Можно ли расторгнуть договор дарения по соглашению сторон после регистрации недвижимости и нужны ли основания для суда

Можно ли расторгнуть договор дарения по соглашению сторон и нужны ли для этого основания

Общее правило — договор может быть расторгнут по соглашению сторон, и никаких оснований для этого закон не требует:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

Судебный порядок расторжения (и связанные с ним основания — существенное нарушение либо прямо предусмотренные законом случаи) включается в дело только тогда, когда согласия между сторонами нет и расторжения требует одна сторона:

1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   — п. 2 ст. 450 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: пока и даритель, и одаряемый согласны отменить дарение, никакого «существенного нарушения», «изменившихся обстоятельств» или «болезни» указывать не нужно — эти основания (ст. 451 ГК РФ, существенное нарушение по п. 2 ст. 450 ГК РФ) нужны лишь тому, кто идёт в суд в одиночку. Суд же по общему правилу вообще не нужен: соглашение сторон — самостоятельное, законное основание прекращения договора.

Форма соглашения и момент прекращения обязательств:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 1 ст. 452 ГК РФ

Момент прекращения и важное ограничение по возврату исполненного:

1. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
   — п. 2 ст. 453 ГК РФ

Именно п. 4 ст. 453 ГК РФ — ключ к вашему вопросу: по общему правилу стороны не вправе требовать возврата того, что уже исполнено до расторжения. Поскольку имущество уже передано и переход права зарегистрирован, простое соглашение о расторжении договора само по себе собственность назад не вернёт — исполненное возвращается только тогда, когда механизм возврата стороны прямо прописали в соглашении (второй абзац п. 4 ст. 453 ГК РФ отсылает к правилам о неосновательном обогащении, но при добровольном возврате достаточно вещно-правового механизма — обратного отчуждения, см. блок 2).

Вывод: расторгнуть договор дарения по взаимному согласию можно — п. 1 ст. 450 ГК РФ, никаких специальных оснований (болезнь, изменившиеся обстоятельства, нарушение договора) для этого не требуется; они нужны только для расторжения по иску одной стороны (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Соглашение совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а на стороны ложится обязанность предусмотреть в нём судьбу уже исполненного (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Достаточно ли «отменить» дарение соглашением или исполненный дар возвращают обратным отчуждением

Договор дарения — классический реальный договор: передача вещи в собственность и есть его исполнение.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

В вашем случае дар уже исполнен: договор нотариально оформлен, переход права зарегистрирован, имущество передано. А надлежащее исполнение прекращает обязательство:

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
   — п. 1 ст. 408 ГК РФ

Отсюда практический вывод: расторгать по соглашению сторон можно лишь то обязательство, которое ещё существует. Обязательство из исполненного дарения уже прекращено исполнением, поэтому «расторжение» здесь работает как гражданско-правовая процедура возврата дара, а не как восстановление неисполненной сделки. Технически имущество возвращается новым распорядительным актом — обратным дарением (либо куплей-продажей, иной сделкой), где собственником выступает уже одаряемый, и право на это даёт ему:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Обратите внимание: обратная передача не должна быть мнимой — если стороны оформят «дарение» при фактическом встречном предоставлении, договор дарением не признаётся (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ):

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ

Законного способа изъять уже подаренное только потому, что «передумали», в ГК РФ нет — институт отмены дарения исчерпывающе привязан к строго определённым основаниям (нападение одаряемого на дарителя, угроза утраты дорогой для дарителя вещи, дарение в преддверии банкротства, условие о пережитии одаряемого):

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — п. 1 ст. 578 ГК РФ

При этом отказ от исполнения (ст. 577 ГК РФ) и отказ принять дар (ст. 573 ГК РФ) тоже привязаны к ситуациям, когда дар ещё не передан, — к вам они неприменимы:

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. 2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (
   — п. 1 ст. 577 ГК РФ

Вывод: взаимного согласия достаточно для добровольного возврата, но правильная конструкция — не «отмена» дарения, а обратное отчуждение (обратное дарение либо иная возмездная/безвозмездная сделка) от одаряемого дарителю, дополненное соглашением о расторжении исходного договора; судебная отмена дарения по ст. 578 ГК РФ для этого не нужна, а её основания (и отсутствие основания «просто передумали») подтверждают, что без согласия одаряемого вернуть дар нельзя.

Форма соглашения о расторжении и примет ли его Росреестр

Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и сам договор:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 1 ст. 452 ГК РФ

Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Нотариальная форма обязательна, если она указана в законе, а её несоблюдение влечёт ничтожность сделки:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 163 ГК РФ, п. 2

Значит, если ваш договор дарения удостоверялся нотариально (а с 13.01.2025 — то есть с даты введения обязательного удостоверения дарения недвижимости между гражданами — это обязательно во всех случаях), соглашение о его расторжении тоже должно быть нотариальным, иначе оно будет ничтожным. Дополнительно нотариус проверит дееспособность сторон и отсутствие притворности.

Документы о переходе и прекращении права регистрируются Росреестром на основании сделок:

1. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
   — ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

К документам предъявляются формальные требования — описание объекта, вид права, нотариальное удостоверение в установленных случаях, надлежащие подписи:

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.
   — ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ

Именно поэтому «голое» соглашение о расторжении без распорядительного волеизъявления о возврате вещи регистратор не примет для возврата права: оно не содержит передачи объекта. Нарушение формы/содержания — самостоятельное основание приостановки:

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Вывод: соглашение о расторжении составляйте нотариально и включайте в него не только констатацию расторжения, но и само распоряжение о возврате объекта (обратное отчуждение), с подписями обеих сторон; в таком виде оно принимается Росреестром как основание для регистрации прекращения одного права и возникновения другого. Одного соглашения о расторжении без механизма возврата вещи недостаточно — регистратор вправе приостановить регистрацию по п. 5 и п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Если Росреестр откажет — судебный порядок, сроки и денежные последствия

Отказ (или приостановление) регистратора обжалуется в суд, причём обращение в вышестоящий орган Росреестра не обязательно:

12 2 . Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ)
— ч. 12.2 ст. 29 Закона № 218-ФЗ

Судебная защита в этом случае идёт по правилам главы 22 КАС РФ (оспаривание решений органов публичной власти), что подтверждает и практика Верховного Суда:

Главой 22 этого же кодекса предусмотрен порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.
— п. 52 Обзора ВС РФ № 1 (2021), утв. 07.04.2021

Такой административный иск подаётся в районный суд по месту нахождения Росреестра (его территориального органа). Обжалуется именно отказ — приостановление само по себе не является отказом: у заявителя есть время устранить замечания, и только при их неустранении принимается уведомление об отказе:

1. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Если отказ связан с формальными требованиями регистратора, а не с пороком сделки, спор решается по существу: суд проверяет законность отказа и обязывает орган регистрации осуществить регистрацию.

К денежным последствиям относится и гражданско-правовая ответственность при незаконном удержании/просрочке исполнения денежного обязательства (например, при расчётах по соглашению или при необоснованном удержании причитающегося стороне):

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: если Росреестр откажет, вы вправе обжаловать отказ в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ (предварительное обращение в Росреестр не обязательно), представив нотариально удостоверенное соглашение с механизмом возврата; требования о процентах за просрочку денежного обязательства рассматриваются по ст. 395 ГК РФ там же, в районном суде.

Налоговые и смежные последствия возврата дара между близкими родственниками

Поскольку вы близкие родственники, обратное дарение НДФЛ не облагается:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Этот же пункт устанавливает, что облагаемым по общему правилу является дарение именно недвижимости (ТС, ценных бумаг, долей), но освобождение для близких родственников (супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры) сохраняет силу. При простом расторжении (без нового факта передачи вещи) дохода у дарителя-одаряемого не возникает вообще.

Если же третьи лица будут оспаривать возврат, применяется механизм неосновательного обогащения — возврат имущества в натуре:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Здесь важно, что в вашей ситуации действия добровольные, поэтому реституция не требуется; неосновательное обогащение пригодится, если суд признает соглашение (сделку) недействительным по иску кредитора, наследников или в рамках банкротства одаряемого.

Вывод: для вашей семьи обратный возврат недвижимости налогом не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а если кто-то из третьих лиц оспорит возврат, имущество истребуется по правилам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении; риск оспаривания максимален при банкротстве или долгах одаряемого, поэтому при их наличии лучший вариант — возмездная сделка с рыночной ценой.