Дарение квартиры от родителей сыну: нужно ли оформлять у нотариуса и сколько платить за доли?

Обязательно ли нотариальное удостоверение сделки дарения долей

Правило о нотариальной форме в вашем случае определяется двумя нормами сразу.

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает: с 13.12.2024 договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от того, дарится ли доля или целый объект. Причём здесь затронуты именно доли в праве общей долевой собственности, для которых исторически действовало специальное правило ст. 42 Закона о регистрации недвижимости:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Раньше, если бы родители отдавали обе свои доли по одной сделке (один договор с двумя дарителями), эта сделка подпадала бы под исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 — и нотариус формально был не нужен. Однако с введением п. 3 ст. 574 ГК в нынешней редакции дарение недвижимости между гражданами нотариально удостоверяется в любом случае.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Вывод: договор дарения долей квартиры от родителей сыну оформляется только у нотариуса. Даже если оба родителя выступают дарителями по одному договору, нотариальное удостоверение обязательно, поскольку общая норма п. 3 ст. 574 ГК РФ (дарение недвижимости между гражданами) требует нотариальной формы и не содержит исключения для случая отчуждения долей всеми сособственниками по одной сделке. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки.

Один договор или два, и как это влияет на нотариальный тариф

Право родителей подарить свои доли прямо закреплено законом:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Оба родителя — участники долевой собственности, и каждый вправе по своему усмотрению подарить свою 1/2 долю сыну. Никакого преимущественного права покупки у других сособственников при дарении не возникает (ст. 250 ГК РФ применяется только к возмездному отчуждению — продаже и мене), поэтому второй супруг как сособственник не вправе блокировать дарение первой доли.

Что касается оформления — допустимы оба варианта: (1) один договор дарения, в котором дарителями выступают оба родителя, а одаряемым — сын; (2) два отдельных договора дарения (от отца и от матери). Юридически предпочтителен один договор с двумя дарителями: предметом тогда выступает вся квартира (обе доли), и нотариальный тариф уплачивается один раз за удостоверение одного договора.

1. за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
   — пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
— абз. 2 ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Тариф по пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ исчисляется за удостоверение сделки (договора), а не за каждую долю в отдельности: база — сумма сделки (оценка недвижимости). Поскольку дарители — родители, а одаряемый — сын, применяется льготная ставка «супругу, родителям, детям, внукам». Если оформить передачу обеих долей одним договором, тариф взимается однократно с общей стоимости квартиры.

Вторая важная оговорка: если оценка квартиры, которую стороны укажут в договоре, окажется ниже кадастровой стоимости, для исчисления тарифа нотариус обязан взять кадастровую стоимость (абз. 2 ч. 2 ст. 22.1 Основ).

Отдельно нужно учесть, что помимо федерального тарифа нотариус взимает плату за услуги правового и технического характера (составление проекта договора и т.п.), которая устанавливается нотариальной палатой субъекта и может различаться.

Вывод: чтобы не платить двойной тариф, передавайте обе доли одним договором дарения с двумя дарителями (отец и мать) и одним одаряемым (сын). Тогда нотариальный тариф уплачивается один раз за удостоверение одного договора от стоимости квартиры в целом, а не дважды за каждую долю.

Госпошлина за регистрацию перехода права: одна или двойная

Государственная пошлина за регистрацию уплачивается не нотариусу за удостоверение договора, а за само юридически значимое действие Росреестра — государственную регистрацию перехода права собственности.

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4 000 рублей ; - в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей (при этом, сумма государственной пошлины, подлежащая уплате, округляется до полных 100 рублей в меньшую сторону); - для организаций, за исключением организаций, указанных в абз. 8 п. 22 ст.
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Ключевая особенность: размер пошлины по пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ определён «в отношении объекта недвижимости или доли в праве». Если оба родителя передают сыну всю квартиру одним договором дарения, регистрируется переход права на весь объект (обе доли переходят к одному лицу), и пошлина уплачивается однократно — 4 000 рублей (при кадастровой стоимости квартиры до 20 млн рублей) либо 0,02% кадастровой стоимости (при превышении, но не более 500 000 рублей).

Если бы оформлялись два отдельных договора и регистрация производилась двумя заявлениями в разное время, пошлина могла бы уплачиваться дважды (за каждую регистрационную процедуру). При оформлении обеих долей одним договором и одновременной подаче одного заявления пошлина взимается один раз.

Вывод: при передаче обеих долей одним договором дарения с одновременной регистрацией перехода права на квартиру целиком уплачивается ОДНА госпошлина — 4 000 рублей (если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн рублей). Двойной пошлины «за каждую долю» не будет при условии оформления одним договором.

НДФЛ с одаряемого (сына) и согласие супруга

НДФЛ. Квартира получена сыном в дар от родителей (близкие родственники по прямой восходящей линии).

По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
— по тексту п. 18.1 ст. 217 НК РФ (Обзор практики ВС РФ от 21.10.2015)

Родители и дети относятся к членам семьи и (или) близким родственникам в смысле п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поэтому доход сына в виде полученной в дар квартиры налогом не облагается — декларировать его и платить НДФЛ не нужно.

Режим имущества супругов. Квартира куплена в браке (~2007 г.), но в ЕГРН она оформлена как долевая собственность с долями по 1/2 у каждого супруга.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

По закону имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов. Однако в вашем случае стороны уже определили доли (по 1/2), оформленные в ЕГРН: фактически режим общей совместной собственности преобразован в долевую с определением доли каждого. При этом каждый супруг отчуждает именно свою долю, а второй супруг является стороной того же договора (дарителем).

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Поскольку в сделке участвуют оба супруга одновременно (каждый дарит свою долю), специального нотариально удостоверенного согласия супруга не требуется — оба выражают волю лично в одном договоре, что и фиксирует нотариус. Правило п. 3 ст. 35 СК РФ о необходимости нотариального согласия другого супруга рассчитано на случай, когда сделку по общему имуществу совершает лишь один из супругов.

Вывод: НДФЛ сын не платит (дарение от близких родственников освобождено). Отдельное нотариальное согласие супруга не требуется, поскольку оба супруга — дарители — лично участвуют в одном договоре. Если по какой-то причине договор будет подписывать только один супруг в отношении общей (совместной) квартиры — тогда нотариально удостоверенное согласие второго супруга обязательно.

Порядок действий и риски

Порядок оформления. (1) Заключить у нотариуса один договор дарения, где дарители — отец и мать, одаряемый — сын, предмет — вся квартира (по 1/2 доли от каждого). (2) Нотариус удостоверяет договор, исчисляет тариф от оценки (но не ниже кадастровой стоимости). (3) Нотариус либо стороны подают в Росреестр (через МФЦ или нотариусом в электронном виде) заявление о регистрации перехода права, оплатив госпошлину 4 000 руб. (4) После регистрации сын становится единственным собственником — выписка из ЕГРН подтвердит переход.

Документы, которые понадобятся (помимо перечисленных у вас): паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН, документы о кадастровой стоимости (при необходимости — для расчёта тарифа и пошлины).

Риски.

1. Если кадастровая стоимость квартиры существенно выше суммы, которую стороны готовы указать в договоре, нотариальный тариф всё равно будет рассчитан от кадастровой стоимости (абз. 2 ч. 2 ст. 22.1 Основ), а госпошлина — от кадастровой стоимости при её превышении 20 млн руб.

2. Дарение — безвозмездная сделка; при жизни дарителей она может быть оспорена по общим основаниям недействительности (например, если будет доказано, что родители в момент сделки не понимали значения своих действий, ст. 177 ГК РФ). Договор дарения, заключённый с отлагательным условием либо с фактическим сохранением квартиры у дарителей без реального перехода владения, несёт риск квалификации как мнимой/притворной сделки (ст. 170 ГК РФ).

3. Полученная в дар квартира не входит в общую совместную собственность с супругом одаряемого (если сын женат): имущество, полученное в дар, — личное (ст. 36 СК РФ).

Вывод: сделка оформляется у нотариуса одним договором с участием обоих родителей-дарителей, с оплатой одного нотариального тарифа и одной госпошлины за регистрацию; НДФЛ и отдельное согласие супруга не требуются. Единственный финансовый риск — расчёт тарифа и пошлины от кадастровой стоимости квартиры, если она выше договорной оценки или превышает 20 млн рублей.