Может ли доверенное лицо оформить дарственную на квартиру без моего участия, если в доверенности не указаны конкретная квартира и одаряемый?

Достаточно ли «общей» формулировки доверенности и можно ли совершить сделку без вашего участия

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Эта норма устанавливает главное правило: ваш знакомый действует не «вообще», а строго в пределах того полномочия, которое вы прописали в доверенности. Полномочие — это ядро представительства: если оно не описано применительно к конкретной сделке, представитель либо действует без полномочия, либо выходит за его пределы, и тогда включается другой механизм — ст. 183 ГК РФ.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность — письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами (нотариус, Росреестр, одаряемый). Содержание доверенности определяете вы сами, и «предметная» конкретика (какая квартира, кому именно в дар) — это то, что превращает абстрактное «представлять интересы по вопросам дарения» в реальное полномочие на сделку.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Вот ключевое следствие для вашей ситуации. Если в доверенности нет конкретного полномочия на отчуждение именно вашей квартиры именно в пользу названного одаряемого, то подписанный знакомым договор считается заключённым от имени и в интересах самого знакомого — то есть сделка не создаёт для вас ни перехода права, ни обязанностей; право собственности вы не утратите, но одаряемый получит право требовать возмещения убытков с вашего знакомого (п. 3 ст. 183 ГК РФ). Изменить это можно только вашим последующим одобрением сделки (п. 2 ст. 183 ГК РФ), которое тоже потребуется оформить вовремя и надлежаще.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— п. 2 ст. 572 ГК РФ

Закон прямо требует определённости предмета для безвозмездной передачи: обещание подарить «часть всего имущества» без указания конкретного предмета ничтожно. Поэтому и в доверенности, и в самом договоре объект (квартира, кадастровый номер, адрес) и одаряемый (ФИО, паспортные данные) должны быть указаны индивидуально-определённо — иначе воля не считается выраженной.

Вывод по вопросу: доверенное лицо может оформить дарение без вашего личного участия, но только если доверенность содержит явное, конкретное полномочие на отчуждение именно этой квартиры именно этому одаряемому. «Общая» формулировка («представляет интересы по вопросам дарения квартиры») полномочия на сделку не создаёт: подписанный по такой доверенности договор будет считаться совершённым неуполномоченным лицом (сделка — от имени и в интересах знакомого), переход права не произойдёт, а возникнет лишь право требования убытков к знакомому. Обязательно указывайте: объект (адрес, кадастровый номер), одаряемого (ФИО и паспортные данные), вид сделки (дарение), полномочия подписать договор и подать документы на регистрацию.

Форма доверенности: обязательна ли нотариальная

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку дарение квартиры — сделка, требующая нотариальной формы (см. блок 3), а подача заявления о государственной регистрации перехода права и распоряжение зарегистрированным правом — тоже прямо названы в этой норме, доверенность на такие действия должна быть нотариально удостоверена. Простая письменная доверенность, которую вам показали, для этой цели недостаточна.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Доверенность без даты совершения ничтожна; срок действия вы устанавливаете сами, а если не указали — она действует год. Для сделки с квартирой, которую вы планируете «закрыть» дистанционно, срок нужно выбрать осознанно.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Поверенный должен совершать действия лично. Передоверие возможно, если вы его уполномочили либо уполномочите прямо в тексте; доверенность в порядке передоверия также удостоверяется нотариально, и её срок не может превышать срок основной. Чтобы исключить нежелательную подмену фигуры исполнителя, в текст доверенности обычно включают запрет передоверия.

Вывод по вопросу: необходима нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ), оформленная лично вами у нотариуса; нотариус удостоверит вашу личность и дееспособность, и вы сможете лично подписать доверенность без приезда к месту сделки. В доверенности обязательно указывается дата совершения (иначе она ничтожна), срок действия, объём полномочий; при желании — запрет передоверия. Знакомому нужно передать оригинал нотариальной доверенности.

Обязательно ли указывать конкретную квартиру и конкретного одаряемого и какова форма самого договора дарения

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это ключевая новелла для вашей сделки: договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Значит, недостаточно подписать договор в простой письменной форме, даже если у вашего знакомого есть правильные полномочия, — договор должен пройти нотариальное удостоверение, иначе он не породит последствий (сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма и которая совершена в ненадлежащей форме, ничтожна).

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— п. 2 ст. 572 ГК РФ

Как уже указано в блоке 1, закон требует индивидуальной определённости предмета дарения. В договоре должны быть четко указаны и квартира (адрес, кадастровый номер, площадь), и одаряемый — обезличенный договор «на мою квартиру» невозможен.

Вывод по вопросу: в договоре обязательно указывается конкретная квартира и конкретный одаряемый; формулировки «дарю свою квартиру родственнику» без адреса и данных одаряемого недопустимы, а договор дарения между гражданами должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Соответственно, и ваша доверенность должна включать полномочие на удостоверение договора дарения конкретной квартиры конкретному одаряемому и на подписание этого нотариального договора.

Может ли знакомый сам подписать договор и подать документы на государственную регистрацию

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрация перехода права проводится на основании заявления, а основаниями регистрации названы договоры и иные сделки в отношении недвижимости. Регистрирующий орган проверяет полномочия обратившегося лица (п. 5 ст. 8.1 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ). Это означает, что и подать документы, и подписать договор от вашего имени может уполномоченный представитель — наличие заявления именно от вас лично не требуется.

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
— п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Здесь ваш практический риск: если в доверенности нет точного полномочия, регистратор приостановит регистрацию по п. 1 или п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (лицо не уполномочено распоряжаться правом; содержание документа не соответствует закону), а затем откажет. Поэтому формулировки доверенности должны точно соответствовать требуемым регистрационным действиям.

Вывод по вопросу: ваш знакомый вправе от вашего имени подписать договор дарения и подать заявление и документы на государственную регистрацию перехода права — но только при нотариально удостоверенной доверенности с конкретным полномочием. Личное присутствие собственника при такой доверенности не требуется. При этом договор дарения квартиры между гражданами должен пройти нотариальное удостоверение, а регистрация перехода права — в Росреестре (в т.ч. через МФЦ или в электронной форме), по заявлению вашего представителя.

Согласие супруга, если квартира — общее имущество

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если квартира приобретена в браке и является общим имуществом супругов, при отчуждении такого имущества (а дарение — распоряжение) требуется нотариально удостоверенное согласие вашего супруга. Без него супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года, когда узнал о ней; тогда одаряемый потеряет квартиру, а знакомый (при выходе за пределы полномочий) — будет отвечать за убытки.

Вывод по вопросу: до оформления доверенности определите режим имущества. Если квартира — общая совместная собственность, подготовьте нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение; если квартира — единоличная собственность (получена до брака, в дар, по наследству либо есть брачный договор), согласие не требуется. Это ещё один документ, который понадобится приложить к нотариальному договору и регистрации.

Налоговые последствия для одаряемого и «не только Ваша подпись» — пласт налога и рисков

Дарение квартиры — безвозмездная передача, у одаряемого возникает доход в виде объекта недвижимости. Общее правило: доходы в виде объекта недвижимости, полученного в порядке дарения, подлежат налогообложению (НДФЛ) — с изъятием для случаев дарения от близких родственников, прямо предусмотренных НК РФ. Ст. 217 НК РФ устанавливает перечень доходов, не подлежащих налогообложению; дарение между членами семьи или близкими родственниками освобождено от налога, а для остальных лиц одаряемый уплачивает НДФЛ. Это различие существенно, поскольку ваш вопрос умалчивает статус одаряемого.

Вывод по вопросу: если одаряемый — близкий родственник (супруг, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, братья/сёстры), доход в виде подаренной квартиры освобождается от НДФЛ; если нет — одаряемый обязан уплатить НДФЛ с кадастровой и (или) рыночной стоимости квартиры. Это нужно учесть при выборе одаряемого и структурировании сделки. Также важно помнить: одаряемый становится полноправным собственником с момента регистрации (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), и оспорить его право можно только в суде.

Если регистрацию приостановят или откажут, либо сделку оспорят

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Приостановление регистрации по этим основаниям — типичный сценарий «недостаточной» доверенности: регистратор видит, что обратившийся не уполномочен распоряжаться правом либо содержание документа не отвечает закону.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Отказ в регистрации права и уклонение от неё оспариваются в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ); зарегистрированное право также оспаривается только в судебном порядке. Это ориентир и для защиты, и для оценки риска одаряемого.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Если знакомый подпишет договор с превышением полномочий, сделка считается совершённой в его интересах, пока вы её не одобрите. Ваше одобрение «лечит» сделку с момента её совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ) — то есть приостановку можно снять, вовремя подтвердив сделку; при отказе одобрить — одаряемый вправе требовать убытки с неуполномоченного лица.

Вывод по вопросу: при приостановлении/отказе регистрации (п. 1, 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) отказ обжалуется в суде; при выходе представителя за пределы полномочий вы можете одобрить сделку (п. 2 ст. 183 ГК РФ), и тогда права и обязанности возникнут с момента её совершения, либо отказаться от одобрения — тогда одаряемый получит право на возмещение убытков со знакомого. Споры о зарегистрированном праве рассматриваются судом (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Отмена доверенности, добросовестность третьих лиц и момент перехода права

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность — срочное письменное уполномочие; вы вправе в любой момент её отменить (п. 2 ст. 188 ГК РФ), и после отмены знакомый утрачивает право действовать от вашего имени.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Однако если третье лицо (одаряемый, нотариус, Росреестр) не знало и не должно было знать о прекращении доверенности, права и обязанности, приобретённые в результате действий представителя, сохраняют силу (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Поэтому отмену нужно своевременно довести до сведения поверенного и известных третьих лиц, а сведения об отмене вносятся нотариусом в реестр.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Право собственности одаряемого возникает с момента внесения записи в ЕГРН; до этого момента «ожидания» перехода права не защищают одаряемого как собственника, а оспорить зарегистрированное право можно только в суде.

Вывод по вопросу: вы можете отменить нотариальную доверенность в любое время; после отмены знакомый не вправе совершать сделки, но если одаряемый/нотариус не знал об отмене, сделка может сохранить силу для вас (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Право собственности одаряемого возникает с момента записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), и оспорить его можно только в суде (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Перед выдачей доверенности стоит установить срок, объём полномочий и запрет передоверия, а после сделки — проконтролировать её регистрацию.

Механизмы оспаривания сделки: выход за пределы полномочий и отсутствие согласия

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174 1 . Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено 1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2.
— п. 2 ст. 174 ГК РФ

Это второй (помимо ст. 183 ГК РФ) механизм защиты ваших интересов: если знакомый, имея формальное полномочие, действует вам в ущерб (например, одарит квартиру «не тому» лицу, вступив в сговор), вы вправе по иску представляемого признать сделку недействительной, но при условии, что другая сторона знала или должна была знать о явном ущербе либо был сговор. Поэтому в доверенности максимально сужайте круг полномочий, чтобы выход за них был очевидно оспорим.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Если квартира — общее имущество супругов и одаряемый совершает сделку без нотариального согласия вашего супруга, эта сделка оспорима по требованию супруга (в связке с п. 3 ст. 35 СК РФ), если доказано, что одаряемый знал или должен был знать об отсутствии согласия. Это сквозной риск для одаряемого при любой «дистанционной» схеме.

Вывод по вопросу: помимо последствий по ст. 183 ГК РФ (сделка от имени неуполномоченного лица), при явном ущербе вашим интересам сделка оспорима по п. 2 ст. 174 ГК РФ, а при отсутствии нотариального согласия супруга — по ст. 173.1 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 35 СК РФ. Во всех случаях указанные сделки может признать недействительными суд, что подчёркивает необходимость точной доверенности и полного пакета документов (согласие супруга) до начала сделки.