Можно ли оформить дарственную на квартиру дважды в один день: от отца сыну и сразу от сына брату?

Допустимы ли две дарственные на одну квартиру в один день и нужна ли пауза

Закон не ограничивает число сделок дарения одного объекта и не устанавливает «карантина». По п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник свободно распоряжается имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Вы как собственник вправе подарить квартиру сыну; после государственной регистрации перехода права собственником становится сын, который в свою очередь вправе подарить её брату.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности приобретается по договору дарения как самостоятельному основанию. Это две отдельные сделки с разными сторонами, а не «одна сделка».

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Каждая сделка безвозмездна, встречного предоставления нет — это соответствует определению дарения в п. 1 ст. 572 ГК РФ.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Каждая дарственная квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Вывод: прямого запрета на две дарственные в один день в законе нет (п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ — свободное распоряжение и самостоятельность оснований), обязательного перерыва между сделками не установлено; каждый договор дарения квартиры между гражданами обязателен к нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Не признают ли цепочку дарений притворной или единой (мнимой) сделкой

Риск переквалификации надо оценивать честно: если обе дарственные прикрывают, например, продажу квартиры или обход каких-то правил, суд может признать их ничтожными. Ключевой критерий — совпадала ли действительная воля ВСЕХ участников с тем, что написано в договорах.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворной является сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку; тогда применяются правила той сделки, которую стороны «имели в виду». У вас же во всех договорах указано именно дарение и стороны действительно намерены подарить квартиру безвозмездно — тогда прикрывать нечего.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
— п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Верховный Суд прямо разъяснил: притворной может быть признана лишь сделка, прикрывающая иную волю ВСЕХ участников; намерения лишь одного участника недостаточно. Значит, если отец, сын и брат действительно хотят безвозмездной передачи, а не прикрытия купли-продажи, — состава притворности нет.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки явяются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Например, если судом будет установлено, что участник общества с ограниченной ответственностью заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 2 статьи 93 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
— п. 88 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Важное предупреждение: закон допускает признание притворными НЕСКОЛЬКИХ сделок, совершённых для прикрытия одной. Поэтому сама по себе «цепочка в один день» не порок, но при наличии признаков возмездности (передача денег, расписки, договорённость о последующей продаже) суд может связать все звенья в единую сделку и применить правила прикрываемой сделки.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 170 ГК РФ

Отдельно стоит мнимость (п. 1 ст. 170 ГК РФ): если дарение совершается «лишь для вида, без намерения создать правовые последствия» (например, фиктивная сделка ради вывода имущества), она ничтожна. Но раз вы реально передаёте квартиру и регистрируете переход права, признака мнимости нет.

Вывод: если обе сделки реально безвозмездны и стороны действительно намерены подарить квартиру, они не являются ни притворными, ни мнимыми. Никакого специального перерыва для «снятия» риска закон не требует. Риск переквалификации возникает ТОЛЬКО при возмездной подоплёке (деньги, расписки, скрытая продажа) или при совершении сделки для вида без намерения создать последствия.

Порядок и сроки регистрации: не откажут ли и есть ли препятствия при двух сделках подряд

Государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления и самих сделок.

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Основанием регистрации перехода права служит договор дарения (подп. 2 п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Поэтому каждую из двух дарственных нужно отдельно подать на регистрацию — это две отдельные регистрационные записи.

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Поскольку договоры дарения квартиры обязательны к нотариальному удостоверению, регистрация по нотариально удостоверенной сделке проводится в срок три рабочих дня (при электронной подаче — один рабочий день), для МФЦ — пять рабочих дней. Общего «ожидания» между сделками закон не устанавливает.

1. ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке; 13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;
   — п. 11 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

Внимание: сам по себе факт, что на один объект подаются документы сразу от двух «заявителей» (сначала переход к сыну, затем к брату), может стать основанием приостановления, если решение по первой сделке ещё не принято. Однако в норме прямо сделана оговорка: приостановление не применяется, если регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно). Практический вывод — безопаснее подать вторую сделку после того, как право сына уже зарегистрировано в ЕГРН, чтобы регистратор второй сделки видел сына действительным собственником.

Вывод: отказа «просто потому, что сделки в один день» быть не должно. Но чтобы избежать технического приостановления по п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, разумно сначала дождаться регистрации перехода права к сыну (3 рабочих дня по нотариальной сделке), а затем подавать вторую сделку. Это не «карантин», а последовательность подачи, устраняющая формальную конкуренцию двух заявлений на один объект.

Налоговые последствия: НДФЛ при дарении между отцом, сыном и братом

Обе пары (отец — сын, брат — брат) являются близкими родственниками, поэтому подаренная квартира НДФЛ не облагается.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— пп. 18.1 ст. 217 НК РФ

По пп. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в порядке дарения освобождаются от НДФЛ, когда даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (в том числе родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры). Оба звена цепочки подпадают под это правило.

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
   — пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Эта льгота исключает и обязанность подавать декларацию: по пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ декларирование дохода от дарения требуется, кроме случаев, когда доход не подлежит налогообложению по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Отдельно для будущей продажи: если сын, получив квартиру в дар, впоследствии продаст её (а не подарит), минимальный предельный срок владения будет исчисляться с регистрации его права — это регулируется п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Вывод: ни в первом (отец — сын), ни во втором (брат — брат) звене НДФЛ не возникает и декларация 3-НДФЛ не подаётся — на основании пп. 18.1 ст. 217 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ, поскольку обе пары являются близкими родственниками.

Согласие супругов и госпошлина

Если квартира — ваша личная собственность (приобретена до брака или по безвозмездной сделке), согласие супруги на дарение не требуется; если она относится к общему имуществу супругов — требуется нотариальное согласие.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

По п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное в дар или наследство, — личная собственность этого супруга. Если квартира именно такая, согласие второго супруга не нужно.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

По п. 3 ст. 35 СК РФ для сделки, подлежащей обязательной нотариальной форме (каковой теперь является дарение квартиры — п. 3 ст. 574 ГК РФ), необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если квартира — общее имущество. Его отсутствие даёт супругу право оспорить сделку в течение года. Аналогично для сына: полученная в дар квартира — его личное имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ), но на последующее дарение брату, как на сделку с недвижимостью в нотариальной форме, при наличии у сына супруга также потребуется её нотариальное согласие.

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Госпошлина за регистрацию права физлица по объекту с кадастровой стоимостью до 20 млн руб. — 4000 рублей за каждый договор; за две сделки — две пошлины.

Вывод: нотариально удостоверенное согласие супруга требуется только когда соответствующее лицо состоит в браке и имущество/сделка затрагивает общий режим (п. 3 ст. 35 СК РФ); если квартира — личная собственность по п. 1 ст. 36 СК РФ, согласие не нужно. Госпошлина — 4000 руб. за каждую регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Риски оспаривания цепочки и защита от претензий (кредиторы, банкротство)

Самый серьёзный практический риск в цепочке дарений — не отказ Росреестра, а оспаривание сделок третьими лицами (кредиторами, финансовым управляющим в деле о банкротстве). Дарение безвозмездно, поэтому оно «выводит» имущество из-под взыскания.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Если у вас или у сына есть неисполненные обязательства, кредиторы и финансовый управляющий могут оспаривать дарение как сделку, совершенную во вред кредиторам, и требовать возврата квартиры в конкурсную массу. В этом случае притворность/мнимость (ст. 170 ГК РФ) используется как один из инструментов оспаривания. Поэтому одна и та же «цепочка в один день» безопасна при отсутствии долгов, но становится уязвимой при их наличии.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки явяются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Например, если судом будет установлено, что участник общества с ограниченной ответственностью заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, иной участник общества вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 2 статьи 93 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
— п. 88 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Как указал Верховный Суд, для прикрытия сделки может быть совершено несколько сделок. Это означает, что при наличии признаков возмездности или обхода прав кредиторов суд может «сшить» оба дарения в одну сделку и применить к ней правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Позитивный же вывод: закон не запрещает совершать несколько сделок с одним объектом. Если всё оформлено через нотариуса, безвозмездно и реально, регистрация проходит в срок три рабочих дня по каждой нотариальной сделке.

Вывод: при отсутствии долгов, банкротства и признаков возмездности риски оспаривания минимальны, и цепочку можно оформлять хоть в один день. Если у отца или сына есть кредиторы, исполнительные производства или предбанкротное состояние — цепочку дарений могут оспорить, и тогда «разрыв» по времени или иное оформление не спасёт: значение имеет не дата, а действительная безвозмездность и отсутствие вреда кредиторам.

Что делать при приостановлении регистрации и как доказать действительность сделок

Регистратор проверяет документы и при недостатках приостанавливает регистрацию, а при неустранении причин — отказывает.

1. ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке; 13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; 14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;
   — п. 11 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

Если документы поданы одновременно по обеим сделкам, регистратор формально вправе приостановить вторую по п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ — из-за наличия нерассмотренного заявления по тому же объекту. Поэтому защита от приостановления техническая: подавать вторую сделку после регистрации права сына либо подавать документы так, чтобы регистрация шла последовательно. Такое уведомление о приостановлении выдают с указанием оснований, а при неустранении причин следует отказ.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
— п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Если кто-либо будет оспаривать цепочку как притворную, бремя доказывания порока лежит на оспаривающем. Верховный Суд указал: недействительной может быть признана лишь сделка, прикрывающая иную волю ВСЕХ участников; намерения одного участника недостаточно. Для вас это означает: сохраняйте доказательства реальности безвозмездного дарения (нотариальные договоры, факт перехода права в ЕГРН, отсутствие расчётов между сторонами), и тогда опровергнуть сделку не получится.

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Плюс сами нотариально удостоверенные договоры дарения и запись в ЕГРН — это надёжные доказательства основания перехода права: нотариус проверяет дееспособность, волю сторон и отсутствие встречного предоставления. Это резко снижает риск и притворности, и мнимости.

Вывод: приостановление по п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ — технический риск, снимается последовательной подачей документов; окончательный отказ возможен лишь при неустранении причин. При споре о притворности/мнимости доказывать порок обязан оспаривающий, а не вы; нотариальные договоры и запись в ЕГРН — достаточное подтверждение реальности дарения.

Оспаривание цепочки кредиторами и в деле о банкротстве

Безвозмездное дарение — это сделка, которую при наличии долгов можно оспорить в интересах кредиторов как «подозрительную» (с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов).

При оспаривании сделки в интересах кредиторов в деле о банкротстве на основании пункта 2 статьи 612 Закона о банкротстве должно быть установлено в том числе, что сделка совершена должником с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Бремя доказывания названных обстоятельств при оспаривании сделки по
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2026 № 5/2026

Верховный Суд указал: при оспаривании в деле о банкротстве должно быть доказано, во-первых, что сделка совершена должником с целью причинить вред кредиторам, и, во-вторых, что другая сторона знала или должна была знать об этой цели. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на оспаривающем (кредиторе или финансовом управляющем), а не на одаряемом.

Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника. 2. Судебное заседание арбитражного суда по заявлению об оспаривании сделки должника проводится судьей арбитражного суда в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации , с особенностями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. 3. Форма и содержание заявления об оспаривании сделки должника в деле о банкротстве и порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации . Заявитель обязан направить кредиторам или иным лицам, в отношении которых совершена оспариваемая сделка, копии заявления и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении. 4. Кредиторы или иные лица, в отношении которых совершена оспариваемая сделка или о правах и об обязанностях которых может быть принят судебный акт в отношении оспариваемой сделки, являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом заявления об оспаривании сделки должника. Указанные лица в отношении существа заявленных требований по оспариваемой сделке имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии; заявлять отводы;
— ст. 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, п. 1

Такое оспаривание рассматривается не в суде общей юрисдикции, а в арбитражном суде по месту рассмотрения дела о банкротстве — в рамках самого этого дела (ст. 61.8 Закона о банкротстве). Это принципиальное отличие от обычного спора о недействительности сделки между гражданами, который рассматривается в суде общей юрисдикции.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Само по себе дарение квартиры близкому родственнику при отсутствии долгов и возбуждённого дела о банкротстве не является ничтожным. Притворность возникает только при возмездной подоплёке или при намерении причинить вред кредиторам.

Вывод: если у отца или сына нет кредиторов, долгов и признаков банкротства — цепочку оспорить по правилам Закона о банкротстве нечем. При наличии долгов цепочка дарений может быть оспорена кредиторами/финансовым управляющим в арбитражном суде в деле о банкротстве, причём доказывать цель причинения вреда кредиторам и осведомлённость одаряемого обязан сам оспаривающий, а не вы.