Какие документы нужны для оформления дарения квартиры от матери сыну: полный перечень, нотариус, оценка, согласие родственников

Форма договора дарения квартиры: обязательна ли нотариальная форма для мамы и сына

Договор дарения недвижимости между гражданами независимо от степени родства в настоящее время подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для вашей ситуации норма применяется прямо: даритель (мама) и одаряемый (сын) — граждане, предмет дара — квартира (недвижимое имущество). Статус «близкие родственники» из правила нотариальной формы не исключён: закон не делает оговорки в пользу дарения между родителями и детьми. Прежняя практика, когда договор дарения всей квартиры можно было оформить в простой письменной форме, изменена Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ, который ввёл эту норму в п. 3 ст. 574 ГК РФ.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Из этого следует критичное последствие: без нотариального удостоверения договор дарения квартиры ничтожен, и Росреестр на его основании переход права не зарегистрирует. Поэтому нотариус в вашей сделке мать–сын обязателен.

Вывод: договор дарения квартиры между мамой и сыном нужно удостоверять у нотариуса — простая письменная форма недопустима и сделает сделку ничтожной.

Режим имущества: может ли мама подарить квартиру целиком после смерти супруга

Главный юридический риск вашей ситуации — была ли квартира приобретена в браке. Если квартира получена мамой в порядке приватизации (безвозмездная сделка), она является её единоличной собственностью, а не общим имуществом супругов.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Пункт 1 ст. 36 СК РФ прямо относит имущество, «полученное одним из супругов во время брака… по иным безвозмездным сделкам», к собственности этого супруга. Приватизация — именно безвозмездная сделка, поэтому даже если квартира приватизирована в период брака, она не входит в совместную собственность: у умершего супруга доли в ней не возникло, и в состав наследства эта квартира не вошла. В этом случае мать — единственный собственник и вправе распорядиться квартирой без чьего-либо согласия.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Напротив, если квартира была куплена (возмездно) в браке, применяется ст. 34 СК РФ: она была бы совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлена.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— ст. 1150 ГК РФ

В этом втором варианте после смерти супруга его доля (по общему правилу 1/2) входит в состав наследства и переходит к наследникам первой очереди.

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
   — п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Отсюда принципиальная развилка:

• Если квартира приватизирована мамой (один собственник в ЕГРН) — согласие других родственников и иных наследников не требуется, мама дарит квартиру целиком. Это наиболее вероятный ваш случай, поскольку у вас договор о приватизации и техпаспорт БТИ.
• Если квартира была куплена в браке — у умершего супруга была 1/2 доли, и она вошла в наследство. Тогда до оформления дарения нужно сначала определить судьбу этой доли (свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе), иначе дарение «целой» квартиры окажется частично недействительным и Росреестр приостановит регистрацию (см. ниже о ст. 26 ФЗ-218).

Согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) в вашем случае не требуется по двум причинам: брак прекращён смертью супруга, а приватизированная квартира и вовсе не является общим имуществом.

1. Брак прекращается вследствие смерти или вследствие объявления судом одного из супругов умершим , а также вследствие внесения изменения в запись акта гражданского состояния об изменении пола одним из супругов . (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 386-ФЗ) 2. Брак может быть прекращен путем его расторжения по заявлению одного или обоих супругов, а также по заявлению опекуна супруга, признанного судом недееспособным.
   — п. 1 ст. 16 СК РФ

Вывод: если квартира именно приватизирована (что подтверждает договор приватизации и выписка из ЕГРН с единственным собственником — мамой), она в браке общей не была, у умершего супруга доли не возникло, и согласие других родственников/наследников не требуется. Если же квартира была куплена в браке, потребуется сначала урегулировать наследственную долю умершего супруга.

Перечень документов для оформления дарения и регистрации перехода права

Состав документов определяется главой 3 ФЗ № 218-ФЗ. Основанием регистрации служит договор дарения как сделка и, в вашем случае, акт о приватизации.

1. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
   — п. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Документы представляются в подлинниках, а их содержание должно отражать описание недвижимости и вид права.

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике.
   — ч. 1, 3 ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Конкретный перечень для регистрации перехода права на основании нотариально удостоверенного договора дарения:

Со стороны дарителя и одаряемого (общие):

1. Паспорта обоих (мамы и сына) — граждан РФ.
2. Свидетельство о рождении сына (подтверждает родство «мать–сын», требуется нотариусу и для подтверждения освобождения от НДФЛ).
3. Нотариально удостоверенный договор дарения квартиры (в трёх экземплярах: сторонам и для регистрационного дела).
4. Правоустанавливающий документ дарителя на квартиру — договор о приватизации (подлинник).
5. Выписка из ЕГРН о праве собственности мамы (актуальная — сведения о правообладателе, кадастровом номере, обременениях).

Заявление о регистрации перехода права подаётся сторонами либо нотариусом; при личной подаче — через МФЦ или в орган регистрации.

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

При подаче через нотариуса он сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, что экономит время.

Старый техпаспорт БТИ не требуется для регистрации перехода права: квартира уже стоит на кадастровом учёте, её кадастровые сведения содержатся в ЕГРН. Технический план нужен только при кадастровом учёте/изменении характеристик объекта, чего в вашей сделке нет.

Оценка (рыночная/кадастровая) не является обязательным документом для регистрации, но нужна нотариусу для исчисления тарифа: стоимость дара указывается в договоре, а при занижении относительно кадастровой стоимости нотариус использует кадастровую стоимость (абз. 2 ч. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате).

Если квартира приватизирована и в ней зарегистрирован сын, согласий иных лиц не требуется (единственный собственник распоряжается правом свободно).

Вывод: минимально необходимый комплект — паспорта обеих сторон, свидетельство о рождении сына, договор приватизации, актуальная выписка ЕГРН и нотариально удостоверенный договор дарения. Старый техпаспорт БТИ и независимая оценка для регистрации не нужны.

Деньги: налог, нотариальный тариф, госпошлина

НДФЛ. Дарение между матерью и сыном (близкие родственники первой степени — родители и дети) освобождается от налога на доходы физических лиц. Сын, получивший квартиру в дар от матери, налог не платит.

По ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (родители и дети относятся к таким лицам).

Нотариальный тариф. За удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества родителям/детям применяется льготная ставка.

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
   — п. 1 подп. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Для мамы (дарителя) в пользу сына тариф составит: до 10 млн руб. — 3000 руб. + 0,2% суммы сделки; свыше 10 млн руб. — 23 000 руб. + 0,1% от превышения (но не более 50 000 руб.). К федеральному тарифу добавляется региональный тариф (правовая и техническая работа), утверждаемый нотариальной палатой субъекта РФ.

Госпошлина за регистрацию. За регистрацию права собственности физического лица на объект недвижимости.

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21 , 22.1 , 22.4 , 24 - 26 , 26.1 , 26.2 , 27.2 , 28 - 31 , 61 и 80.1 настоящего пункта: для физических лиц:
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

При кадастровой стоимости квартиры до 20 млн руб. госпошлина составит 4000 рублей (для физлиц); свыше 20 млн руб. — 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.

Срок регистрации при нотариально удостоверенной сделке — три рабочих дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ-218) при подаче через нотариуса/в орган регистрации.

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — ч. 9 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: НДФЛ сын не платит (дарение между матерью и сыном освобождено, ст. 217 НК РФ); нотариальный тариф — льготный (от 3000 руб. + 0,2% до 10 млн руб.); госпошлина за регистрацию — 2000–4000 руб. в зависимости от кадастровой стоимости квартиры.

Регистрация перехода права, основание и возможная приостановка

Переход права собственности от мамы к сыну подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН; именно с момента регистрации право собственности переходит к одаряемому (ст. 131, 164, 223 ГК РФ, ст. 131 ГК РФ о госрегистрации прав).

Основания регистрации — сделка (договор дарения) и, как правоустанавливающий документ дарителя, акт о приватизации.

1. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
   — п. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если документы не полны или вызывают сомнения, регистратор приостанавливает регистрацию.

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
   — ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вас существенны такие причины приостановки:

• п. 1 ч. 1 ст. 26 — если окажется, что в ЕГРН правообладатель не один (например, квартира была куплена в браке и после смерти супруга доля не оформлена), мама «не уполномочена распоряжаться» всей квартирой;
• п. 5 — непредставление необходимых документов (например, отсутствие нотариального удостоверения или правоустанавливающего документа);
• п. 7 — несоответствие формы/содержания представленного документа требованиям закона (касается договора дарения без нотариальной формы).

Вывод: при приватизированной квартире, оформленной в ЕГРН на одну мать, и нотариально удостоверенном договоре дарения регистрация пройдёт без препятствий в срок до трёх рабочих дней. Риск приостановки возникает только если в ЕГРН есть второй собственник (доля умершего супруга) либо недостаёт нотариальной формы договора.