверение нотариусом обязательно.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это прямо отвечает на вопрос: без нотариуса обойтись нельзя. Сделка, по которой квартира переходит от отца к сыну, должна быть удостоверена нотариально.

Последствие несоблюдения этой формы — ничтожность сделки, и нотариус, проверяя законность сделки, одновременно проверяет и наличие права распоряжения у дарителя.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Практически это означает, что Росреестр не зарегистрирует переход права по договору без нотариального удостоверения, а сам такой договор не породит правовых последствий. Нотариус проверит дееспособность отца, наличие обременений и арестов, отсутствие споров, а затем сам направит документы на регистрацию в электронном виде.

Вывод по вопросу: оформляется договор дарения квартиры, и он в обязательном порядке удостоверяется нотариусом; без нотариального удостоверения договор ничтожен и переход права не зарегистрируют. Нотариус вправе приехать к сторонам, если отец не может явиться в контору лично (это повлияет только на тариф — см. ниже).

Сколько составит нотариальный тариф за удостоверение дарения

Федеральный тариф за удостоверение сделки об отчуждении недвижимости для родителей и детей (то есть в вашей ситуации) считают от суммы сделки, которой для дарения выступает стоимость квартиры.

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
— подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Для отца и сына действует льготная шкала «супругу, родителям, детям, внукам»: 3 000 руб. + 0,2 % от суммы сделки при стоимости до 10 млн руб. включительно; свыше 10 млн руб. — 23 000 руб. + 0,1 % от суммы превышения, но не более 50 000 руб. Если, например, кадастровая стоимость квартиры 5 млн руб., федеральный тариф = 3 000 + 10 000 = 13 000 руб.; при стоимости 8 млн руб. — 19 000 руб.

Важная оговорка: если стороны укажут в договоре оценку ниже кадастровой стоимости объекта, для расчёта тарифа принимается кадастровая стоимость — занизить базу в договоре не получится. Сверх федерального тарифа взимается региональный тариф, устанавливаемый субъектом РФ, и плата за услуги правового и технического характера (подготовка текста договора, сбор документов, направление документов на регистрацию) — их конкретный размер зависит от региона и тарифов нотариальной палаты. Также к сумме прибавится госпошлина за регистрацию (см. блок 3). Если нотариус выезжает к отцу (например, по состоянию здоровья), тариф за действия вне конторы может быть выше — это следует уточнить у конкретного нотариуса.

Вывод по вопросу: федеральный тариф — фиксированная и расчётная величина: 3 000 руб. + 0,2 % от стоимости квартиры (не более 50 000 руб. по верхней планке). Итоговая сумма «нотариус + пошлина» зависит от кадастровой стоимости квартиры и регионального тарифа региона, где совершается сделка; точную смету даёт нотариус, у которого вы планируете удостоверение.

Госпошлина за регистрацию права собственности

Переход права собственности по договору дарения регистрируется в Росреестре, и за регистрацию права платится госпошлина.

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для физического лица пошлина за регистрацию права на объект недвижимости (или долю в праве), кадастровая стоимость которого не определена либо не превышает 20 млн руб., составляет 4 000 руб.; если кадастровая стоимость выше 20 млн руб. — пошлина выше. Как правило, пошлину уплачивает лицо, в чью пользу регистрируется право, то есть сын (одаряемый). При удостоверении договора нотариус обычно сам подаёт документы на регистрацию через свою информационную систему, поэтому отдельно идти в МФЦ не требуется — но госпошлина всё равно уплачивается.

Вывод по вопросу: госпошлина за регистрацию перехода права укладывается в 4 000 руб. при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн руб.; она уплачивается одаряемым (сыном) и складывается с нотариальным тарифом.

НДФЛ и налог при последующей продаже

Дарение квартиры от отца (родителя) сыну (ребёнку) не образует дохода, облагаемого НДФЛ.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Нотариус обязан направить сведения об удостоверенном договоре дарения в налоговый орган, но это не значит, что возникает налог: между родителями и детьми доход от дарения освобождён от налогообложения. У отца-дарителя обязанности по уплате налога также нет, поскольку он не получает дохода.

Отдельно стоит учитывать последующую продажу: если сын решит продать подаренную квартиру, минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составит три года, поскольку право получено по договору дарения от близкого родственника (а для самой квартиры отца основанием была приватизация — тоже трёхлетний срок).

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Отсчёт срока владения для сына начинается с даты государственной регистрации перехода права по договору дарения, а не с даты приватизации отца. Если продать до истечения 3 лет, налог исчисляется, но его можно уменьшить на налоговые вычеты — этот вопрос стоит просчитать отдельно перед продажей.

Вывод по вопросу: при оформлении дарения ни отец, ни сын НДФЛ не платят. При последующей продаже квартиры сыном срок для освобождения от налога — 3 года владения с момента регистрации дарения.

Согласие супругов и семейно-правовой режим квартиры

Приватизированная квартира — важный нюанс для согласия супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Если отец приватизировал квартиру до брака либо получил её как единственный участник приватизации, это его личное имущество — согласия супруги на дарение не требуется. Если же право собственности возникло в браке и квартира не является личным имуществом, действует правило: для сделки, подлежащей государственной регистрации либо требующей обязательной нотариальной формы, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Договор дарения квартиры теперь нотариальная сделка, поэтому при статусе общего имущества супругов нотариус потребует нотариально удостоверенное согласие супруги отца. Отсутствие такого согласия даёт супруге право требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о сделке.

Вывод по вопросу: если квартира — личное имущество отца (приватизация до брака или в составе личного), согласие супруги не нужно; если квартира относится к общему имуществу — потребуется нотариально удостоверенное согласие. Этот факт надо выяснить до сделки, поскольку он влияет на комплект документов и на риск оспаривания.

Можно ли оформить сделку без нотариуса или иначе

Единственный способ передать квартиру безвозмездно и без нотариуса — не конструкция договора, а иной правовой механизм. Дарение недвижимости между гражданами без нотариуса оформить нельзя (см. блок 1). Альтернатива безвозмездному дарению — купля-продажа: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом, нотариус для него не обязателен (если стороны сами не пожелают), однако такая сделка предполагает реальную оплату и цену, а также уплату продавцом НДФЛ с полученного дохода, если он владел объектом менее минимального срока (для приватизированной квартиры — 3 года).

{10}

Займ или иная притворная конструкция с последующим возвратом недвижимости тоже не заменяет дарение и создаёт риск переквалификации сделки в суде. Поэтому при вашей цели — безвозмездно передать квартиру сыну — дарение остаётся правильным и рабочим вариантом.

Вывод по вопросу: обойти нотариуса при дарении квартиры нельзя; если нотариальное удостоверение и связанные с ним расходы неприемлемы, рассматривается только купля-продажа, но она требует оплаты и влечёт налоговые последствия для отца. Для безвозмездной передачи квартиры сыну оптимален договор дарения с нотариальным удостоверением.

Риски для дарителя и порядок оформления

Дарение — бесповоротная сделка, но закон сохраняет за дарителем ограниченное право отменить её.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
— п. 1 ст. 578 ГК РФ

Отмена возможна только в прямо указанных случаях (покушение на жизнь, умышленное причинение телесных повреждений), а также если обращение с подаренной вещью, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её утраты, либо по специальному условию в договоре (например, если даритель переживёт одаряемого). Просто «передумать» после оформления нельзя — сын становится полноценным собственником.

Порядок действий по вашей ситуации: стороны обращаются к нотариусу (при необходимости — с выездом к отцу), нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, отсутствие обременений и споров, удостоверяет договор и сам направляет документы на регистрацию. Затем Росреестр регистрирует переход права, и сын получает выписку из ЕГРН. Потребуются: паспорта сторон, правоустанавливающий документ на квартиру (документы о приватизации), выписка из ЕГРН, а при необходимости — нотариальное согласие супруги отца.

Вывод по вопросу: после удостоверения и регистрации сын становится собственником, а отец утрачивает право распоряжения квартирой; случаи отмены дарения крайне узкие. Сделка проводится у нотариуса любого нотариального округа с последующей регистрацией в Росреестре.

Документы, порядок исполнения и действия при отказе Росреестра

Для удостоверения и регистрации дарения потребуются: паспорта дарителя (отца) и одаряемого (сына); правоустанавливающий документ на квартиру (договор передачи/документы о приватизации); выписка из ЕГРН о праве собственности отца; при необходимости — нотариально удостоверенное согласие супруги отца (см. блок 5). Часть сведений (об отсутствии арестов и обременений, действительность паспортов) нотариус проверяет сам через государственные информационные системы и ЕИС нотариата — это входит в состав его проверки законности сделки, которую закон относит к сути нотариального удостоверения.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Порядок исполнения двухэтапный: сначала нотариус удостоверяет договор (проверяет личность, дееспособность и волеизъявление отца, право собственности, отсутствие обременений), затем направляет заявление и документы в Росреестр в электронной форме, и регистрация проводится в ускоренном порядке. Госпошлина за регистрацию (блок 3) уплачивается до подачи документов; одаряемый (сын) становится собственником с момента внесения записи в ЕГРН и получает выписку.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию либо отказывает (например, из-за недостатка документов, несоответствия формы, наличия неотражённых обременений), это не требует отдельного судебного разбирательства — причину указывают в уведомлении, и её можно устранить, после чего регистрация возобновляется; решение о приостановлении или отказе при несогласии обжалуется в административном порядке или в суд. Поскольку сделку ведёт нотариус, типичные основания для приостановления он устраняет на этапе подготовки документов.

Вывод по вопросу: комплект документов готовится при участии нотариуса, который и направляет документы на регистрацию; госпошлина уплачивается одаряемым заранее. При приостановлении или отказе Росреестра причины устраняются либо решение обжалуется, причём при нотариальной форме риск приостановок минимален.

Влияние дарения на наследственные права и обязательную долю

Дарение квартиры происходит при жизни дарителя и не является наследованием: переданная по дарению квартира выбывает из состава будущего наследства отца, поэтому наследники, имеющие право на обязательную долю, не могут претендовать на неё после смерти дарителя. Право на обязательную долю относится к сфере наследования — она выделяется из наследственного имущества, оставшегося на день открытия наследства.

Свобода завещания, которую в общем смысле затрагивает вопрос о последствиях распоряжения имуществом при жизни, ограничивается правилами об обязательной доле только применительно к имуществу, входящему в наследственную массу.

Подаренная при жизни квартира в наследственную массу не входит, поэтому институт обязательной доли её не затрагивает. Единственное ограничение — если дарение совершено при жизни, но затем будет оспорено (например, по мотивам недееспособности дарителя или под влиянием заблуждения/обмана), сделка может быть повёрнута, и квартира вернётся в массу; без такого оспаривания обязательная доля на подаренную квартиру не распространяется.

При этом дарение имеет ещё одно налоговое преимущество, уже отмеченное: получение квартиры по дарению от отца даёт сыну трёхлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи.

Вывод по вопросу: дарение при жизни полностью выводит квартиру из наследства отца, и обязательная доля иных наследников на неё не распространяется; права иных наследников могут быть затронуты лишь при успешном оспаривании самого дарения.

Перечень документов и кто их представляет

Минимальный состав документов для удостоверения и регистрации дарения квартиры: паспорта дарителя (отца) и одаряемого (сына); правоустанавливающий документ на квартиру — договор передачи квартиры в собственность (документы о приватизации); выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности отца и отсутствие обременений; при отнесении квартиры к общему имуществу супругов — нотариально удостоверенное согласие супруги отца.

Значительную часть проверки нотариус выполняет сам: сведения о правах на объект, о содержании правоустанавливающих документов и другие сведения, необходимые для совершения нотариального действия, предоставляются нотариусу в составе выписки из ЕГРН в связи с удостоверением сделки — сторонам не нужно самостоятельно добывать полный пакет справок.

Кто представляет документы: заявление о регистрации и прилагаемые документы при нотариально удостоверенной сделке направляет сам нотариус, удостоверивший договор, — это ускоряет процедуру и снимает с граждан обязанность ходить в МФЦ. Прочие документы (паспорта и правоустанавливающий документ на квартиру) стороны представляют нотариусу лично при удостоверении.

Вывод по вопросу: от сторон нужны паспорта, документ о приватизации и выписка из ЕГРН (при необходимости — согласие супруги); все реестровые проверки и подачу документов на регистрацию выполняет нотариус.