Покупка квартиры для иностранца и оформление дарственной: риски для покупателя, налоги и признание сделки притворной

Может ли иностранец без вида на жительство быть собственником квартиры и действителен ли договор дарения в его пользу

Сам по себе иностранный гражданин, не имеющий вида на жительство, вправе быть собственником квартиры в РФ: ГК РФ применяется к отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом (это следует из п. 1 ст. 2 ГК РФ). Право собственности приобретается по договору дарения как по сделке об отчуждении имущества:

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 1 ст. 218 ГК РФ

Значит, никто не запрещает вашему другу стать собственником квартиры; ограничения законом установлены лишь для отдельных объектов (например, земельных участков в отдельных зонах), но не для обычной городской квартиры. Как собственник он сможет ею распоряжаться по своему усмотрению, в том числе продавать:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Однако ключевое процессуальное требование — форма дарения недвижимости между гражданами. С 13.12.2024 действует правило об обязательном нотариальном удостоверении такого договора:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Договор дарения по своей сути является безвозмездным; при встречной передаче вещи или встречном обязательстве он дарением не признаётся:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Для ваших фактов это критично: вы покупаете квартиру на деньги друга и передаёте её ему — то есть фактически имеет место встречное предоставление (деньги против вещи). Если договор дарения оформят как «чистое» дарение, безвозмездность будет фиктивной. Оформить дарение нужно у нотариуса между вами и другом (оба — граждане), нотариус проверит законность сделки и наличие права распоряжения.

Вывод: иностранец без вида на жительство может быть собственником квартиры. Сделка оформляется только письменным договором дарения, удостоверенным нотариусом; переход права регистрируется в Росреестре. Договор обязательно должен быть нотариально удостоверён — иначе он ничтожен, а запись о праве не будет внесена (см. блок 2).

Последствия несоблюдения нотариальной формы и порядок регистрации перехода права

Обязательность нотариального удостоверения для дарения недвижимости между гражданами прямо установлена п. 3 ст. 574 ГК РФ. Общее правило о нормах, регулирующих нотариальное удостоверение сделок, содержится в ст. 163 ГК РФ, и последствие её несоблюдения жёсткое:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Следовательно, если вы просто подпишете «дарственную» на бумаге без нотариуса, эта сделка будет ничтожной, независимо от того, что вы зарегистрируете её в Росреестре. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ), но регистрация не «лечит» порок формы: Росреестр приостановит регистрацию, а последующая запись может быть оспорена.

Вывод: договор дарения квартиры между вами и другом подлежит нотариальному удостоверению. Без нотариуса сделка ничтожна, а право на друга не перейдёт. Регистрация перехода права — в Росреестре на основании нотариально удостоверенного договора.

Может ли сделка быть признана притворной и чем это грозит вам

Самый серьёзный ваш риск. Вы покупаете квартиру на деньги друга и оформляете дарение, тогда как действительно имелось возмездное предоставление. Такая сделка является притворной:

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворная сделка ничтожна, и к прикрываемой сделке применяются относящиеся к ней правила. Сама по себе «дарственная» — безвозмездная сделка, а безвозмездность здесь фиктивна, поскольку вы получаете встречное предоставление (деньги):

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ

Пункт 1 ст. 170 ГК РФ охватывает и мнимые сделки — совершённые лишь для вида, без намерения создать правовые последствия:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Последствие недействительности — двусторонняя реституция, то есть возврат всего полученного:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Для вас это означает: если сделку признают притворной, к ней применят правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду (по сути — купля-продажа либо обязанность передать квартиру за деньги). Кто и в каком порядке может оспорить: ничтожная сделка недействительна независимо от признания судом, требование о применении последствий может предъявить сторона сделки (п. 3 ст. 166 ГК РФ). Спор рассматривает суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного имущества (ст. 30 ГПК РФ) — иск подаётся по месту нахождения квартиры.

Вывод: риск признания сделки притворной при вашей схеме высок, поскольку безвозмездность дарения не соответствует действительному возмездному расчёту. Экономически и юридически безопаснее не маскировать возмездную передачу под дарение, а оформлять реальную сделку (купля-продажа от вашего имени либо агентская/посредническая схема с чётким документальным оформлением).

Налоговые последствия: кто платит НДФЛ при дарении, при нерезидентстве и при будущей продаже

Доход в виде недвижимости, полученной в дар, освобождается от НДФЛ только при дарении между членами семьи и близкими родственниками:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ваш друг не является вам ни членом семьи, ни близким родственником (вы не супруги, не родитель и не ребёнок, не брат/сестра и т.п.). Значит, освобождение из п. 18.1 ст. 217 НК РФ на него не распространяется и подарок облагается НДФЛ. Доходы от источников в РФ у нерезидента образуют объект налогообложения:

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ (п. 1 подп. 5)

Доход в виде дара физическому лицу от физического лица, не являющегося ИП, — это отдельная категория, при которой налогоплательщик исчисляет налог сам и подаёт декларацию:

физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
— подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

физические лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 7) физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.11.2011 № 328-ФЗ) 9) физические лица - иностранные граждане, лица без гражданства, состоящие на учете в соответствии с пунктом 7 4 статьи 83 настоящего Кодекса, получающие доходы от организаций (индивидуальных предпринимателей), являющихся источниками выплаты доходов таким физическим лицам - иностранным гражданам, лицам без гражданства, при получении которых не был удержан налог указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) и сведения о которых представлены указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) 10) физические лица, представившие в налоговый орган уведомление о переходе на уплату налога с фиксированной прибыли, - в части исчисления и уплаты соответствующей суммы налога. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 09.11.2020 № 368-ФЗ) 2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога
— п. 2 ст. 228 НК РФ

Ставка для нерезидента РФ — 30 % (исключения в п. 3 ст. 224 НК РФ на дарение не распространяются):

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

Расчёт для ваших фактов: если друг в году получения дара не является налоговым резидентом РФ (меньше 183 дней в РФ), он должен сам задекларировать рыночную (кадастровую) стоимость полученной квартиры, подать 3-НДФЛ и уплатить 30 % — а вы как даритель налоговым агентом не являетесь, но налоговый орган может задавать вопросы по сделке. Если же по факту он будет налоговым резидентом (≥183 дней), применяется прогрессивная ставка п. 1 ст. 224 НК РФ (13 % и выше) — но факт резидентства нужно оценивать на конец года.

Отдельно — будущая продажа квартиры другом. Освобождение от НДФЛ при продаже зависит от минимального предельного срока владения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если друг продаст квартиру раньше минимального срока владения, он обязан заплатить НДФЛ (для нерезидента — 30 %, для резидента — по п. 1 ст. 224), с возможным вычетом:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: при дарении не-родственнику ваш друг — нерезидент — обязан сам исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 30 % от стоимости квартиры и подать декларацию 3-НДФЛ. Вы как даритель налоговым агентом не являетесь и НДФЛ не платите. При последующей продаже до истечения минимального предельного срока владения налог возникнет у друга (для нерезидента — 30 %); к вам как к прежнему собственнику налоговых претензий по этой продаже не предъявляется.

Валютный и административный риск: расчёты наличными с нерезидентом, риск «безнадёжного» возврата денег

Поскольку друг — нерезидент (нет вида на жительство, приезжает по визе), ваш расчёт с ним наличными является валютной операцией. Закон о валютном регулировании допускает без счетов в уполномоченных банках лишь ограниченный перечень операций физического лица-резидента, и дарения нерезиденту в этот перечень не входит (исключение сделано для супругов и близких родственников):

1. завещания валютных ценностей или получения их по праву наследования либо в качестве выгодоприобретателя личного фонда ; (В редакции федеральных законов от 23.05.2018 № 117-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) 4) приобретения и отчуждения физическим лицом - резидентом в целях коллекционирования единичных денежных знаков и монет; 5) перевода физическим лицом - резидентом из Российской Федерации и получения в Российской Федерации физическим лицом - резидентом перевода без открытия банковских счетов, осуществляемых в установленном Центральным банком Российской Федерации порядке, который может предусматривать только ограничение суммы перевода, а также почтового перевода; (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 90-ФЗ) 6) покупки у уполномоченного банка или продажи уполномоченному банку физическим лицом - резидентом наличной иностранной валюты, обмена, замены денежных знаков иностранного государства (группы иностранных государств), а также приема для направления на инкассо в банки за пределами территории Российской Федерации наличной иностранной валюты; 7) расчетов физических лиц - резидентов в иностранной валюте в магазинах беспошлинной торговли, а также при реализации товаров и оказании услуг физическим лицам - резидентам в пути следования транспортных средств при международных перевозках;
   — п. 3 ч. 3 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ

Осуществление валютной операции с нарушением установленного порядка (расчёт, произведённый минуя счета в уполномоченных банках в случаях, не предусмотренных законом) образует состав правонарушения:

Осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление перевода денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, - влечет наложение административного штрафа на граждан, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц в размере от 20 до 40 процентов суммы незаконной валютной операции
— ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ

Это и ваш риск: если вы передаёте/получаете деньги от нерезидента наличными без использования счетов, возможен штраф по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ — от 20 до 40 % суммы операции (дело рассматривают органы валютного контроля / суд).

Отдельный гражданско-правовой риск отсутствия расписки. Поскольку деньги на квартиру вы получили от друга, при отсутствии документального подтверждения оснований передачи у вас возникает риск требования о возврате как неосновательного обогащения:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если сделка не состоится или будет признана недействительной, друг сможет требовать возврата переданных денег; расписки у вас нет, и доказывать основание удержания придётся вам. Обратная сторона: если вы вложите свои средства, а право на друга не перейдёт, вы окажетесь в положении, когда возврат ваших затрат придётся доказывать через суд.

Вывод: расчёты наличными между вами (резидентом) и другом (нерезидентом) вне банковских счетов влекут риск административной ответственности по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ (штраф 20–40 % суммы операции). Отсутствие расписки создаёт риск взаимных требований о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) и лишает вас доказательств при споре. Рекомендуется оформлять денежные отношения письменно и проводить расчёты через банковские счета, а не наличными.

Могут ли к вам предъявить требования третьи лица после перехода права к другу

После перехода права собственности к другу третье лицо, считающее себя собственником, может истребовать квартиру из чужого незаконного владения (виндикация):

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Условия истребования у приобретателя установлены ст. 302 ГК РФ. Здесь важна развилка, от которой зависит, сможет ли прежний (действительный) собственник забрать квартиру у вашего друга:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ

Для ваших фактов из этой нормы следует два значимых последствия:

1. Если право к другу перешло по безвозмездной сделке (дарение), то собственник, из владения которого квартира выбыла помимо его воли, может истребовать её у вашего друга во всех случаях (абз. 2 п. 2 ст. 302 ГК РФ) — защита добросовестного приобретателя при безвозмездном приобретении не действует. Это дополнительный риск именно «дарственной» схемы: ваш друг, получивший квартиру бесплатно, уязвим к виндикации сильнее, чем возмездный покупатель.

2. Если квартира приобреталась вами у «чистого» продавца, право которого никем не оспорено, и переход права зарегистрирован, риск виндикации низок: вы — собственник на основании зарегистрированного права, а дальше отчуждаете своё. Но притворность сделки (блок 3) может стать основанием для оспаривания всей цепочки, что снова возвращает к вопросу о возврате имущества и денег (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вывод: требования третьих лиц (виндикация по ст. 301–302 ГК РФ) после перехода права теоретически возможны, и при безвозмездном (дарственном) приобретении ваш друг не защищён ограничениями на истребование, которые действуют для добросовестных возмездных приобретателей. Конкретная угроза зависит от «чистоты» исходной сделки купли-продажи; при отсутствии пороков у первоначального приобретения риск виндикации минимален, но он растёт при оспаривании по мотиву притворности.