Как переоформить квартиру с пьющего собственника: дарение или купля-продажа, риски оспаривания и долгов

Выбор конструкции сделки: дарение, а не купля-продажа

Поскольку денег за квартиру вы собственнику не платите, сделка по своей сути является безвозмездной передачей, то есть дарением.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Это значит: если оформить договор купли-продажи с указанием цены, но фактически деньги не передавать, сделка окажется притворной и будет ничтожной, а к ней применятся правила о дарении (что ни защитит, а наоборот — создаст основание для оспаривания). Поэтому правильная конструкция для вашей цели — именно договор дарения.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус не только удостоверяет форму, но и обязан проверить дееспособность и волеизъявление дарителя — это ваша ключевая защита от последующего спора «запил и передумал».

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Нотариальная форма важна и практически: поскольку сделка совершена в нотариальной форме, запись о переходе права может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса — вам не придётся «ловить» дарителя ещё раз для подачи документов в Росреестр.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Право собственности на квартиру, которая имеет собственника, приобретается на основании договора дарения, а само право у вас возникает с момента государственной регистрации перехода права — именно регистрация «завершает» сделку и фиксирует вас собственником.

Вывод: для передачи квартиры без денег оформляйте договор дарения, обязательно удостоверенный нотариусом, с последующей регистрацией перехода права в ЕГРН. Купля-продажа без реальной оплаты — это притворная сделка (риск ничтожности), поэтому при безденежной передаче она не подходит.

Можно ли оформлять сделку, если собственник пьёт, но не признан недееспособным, и не оспорит ли он её потом

Оформлять сделку с лицом, злоупотребляющим алкоголем, но НЕ признанным недееспособным, можно: до решения суда он формально дееспособен и вправе распоряжаться своим имуществом. Однако есть два разных правовых механизма, которые нужно различать.

Ветка 1 — сделка совершается сейчас, без суда (собственник дееспособен). Риск оспаривания существует, но он конкретен и ограничен.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Сделка может быть признана недействительной только если в момент её совершения собственник находился в таком состоянии, что фактически не понимал значение своих действий (например, был в состоянии острой интоксикации, белой горячки). Соответственно, главная задача — чтобы сделка подписывалась в «просвете», в трезвом и ясном состоянии.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Срок на оспаривание по этому основанию составляет один год, и практика подтверждает: если собственник подписал договор в здравом уме, один лишь факт последующего злоупотребления алкоголем не даёт оснований признать сделку недействительной — спорное имущество выбывает по его воле, без принуждения.

Недееспособным признавать его заранее через суд для целей переоформления квартиры — НЕ нужно и даже вредно. Если признать собственника недееспособным, сделки вместо него будет совершать опекун.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун
— п. 1-2 ст. 29 ГК РФ

Но при этом наступает запрет, который как раз заблокирует вашу цель «подарить себе квартиру»:

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

То есть: если вы станете опекуном недееспособного родственника, сделка по передаче его квартиры вам будет ничтожной, а опекуну прямо запрещено совершать сделки с подопечным в свою пользу (передавать подопечному можно, а от него в пользу опекуна — по общему правилу нельзя). Поэтому путь «сначала признать недееспособным, потом оформить на себя» юридически тупиковый для вашей цели.

Отдельно: злоупотребление спиртным само по себе — это основание не для недееспособности, а для ОГРАНИЧЕНИЯ дееспособности, и только если собственник ставит семью в тяжёлое материальное положение.

Гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред. Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного в порядке, предусмотренном статьей 37 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Гражданин, который вследствие психического расстройства может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. Такой гражданин совершает сделки, за исключением сделок, предусмотренных подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 настоящего Кодекса, с письменного согласия попечителя. Сделка, совершенная таким гражданином, действительна также при ее последующем письменном одобрении его попечителем.
— п. 1 ст. 30 ГК РФ

Ограничение дееспособности означает, что совершать сделки (кроме мелких бытовых) он сможет лишь с согласия попечителя — это тоже не тот механизм, который выдаст вам квартиру «автоматически».

Вывод: без суда оформлять сделку можно и нужно — при условии, что собственник подписывает её в трезвом, вменяемом состоянии (это фиксирует нотариус). Путь через признание недееспособным для вашей цели ошибочен: после установления опеки передача его квартиры опекуну (вам) будет ничтожна. Если собственник «в просвете» ясно выражает волю — это достаточное и правильное основание для дарения.

Перейдут ли на вас долги по ЖКХ и кредиты собственника

Долги — это личные обязательства собственника, и они не «прилипают» к квартире автоматически при смене собственника. Разберём два вида долгов отдельно.

Долги по ЖКХ. Обязанность платить за жильё и коммунальные услуги лежит на собственнике с момента возникновения у него права собственности.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 1 ст. 153 ЖК РФ

Вы платите за него сейчас добровольно, но юридически должником перед управляющей организацией/ресурсниками остаётся он. Когда право собственности перейдёт к вам, обязанность платить за жильё возникнет у вас с даты регистрации права (ч. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ), а долг, накопленный ДО этой даты, остаётся на прежнем собственнике. Перевести чужой долг на вас можно только по соглашению о переводе долга.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

На новом собственнике накопленная прежним владельцем задолженность по ЖКХ при дарении автоматически не повисает — в отличие от купли-продажи с «переходом долгов через договор», у вас есть возможность прямо оговорить, что прежний долг остаётся за дарителем. Практически кредитор (УК) вправе требовать долг от прежнего собственника по месту его ответственности, а к вам может попытаться предъявить требования только за период после регистрации.

К спорам, связанным с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, применяется общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ). Срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (часть 1 статьи 155 ЖК РФ и пункт 2 статьи 200 ГК РФ). Меры социальной поддержки
— п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22

Важно: задолженность за ЖКХ взыскивается отдельно по каждому ежемесячному платежу, общий срок — три года, так что часть старых долгов могла уже «сгореть».

Кредиты и иные денежные долги (банки, МФО). Долг по кредиту — это обязательство лично собственника; на вас он не переходит (вы не вступаете в обязательство, не даёте поручительство). Перевод долга на другое лицо возможен только с согласия кредитора.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Однако есть реальный риск: квартира (в том числе после дарения вам) может стать предметом оспаривания со стороны кредиторов, если дарение было совершено с целью вывести единственное ликвидное имущество из-под взыскания.

Для признания подозрительной сделки недействительной необходима доказанность совокупности следующих обстоятельств: вред имущественным правам кредиторов от совершения сделки, наличие у должника цели причинения вреда и осведомленность другой стороны сделки об указанной цели (пункт 2 статьи 612 Закона о банкротстве). Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица (абзац второй пункта 2 статьи 612 Закона о банкротстве). Доказательств того, что в момент дарения недвижимости активов должника хватало для покрытия ее совокупного долга, не представлено. 24 При этом установлено, что должник не могла не знать о неудовлетворительном экономическом состоянии заемщиков и поэтому не могла иметь разумных ожиданий относительно того, что кредитные обязательства будут исполнены заемщиками (основными должниками). С точки зрения принципа добросовестности, в ситуации существования значительных долговых обязательств, указывающих на возникновение у гражданина-должника признака недостаточности имущества, его стремление одарить родственника или свойственника не может иметь приоритет над необходимостью удовлетворения интересов кредиторов за счет имущества должника. По смыслу пункта 3 статьи 19 Закона о банкротстве одаряемый являлся заинтересованным лицом по отношению к должнику.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Вывод Верховного Суда: если у собственника-дарителя на момент безвозмездной передачи есть значительные долги (признак недостаточности имущества), а одаряемый — его родственник (заинтересованное лицо), суд может признать дарение недействительным как подозрительную сделку, совершённую во вред кредиторам, и «вернуть» квартиру в конкурсную массу. Это касается не только формального банкротства, но и оспаривания по ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также через ст. 10 и 168 ГК РФ.

Вывод: лично вы долги собственника (ни по ЖКХ за прошлый период, ни кредитные) на себя не принимаете — они «висят» на нём. НО если у него есть существенные кредиты/долги, а вы — его родственник, то безвозмездное дарение единственного жилья — это сделка повышенного риска: кредиторы смогут оспорить её и отобрать квартиру. Прежде чем оформлять дарение, нужно выяснить реальное состояние долгов (исполнительные производства, кредитная история), а при значительном долге — всерьёз рассмотреть ВОЗМЕЗДНУЮ сделку (реальная купля-продажа с уплатой рыночной цены), которая гораздо устойчивее к оспариванию.

Налоги и расходы при дарении квартиры

НДФЛ важен и зависит от степени родства — это решающий факт, который вы не указали.

По общему правилу доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, только если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники, определяемые по Семейному кодексу.

Близкие родственники по СК РФ — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушки, бабушки, внуки), а также полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ

Отсюда следует развилка:

• Если вы близкий родственник собственника (родитель, ребёнок, внук, дедушка/бабушка, родной брат или сестра) — НДФЛ при получении квартиры в дар вы НЕ платите.
• Если вы иной родственник (дядя, тётя, двоюродный брат, зять, сват и т.п. — НЕ входят в перечень близких) — вы должны будете уплатить НДФЛ 13% (для нерезидентов иные ставки) от кадастровой (рыночной) стоимости полученной в дар квартиры, подав декларацию 3-НДФЛ.

Налог при дарении даритель не платит — дарение для него не образует дохода. Налог (если он возникает) целиком ложится на одаряемого.

Госпошлина за регистрацию права. За сам переход права собственности по дарению нужно уплатить госпошлину за регистрацию права собственности физлица на квартиру (2000 рублей), а нотариус возьмёт тариф за удостоверение договора дарения (зависит от стоимости квартиры, для близких родственников предусмотрены пониженные льготные ставки).

Налог при будущей продаже квартиры вами. Если вы впоследствии решите продать эту квартиру, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составит три года (а не пять), потому что право собственности получено в дар от близкого родственника либо в порядке приватизации.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если квартира была у собственника в собственности более трёх лет с момента приватизации, то и при продаже им самим НДФЛ бы не возник — но это уже к вашей будущей продаже не относится, а к оценке, платить ли наследникам/иным.

Вывод: если вы близкий родственник собственника — дарение для вас полностью безналоговое, уплачиваете только нотариальный тариф и госпошлину за регистрацию (2000 руб.). Если вы НЕ близкий родственник — готовьтесь к НДФЛ 13% со стоимости квартиры, и в этом случае купля-продажа (даже с реальной оплатой) может оказаться выгоднее по налогам. Степень родства — первый вопрос, который надо прояснить, прежде чем выбирать конструкцию.

Порядок переоформления: документы и шаги, защита от «передумает»

Последовательность действий при дарении:

1. Убедиться, что собственник в ясном, трезвом состоянии (подписывать только в «просвете»). При сомнениях в его состоянии на конкретный день — перенести подписание.
2. Подготовить документы: паспорта сторон; выписку из ЕГРН (у вас есть); технический паспорт; при необходимости — согласие супруга собственника, если квартира приобретена в браке (для единоличной приватизированной, как правило, не требуется, но проверить стоит); заявление на регистрацию.
3. Удостоверить договор дарения у нотариуса — нотариус проверит дееспособность, разъяснит последствия, зафиксирует волеизъявление. Это ключевой момент защиты от последующего спора «не понимал».
4. Подать заявление о государственной регистрации перехода права (через нотариуса либо в МФО/Росреестр) с уплатой госпошлины. Основание регистрации — договор дарения.

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Регистрация перехода права производится по заявлению сторон; при нотариальной форме достаточно заявления любой стороны, в том числе поданного через нотариуса, что снимает проблему «даритель исчез/запил после подписания».

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: 1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет; (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 , 12 части 5 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); 4) переходом права на объект недвижимости;
— п. 4 ч. 4 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Право собственности переходит к вам с момента внесения записи в ЕГРН.

Защита от «передумает до регистрации». Пока запись не внесена, даритель может передумать и отозвать заявление — договор дарения, подписанный, но не зарегистрированный, порождает обязанность передать вещь, но переход права ещё не завершён. Поэтому подписание у нотариуса и подачу на регистрацию желательно проводить в один день (нотариусы обычно сами направляют документы электронно, это ускоряет и фиксирует момент). Если собственник подписал и после этого передумал, но сделка уже нотариально удостоверена и право при нём же, — риск потери для вас связан только с его отказом от регистрации до её завершения.

Альтернативы, если опасаетесь тотальной «передумает». Вы вправе зафиксировать волю собственника и обеспечить себе право пользования независимо от продажи: договор дарения с обязательством обеспечить вас жильём либо, на крайний случай, договор безвозмездного пользования жилым помещением (ст. 689 ГК РФ) ещё до отчуждения, чтобы в случае продажи третьему лицу вы не оказались на улице. Однако главный защитный механизм — нотариально удостоверенный договор дарения, регистрируемый незамедлительно.

Вывод: действуйте через нотариуса (обязательная форма + фиксация вменяемости), подписывайте только в трезвом состоянии и регистрируйте право сразу в тот же день/через нотариуса. До регистрации «передумать» ещё возможно, поэтому не растягивайте процесс. Путь через признание недееспособным для получения квартиры не подходит (см. блок 2).

Стоит ли связываться, если собственник хочет продать, а вы — оставить себе

Здесь два возможных интереса конфликтуют, и их надо разделить.

Если собственник твёрдо хочет ПРОДАТЬ квартиру третьему лицу и уехать — он это вправе сделать: он единоличный собственник приватизированной квартиры, и свобода договора позволяет ему распоряжаться ею.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— ст. 421 ГК РФ, п. 1

Понудить его подарить квартиру вам нельзя: никто не вправе быть принуждён к заключению договора. Если его воля — продать на рынке, вы не можете ей воспрепятствовать юридически, и «оставить себе» против его воли не получится без суда/опеки (а опека, как показано выше, заблокирует дарение в вашу пользу).

Право пользования и риск остаться без жилья. Если вы фактически проживаете в этой квартире, но не имеете вещного права, при продаже третьему лицу новый собственник вправе требовать вашего выселения (вы не член семьи нового собственника). Единственная надёжная защита — пока квартира ещё у вашего родственника, зафиксировать ваше право: заключить с ним договор безвозмездного пользования на длительный срок или оформить ему дарение в вашу пользу (если он согласен). Иначе вы рискуете.

Реалистичная рекомендация по существу. Связываться с переоформлением стоит, но только в конструкции, которая защищает именно вас:

• приоритет — дарение квартиры вам (если он согласен и трезв), с немедленной регистрацией;
• если он настаивает на продаже на рынке — добиваться хотя бы, чтобы вырученные средства или часть из них пошли на обеспечение вас жильём (например, покупка вам жилья, либо денежная компенсация, либо включение условия о вашем праве пользования). Свобода договора позволяет оформить это документально.

Вывод: юридически «оставить квартиру себе» против воли собственника нельзя. Если он действительно хочет продать и уехать, а вы хотите остаться — единственный законный путь «не остаться на улице»: пока он согласен и трезв, быстро оформить дарение на вас и зарегистрировать право. Если он передумает и решит продавать третьему лицу, у вас не будет основания удержать жильё — поэтому решайте и оформляйте сделку максимально оперативно, в «просвет». Затягивание — главный ваш риск.