Какие документы нужны для оформления дарения 1/3 доли в жилом доме матери: полный список и порядок действий

Обязательна ли нотариальная форма дарения доли и что будет при её несоблюдении

Дарение 1/3 доли в праве собственности на жилой дом — это договор дарения недвижимого имущества между гражданами. С 13.12.2024 он подлежит нотариальному удостоверению.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это правило носит общий характер и не содержит исключения для доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утв. 22.12.2025, п. 52

Нотариальное удостоверение сделки — обязательная формальная стадия, означающая проверку законности сделки и наличия у сторон права на её совершение.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки: простая письменная форма здесь недопустима.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Практический вывод: договор дарения вашей 1/3 доли матери обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Простой письменной формой обойтись нельзя — такой договор ничтожен и Росреестр по нему регистрацию не проведёт (приостановка с последующим отказом). Подача на регистрацию возможна только по нотариально удостоверенному договору, поэтому оформление начинается именно с посещения нотариуса.

Если при этом одна сторона уже исполнила сделку, а другая уклоняется от нотариального удостоверения, существует судебный способ «спасти» сделку:

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
— п. 1 ст. 165 ГК РФ

Право преимущественной покупки сособственников на дарение не распространяется — оно действует только при возмездном отчуждении (продаже, мене).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это значит: вам не нужно получать согласие брата или матери как сособственников и извещать их о намерении подарить долю. Дарение — безвозмездная сделка, а преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только при продаже доли постороннему лицу.

Нужно ли согласие супруга на дарение доли

Ответ зависит от правового режима вашей 1/3 доли — является ли она общим совместным имуществом супругов или вашим личным имуществом.

Если доля приобретена в период брака за счёт общих доходов, она относится к совместной собственности супругов, даже если оформлена только на вас.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для распоряжения таким имуществом при сделке, требующей государственной регистрации и нотариального удостоверения, супруг должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Без такого согласия сделка может быть признана недействительной по иску супруга в течение года с момента, когда он узнал о ней.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга)

Иная ситуация — если доля является вашим личным имуществом: получена до брака, либо в браке в порядке наследования, в дар или по иной безвозмездной сделке. Тогда она не входит в совместную собственность.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Практический вывод:

• если 1/3 доли приобретена вами в период брака по возмездной сделке (купля-продажа за общие деньги) — это общее имущество, и для дарения матери требуется нотариально удостоверенное согласие мужа. Без него сделка оспорима;
• если доля получена в наследство, в дар или по иной безвозмездной сделке, либо приобретена до брака — это ваше личное имущество, согласие супруга не требуется.

Поскольку вы состоите в браке, а основание приобретения доли не указано, до похода к нотариусу установите титул собственности. Если доля всё же общая, нотариус всё равно потребует согласие супруга как обязательное условие удостоверения.

Полный перечень документов и порядок оформления

1. У нотариуса (обязательный этап). Нотариус проверит правоустанавливающие документы и удостоверит договор дарения. Для удостоверения понадобятся:

• паспорта дарителя (ваш) и одаряемой (матери);
• документ — основание вашей 1/3 доли: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве собственности (если право возникло до 2016 г.) или иной правоустанавливающий документ;
• выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на дом (актуальная);
• технический паспорт/технический план дома — для точного описания объекта и его кадастровых характеристик (если дом стоит на кадастровом учёте, достаточно выписки из ЕГРН с кадастровым номером);
• нотариально удостоверенное согласие супруга — если доля является общим имуществом (см. блок 2);
• свидетельство о браке дарителя (для проверки режима имущества), свидетельство о родстве (СНИЛС дарителя и одаряемой для налоговых целей не обязателен, но нотариус может его запросить для заполнения договора);
• данные о земельном участке под домом (если он оформлен и входит в предмет сделки — см. блок 4).

2. Регистрация в Росреестре. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности удостоверяется нотариусом, и именно нотариус (при удостоверении сделки в соответствии с ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) обязан направить заявление и документы на регистрацию в электронном виде. Заявителю не нужно самостоятельно подавать документы в МФЦ — регистрация идёт через нотариуса, что сокращает сроки. Госпошлину за регистрацию оплачивает одаряемая (или по договорённости) в размере, предусмотренном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — за регистрацию права общей долевой собственности физическим лицом, подлежащую уплате пропорционально доле.

3. Итоговый документ. После регистрации матери выдаётся (направляется) выписка из ЕГРН, подтверждающая переход к ней 1/3 доли; ваша запись о праве прекращается.

Практический вывод: технический паспорт обязателен только если дом не стоит на кадастровом учёте или требуется уточнить его характеристики; при наличии актуальной выписки из ЕГРН с кадастровым номером и площади она, как правило, достаточна. Свидетельство о праве/выписка подтверждают ваш титул; выписку из ЕГРН стоит заказать свежую незадолго до сделки.

Судьба земельного участка под домом

Если земельный участок под домом оформлен в долевую собственность, отчуждение доли в праве на дом производится вместе с отчуждением соответствующей доли в праве на земельный участок.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это императивное правило земельного законодательства: подарить только долю в доме, «оставив» свою долю в участке, нельзя — они следуют друг за другом.

Если участок не оформлен (находится в постоянном пользовании, аренде или права на него не зарегистрированы), действует правило о переходе права пользования соответствующей частью участка в том же объёме и на тех же условиях, что и у прежнего собственника.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Практический вывод: уточните, оформлен ли земельный участок под домом и в каком виде (собственность/аренда/пожизненное наследуемое владение). От этого зависит, включается ли в предмет договора дарения доля в праве на землю. Если участок в общей долевой собственности — нотариус включит в договор и долю в участке, и регистрация пройдёт единой записью. Если участок не оформлен — в договоре целесообразно отразить судьбу права пользования землёй.

Налоги и расходы

НДФЛ. При дарении недвижимого имущества доход одаряемого в виде дара не облагается налогом, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Мать и дочь — это близкие родственники (родители и дети прямо перечислены в данной норме). Поэтому дохода, облагаемого НДФЛ, у вашей матери не возникает — декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Для вас, дарителя, дарение доли — безвозмездная сделка (ст. 572 ГК РФ), никакого дохода вы не получаете, НДФЛ у дарителя не возникает.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Госпошлина и нотариальный тариф:

• за регистрацию перехода права собственности на долю — государственная пошлина по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (физическим лицам), уплачиваемая пропорционально отчуждаемой доле;
• за нотариальное удостоверение договора дарения — нотариальный тариф по ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате (за дарение недвижимости близким родственникам — родителям — тариф исчисляется в сниженном проценте от кадастровой/инвентаризационной стоимости), плюс плата за услуги правового и технического характера.

Практический вывод: налога на подаренную долю у матери не будет (дарение от дочери матери), декларацию подавать не нужно. Расходы сводятся к нотариальному тарифу за удостоверение и госпошлине за регистрацию перехода права.

Риски и последствия, если что-то пойдёт не так

1. Если договор не удостоверен нотариусом. Сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ), правовой силы не имеет, регистрация будет приостановлена и закончится отказом.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

2. Если не получено согласие супруга (когда доля общая). Супруг вправе в течение года оспорить сделку.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга)

3. Если доля отчуждается в нарушение прав на земельный участок (доля в участке не передана вместе с долей в доме при оформленных правах) — регистрация может быть приостановлена ввиду нарушения принципа единства судьбы участка и строения (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

4. Сроки защиты. Специальный срок исковой давности по требованиям о признании сделки действительной при уклонении от удостоверения/регистрации — один год.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 4 ст. 165 ГК РФ

Настоятельно рекомендуется оформить сделку в правильной последовательности: получить при необходимости согласие супруга → удостоверить договор у нотариуса → нотариус направит документы на регистрацию → получить выписку из ЕГРН на имя матери. Это исключит последующее оспаривание и отказ регистрационного органа.

Вывод по делу в целом. Для дарения вашей 1/3 доли в доме матери обязательна нотариальная форма (простая письменная не подходит). Набор документов: паспорта, правоустанавливающий документ на долю, актуальная выписка из ЕГРН, технический паспорт/план (при необходимости), согласие супруга (только если доля — общее имущество, т.е. куплена в браке), данные о земельном участке. Согласие брата и матери как сособственников не требуется (дарение, а не продажа). Налога у матери нет (близкие родственники). Практические шаги — см. выше.

Сроки и альтернативные способы передачи доли

Сроки. Переход права собственности регистрируется в срок, установленный ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ (по нотариально удостоверенному договору — сокращённый, до 3 рабочих дней при подаче нотариусом в электронном виде). Право собственности матери на подаренную долю возникает с момента внесения записи в ЕГРН, а не с момента подписания договора.

Супруг, не дававший согласия, вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ (согласие супруга)

По требованиям о признании сделки действительной при уклонении от удостоверения/регистрации действует специальный годичный срок давности.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 4 ст. 165 ГК РФ

Альтернативы дарению. Закон допускает иные способы безвозмездной передачи доли матери:

1. Договор дарения (наш основной вариант) — безвозмездно, нотариально, с утратой вами права собственности немедленно.

2. Завещание — доля перейдёт матери только после вашей смерти, при жизни права вы не теряете. Но при смерти возможны обязательные наследники (ст. 1149 ГК РФ), которые получат обязательную долю вопреки завещанию.

3. Отчуждение по возмездной сделке (купля-продажа) — но тогда это возмездное отчуждение, на него распространяется преимущественное право покупки сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

При купле-продаже необходимо письменно известить брата и мать о намерении продать долю, и только если они откажутся или не ответят в течение месяца, долю можно продать иному лицу; при нарушении — перевод прав покупателя в течение трёх месяцев.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

1. Договор ренты/пожизненного содержания — не подходит для безвозмездной передачи и влечёт обременения.

Практический вывод: дарение — оптимальный способ именно для безвозмездной передачи доли матери как близкому родственнику (нет налога, не нужны согласия сособственников). Завещание подойдёт, только если вы хотите сохранить право собственности при жизни. Купля-продажа — наименее удобна (возмездно, нужно извещение сособственников, у матери возникнет НДФЛ-риск при последующей продаже).