Как проверить, оформлял ли пожилой родственник дарственную на квартиру, если он сам может путаться: можно ли узнать без его согласия, где отображается сделка

Могут ли регистрирующие органы вообще показать сведения постороннему лицу без согласия собственника

Сведения ЕГРН делятся на два слоя. Общие сведения об объекте (кадастровый номер, адрес, площадь, зарегистрированные права, их переходы, обременения) открыты и предоставляются по запросу любого лица — согласие собственника для них не нужно. Это прямо следует из п. 4 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 132. Предприятие 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
— п. 4 ст. 131 ГК РФ

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает для вашей ситуации: чтобы узнать, не зарегистрирован ли переход права на квартиру родственника, согласие самого родственника вам не требуется — вы как любое иное лицо вправе запросить сведения об этом объекте. Речь идёт именно об объекте (по кадастровому номеру или адресу), а не о человеке.

Отдельно ограничен лишь персональный слой — фамилия, имя, отчество и иные персональные данные правообладателя. Они доступны третьим лицам только с согласия правообладателя:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии
— ч. 1.3 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Практический вывод: запрашивайте сведения об объекте (по его кадастровому номеру или адресу) — так вы получите историю прав и перехода прав, не вторгаясь в персональные данные конкретного лица. Сведения предоставляются за плату (ч. 2 ст. 63 ФЗ № 218-ФЗ), поскольку вы не относитесь к кругу лиц, получающих их бесплатно:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, по запросам о предоставлении сведений лиц, не указанных в части 1 настоящей статьи, аналитическая и иная информация предоставляются за плату
— ч. 2 ст. 63 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: Да, пока собственник жив, узнать о зарегистрированных сделках по его квартире реально и без его согласия — через выписку из ЕГРН об объекте, запрошенную любым лицом по кадастровому номеру или адресу. Согласие родственника требуется только для раскрытия его персональных данных и для получения копий правоустанавливающих документов.

Какая именно выписка показывает дарение и как по ней понять, была ли сделка

Право собственности по договору дарения квартиры переходит к одаряемому только с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому сам факт дарения не «прячется» где-то отдельно — он отражается записью о переходе права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Это ключевой пункт для вашего вопроса. Если дарственная уже была оформлена и зарегистрирована, то в ЕГРН собственником значится уже одаряемый, а не ваш родственник, и запись о переходе права отражена в реестре. Если же родственник по-прежнему указан правообладателем, значит зарегистрированного перехода права (дарения) в отношении него не было — иные, незарегистрированные «договорённости» о дарении права собственности не создают.

Чтобы увидеть не только сам факт перехода, но и вид основания (дарение, купля-продажа, наследство и т.п.), нужно заказать выписку нужного вида. Формы выписок установлены Приказом Росреестра № П/0329 — среди них есть специальная выписка о переходе прав и выписка о содержании правоустанавливающих документов:

форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (приложение № 3); форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (приложение № 4); форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (приложение № 5); форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о содержании правоустанавливающих документов (приложение № 6); форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (приложение № 7); форму выписки из Единого государственного реестра недвижимости о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов (приложение № 8);
— п. 1 Приказа Росреестра № П/0329

Именно реквизиты правоустанавливающего документа (его вид, дата, стороны) раскрывают, был ли это договор дарения:

Если лицо запросило информацию о содержании документа, на основании которого было зарегистрировано право лица и (или) переход права на объект недвижимости от одного лица к другому лицу, то в выписке указываются названные выше сведения о реквизитах каждого из документов, на основании которых право (переход права) было зарегистрировано. Если лицо, запросившее информацию, не указало конкретный документ, то в выписке отражаются реквизиты документов, на основании которых в ЕГРН внесены актуальные записи о государственной регистрации права или (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение (обременение) права, когда федеральный закон допускает такие случаи) ограничении (обременении) права. Если в ЕГРН все записи о вещных правах, ограничениях (обременениях) прав погашены и в запросе не указан конкретный документ или документ, на основании которого было зарегистрировано право конкретного лица и (или) переход права от одного к другому лицу, в выписке отражаются реквизиты документа, на основании которого в ЕГРН была внесена последняя запись о праве или ограничении (обременении) права (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение (обременение) права, когда федеральный закон допускает такие случаи). 177. В реквизите "Содержание правоустанавливающего документа" указывается содержание правоустанавливающих документов.
— п. 176 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0329

Если в выписке о переходе прав собственником по-прежнему числится ваш родственник и никаких переходов нет, значит дарение не регистрировалось. Это подтверждается и нормой о достоверности реестра — лицо, указанное в нём правообладателем, признаётся таковым, пока не внесена запись об ином:

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод: Наличие дарственной проверяется по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект (форма — приложение № 3 к Приказу Росреестра № П/0329) и по выписке о содержании правоустанавливающих документов: они показывают и сам факт перехода, и вид документа-основания (дарение). Если в ЕГРН собственником остаётся родственник и переходов не зарегистрировано — зарегистрированного дарения не было; оспорить или «переписать» эту запись можно только через суд.

Ветка «через родственника»: что можно получить только с его участием

Если вам нужно больше, чем открытые сведения об объекте, — например полный текст самого договора дарения либо данные о всех объектах, оформленных на имя родственника, — здесь уже требуется его участие, потому что это персональный слой и копии документов.

Копии правоустанавливающих документов и копии документов из реестрового дела выдаются не любому лицу, а правообладателю, его законному представителю или лицу по доверенности:

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, в виде копии договора или иного документа, выражающего содержание односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме, предоставляются по запросу правообладателя, его законного представителя, лица, получившего доверенность от правообладателя, оформленную в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации, его законного представителя
— п. 26 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149

Выписка о содержании правоустанавливающего документа позволяет указать, что вам нужны сведения о документе, на основании которого конкретное лицо приобрело объект:

При выборе сведений в виде выписки о содержании правоустанавливающих документов указываются сведения о правоустанавливающем документе (вид, реквизиты), а также при необходимости его положения, интересующие заявителя. Также может быть указано на то, что необходимы сведения о правоустанавливающем документе, на основании которого был зарегистрирован переход права на указанный в запросе объект недвижимости от одного лица к другому или на основании которого конкретное лицо, указанное в запросе, приобрело объект недвижимости
— п. 64 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149

А персональные данные правообладателя и сведения о правах отдельного лица раскрываются в особом порядке — через нотариуса либо по совместному заявлению:

персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, предоставляются нотариусу в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости в связи с совершением им нотариального действия по удостоверению факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, на основании письменного заявления лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов, либо на основании письменного совместного заявления правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, и иного заинтересованного лица в случае, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ) 14 2 .
— ч. 14 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: Получить копию самого договора дарения или сведения о правах отдельного лица без участия родственника нельзя — это доступно правообладателю, его представителю по доверенности, а в части персональных данных — нотариусу или по совместному заявлению. Но этих сведений и не требуется для ответа на ваш главный вопрос (была ли сделка): достаточно открытой выписки об объекте о переходе прав (см. блок 2). Если родственник в ясном уме и согласен — оформляйте на его имя доверенность либо заказывайте выписку о правах отдельного лица с его согласия.

Если окажется, что дарственная всё же была оформлена, а родственник путается в памяти

Указанный вами признак — «в возрасте, может не всё помнить» — прямо отсылает к вопросу о действительности уже совершённой сделки. Если дарение состоялось в момент, когда родственник не понимал значения своих действий или не мог руководить ими, сделка может быть признана недействительной по иску самого гражданина либо иных лиц, чьи права нарушены такой сделкой:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Если же родственника впоследствии признают недееспособным (или ограниченно дееспособным), сделку сможет оспорить его опекун (попечитель):

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
— п. 2 ст. 177 ГК РФ

Для вас это означает: сначала надо установить сам факт и дату регистрации дарения (по выписке ЕГРН), а уже затем, при наличии сомнений в состоянии родственника в тот момент, оценивать перспективу оспаривания. Регистрация перехода права сама по себе не подтверждает дееспособность дарителя в момент сделки — этот факт доказывается отдельно (медицинские документы, свидетельские показания, экспертиза).

Вывод: Если дарственная уже зарегистрирована, но родственник в момент её совершения не осознавал своих действий, сделка оспорима по ст. 177 ГК РФ в судебном порядке — по иску самого гражданина (п. 1) либо его опекуна/попечителя при последующем признании недееспособным (п. 2). Это исковая, а не регистрационная процедура; сначала фиксируйте факт и дату сделки по ЕГРН, затем собирайте доказательства состояния здоровья на ту дату.

Риски и сроки: что грозит при запросе и при оспаривании сделки

Риск при запросе сведений. Заказывая выписку об объекте (по кадастровому номеру/адресу), вы действуете в рамках ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ и п. 4 ст. 131 ГК РФ — отказ здесь возможен лишь если сам объект относится к защищаемым (например, сведения о защищаемых лицах), что для обычной квартиры не характерно. Отказ или непредоставление сведений обжалуются в установленном законом порядке; при запросе персональных данных без согласия правообладателя (ч. 1.3 ст. 62) будет законный отказ — это не риск, а граница ваших прав, и преодолевается она через согласие родственника или нотариуса.

Риск и срок при оспаривании сделки. Если дарение уже зарегистрировано и вы решите его оспаривать по ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий), важно учитывать, что это оспоримая сделка со специальными сроками исковой давности. Достоверность реестра защищает приобретателя: правообладатель в реестре признаётся таковым, пока не внесена запись об ином, а добросовестный приобретатель защищён (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ):

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Это означает: оспаривание зарегистрированного права возможно только через суд; внесудебного способа «переписать» запись ЕГРН нет. При этом голословное заявление о том, что одаряемый знал о недееспособности дарителя, недостаточно — нужны доказательства состояния родственника именно на дату сделки.

Вывод: Запрос выписки об объекте для вас безопасен и законен; риск отказа возникает только при попытке получить персональные данные или копию договора без согласия правообладателя. Если дарение окажется совершённым, оспорить его можно лишь в судебном порядке по ст. 177 ГК РФ при доказанности неспособности родственника понимать свои действия в момент сделки, с учётом специальных сроков исковой давности по оспоримым сделкам и защиты добросовестного приобретателя по п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Пропуск срока или отсутствие медицинских доказательств лишают иск перспективы.