Как подарить доли в квартире троим несовершеннолетним детям: один договор или отдельные, нужно ли согласие мужа и нотариус, можно ли через МФЦ

Один договор дарения на троих детей или три отдельных договора

Закон не ограничивает число одаряемых в одном договоре дарения: сторона «одаряемый» может быть множественной.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы (даритель, единственный собственник квартиры) вправе одним договором безвозмездно передать троим детям по 1/6 доли каждому. Договор должен лишь определённо указать каждого одаряемого и конкретную долю, переходящую каждому (по 1/6), а также предмет — квартиру с кадастровым номером из выписки ЕГРН. Поскольку речь о безвозмездной передаче (дарении) без встречного предоставления, преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) здесь не действует — оно установлено только для продажи.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

То есть среди трёх одаряемых иных сособственников нет, и согласие (извещение) других «участников долевой собственности» не требуется — на момент сделки вы единственный собственник; доли у детей возникнут только в результате самой сделки.

Вывод: составляется один договор дарения, в котором одаряемыми указаны трое детей с определением доли каждого (по 1/6), — отдельные договоры не требуются и не лучше одного.

Кто подписывает договор за несовершеннолетних детей (в зависимости от возраста)

За детей, не достигших 18 лет, сделки совершаются по особым правилам, которые зависят от возраста.

Для малолетних (до 14 лет):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для несовершеннолетних от 14 до 18 лет:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Применение к вашей ситуации: если ребёнку меньше 14 лет — договор от его имени подписывает отец как законный представитель (родитель) без каких-либо специальных полномочий, права и интересы ребёнка он защищает в силу закона. Если ребёнку от 14 до 18 лет — договор подписывает сам ребёнок, но с письменного согласия родителя (отца). Поэтому в одном договоре возможна комбинация: за младших расписывается отец, старшие (14+) подписывают сами с письменного согласия родителя.

Важный нюанс: отец здесь выступает не как «супруг», а именно как законный представитель (родитель) детей — отдельной доверенности на это не требуется (ст. 64 СК РФ устанавливает представительство родителей в силу закона).

Разрешение органа опеки НЕ требуется: сделка дарения направлена на БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ приобретение детьми имущества, то есть не отчуждает имущество подопечного и не уменьшает его, а, напротив, увеличивает. Запрет ст. 37 ГК РФ касается отчуждения имущества подопечного, а не его приобретения в дар — это прямо вытекает из исключения в п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38. Доверительное управление имуществом подопечного 1. При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление. При осуществлении управляющим правомочий по управлению имуществом подопечного на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2.
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Вывод: за детей до 14 лет договор подписывает отец как законный представитель; дети 14–18 лет подписывают сами с письменного согласия отца. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства на дарение доли детям НЕ требуется, поскольку имущество не отчуждается, а приобретается детьми безвозмездно.

Нужно ли нотариальное удостоверение договора (существенно: ДА)

Поскольку вы отчуждаете ДОЛИ в праве общей собственности на квартиру (а не всю квартиру целиком, и не все участники долевой собственности отчуждают доли по одной сделке), действует общее правило об обязательном нотариальном удостоверении.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Принципиальный для вас момент: исключение из обязательной нотариальной формы действует только тогда, когда «все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке». У вас обратная ситуация — единственный собственник (вы) выделяет доли и передаёт их детям, то есть на момент сделки других участников долевой собственности ещё нет. Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что закон не делает исключения для дарения доли в праве общей собственности на недвижимость, и что к такой сделке применяется именно правило ст. 574 ГК РФ об обязательной нотариальной форме.

При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. Президиумом ВС РФ 22.12.2025)

Последствия несоблюдения формы — ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: договор дарения долей (по 1/6 каждому из трёх детей) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В простой письменной форме и «самим через МФЦ без нотариуса» такую сделку оформить нельзя — Росреестр приостановит регистрацию и откажет. Нотариальное удостоверение осуществляет нотариус, который одновременно проверит законность сделки и правомочия сторон.

Нужно ли согласие мужа: как супруга и как отца

Два разных вопроса — и ответы разные.

Как супруга (режим имущества): квартира получена вами по наследству, то есть по безвозмездной сделке, и является вашим ЛИЧНЫМ имуществом, а не совместно нажитым.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Поскольку это имущество каждого из супругов (ваше личное), нотариально удостоверенное согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ для распоряжения им НЕ требуется — правило о согласии супруга действует лишь при распоряжении ОБЩИМ имуществом супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Как отца (законного представителя детей): согласие отца как отца закону не требуется в смысле отдельного «одобрения дарения». Но отец УЧАСТВУЕТ в сделке как законный представитель несовершеннолетних (подписывает договор за детей до 14 лет либо даёт письменное согласие детям 14–18 лет) — то есть его участие является необходимым по факту, но это не «согласие супруга» в смысле ст. 35 СК РФ.

Единственное ограничение: отец не вправе представлять детей, если орган опеки установит противоречие между интересами родителей и детей, — но в вашей безвозмездной сделке в пользу детей такого противоречия нет.

Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Статья 65. Осуществление родительских прав 1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке. 2. Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд. 3. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
— п. 2 ст. 64 СК РФ

Вывод: нотариально удостоверенное согласие мужа как СУПРУГА не требуется (квартира — ваше личное наследственное имущество). Участие мужа как ОТЦА необходимо, но в форме подписания договора/дачи письменного согласия как законного представителя, без отдельного «согласия» в смысле ст. 35 СК РФ.

Регистрация перехода права, пошлина, можно ли через МФЦ, налоги

Перечень документов и где подавать. Для регистрации перехода права и возникновения общей долевой собственности нужны: нотариально удостоверенный договор дарения; документы, удостоверяющие личность сторон; свидетельства о рождении детей (для подтверждения представительства отца); выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство (у вас есть). Заявление о регистрации можно подать через МФЦ или напрямую в Росреестр; однако практика такова, что при нотариально удостоверенной сделке нотариус сам вправе направить документы на регистрацию в электронном виде (по вашему поручению) — это ускоряет процедуру. Подать самостоятельно через МФЦ тоже допустимо, но с обязательным нотариально удостоверенным договором.

Государственная пошлина. За регистрацию права собственности физического лица на долю пошлина исчисляется от кадастровой стоимости, приходящейся на долю.

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для квартиры 54 кв. м при кадастровой стоимости, не превышающей 20 млн руб., пошлина за каждую регистрируемую долю составит 4000 руб. (за каждое из трёх прав детей — отдельно). Если кадастровая стоимость части, соответствующей доле, превышает 20 млн руб., пошлина составит 0,02% этой стоимости (но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 руб.).

Налоги (НДФЛ). Даритель (вы) при дарении дохода не получает. Одаряемые (дети) — ваши близкие родственники (родитель и дети), поэтому полученные ими в дар доли полностью освобождаются от НДФЛ.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Вывод: для регистрации достаточно одного нотариально удостоверенного договора дарения плюс документы (паспорта, свидетельства о рождении, выписка ЕГРН, свидетельство о наследстве). Подать можно через МФЦ (или поручить нотариусу). Госпошлина — по 4000 руб. за долю (при кадастровой стоимости доли до 20 млн руб.). НДФЛ дети не платят, так как одаряемые — близкие родственники дарителя.

Исполнение сделки и действия при отказе/приостановлении регистрации

Исполнение. Последовательность такова: (1) вы и отец (как законный представитель детей, а дети 14–18 лет — с письменного согласия отца) подписываете договор дарения у нотариуса, который его удостоверяет, предварительно проверив правомочия и законность сделки (п. 1 ст. 163 ГК РФ — нотариус проверяет законность сделки и наличие у каждой из сторон права на её совершение);

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

(2) после нотариального удостоверения документы подаются на государственную регистрацию перехода права и возникновения общей долевой собственности — через МФЦ, напрямую в Росреестр либо, по вашему поручению, нотариусом в электронном виде; (3) по завершении регистрации в ЕГРН вносятся записи о праве общей долевой собственности: у вас 1/2, у каждого ребёнка по 1/6.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет (например, сочтёт форму договора ненадлежащей — при отсутствии нотариального удостоверения): решение о приостановлении/отказе должно быть мотивированным и может быть устранено путём приведения договора в надлежащую форму (нотариальное удостоверение) и повторной подачи. Решение органа регистрации прав может быть обжаловано в судебном порядке как ненормативный акт (оспаривание решения государственного органа). Ключевое: поскольку нотариальная форма для дарения доли обязательна, а её несоблюдение влечёт ничтожность сделки, наиболее надёжный способ избежать приостановления/отказа — сразу удостоверить договор у нотариуса, который сам проверит его соответствие требованиям ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и ст. 574 ГК РФ.

При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. Президиумом ВС РФ 22.12.2025)

Вывод: исполнение завершается внесением в ЕГРН записей о долях (1/2 у вас, по 1/6 у каждого ребёнка). Риск приостановления/отказа существенно снижается при нотариальном удостоверении договора заранее; при получении отказа — устранить причину (удостоверить договор) либо обжаловать решение органа регистрации в суде.