Нужно ли лично приезжать для оформления дарения доли квартиры в другом городе, если собственник родственник и есть второй дольщик

Обязательна ли нотариальная форма и где удостоверяется договор

Дарение доли в квартире — это безвозмездная передача имущества в собственность одаряемого, то есть договор дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Для любого договора дарения недвижимости между гражданами установлено обязательное нотариальное удостоверение.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это ключевая норма для клиента: с 13.12.2024 нотариальная форма обязательна для всех договоров дарения недвижимости между гражданами, а не только для долей. Следовательно, простой письменный договор, подписанный «на месте», не создаст права — без нотариуса сделка не будет удостоверена.

Дополнительно подтверждает обязательную нотариальную форму для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности норма закона о регистрации недвижимости.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Исключение (отчуждение всеми сособственниками своих долей по одной сделке) к нашей ситуации не относится: дарится доля одного лица, а не всеми участниками одновременно. Значит, договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению.

Где именно удостоверяется договор — прямо установлено специальной нормой Основ о нотариате.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ)
— ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Эта норма общее правило о «любом нотариусе» превращает в исключение: договор об отчуждении недвижимости удостоверяется нотариусом в пределах субъекта РФ по месту нахождения объекта.

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 29.12.2014 № 457-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 40. Место совершения нотариальных действий Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ , от 29.12.2014 № 457-ФЗ , от 08.08.2024 № 251-ФЗ )
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: нотариальное удостоверение договора дарения доли обязательно, и удостоверить его может только нотариус в том субъекте РФ, где находится квартира. Поэтому полностью «решить на месте» (по месту жительства одаряемого) договор не получится — действие нотариуса должно состояться по месту нахождения недвижимости.

Можно ли не приезжать лично — принятие дара через представителя по доверенности

Дарение не относится к сделкам, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Общее правило допускает совершение сделки через представителя, а прямой запрет установлен лишь для личных сделок.

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
   — абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ

1. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
   — п. 4 ст. 182 ГК РФ

Обратите внимание: запрет абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ касается случаев, когда представитель совершает сделку «в отношении себя лично» (типичная ситуация — попытка оформить дарение сына на себя по доверенности сына). В нашей ситуации это не так: представитель клиента не совпадает с дарителем, поэтому запрет не применяется, и принять дар через представителя можно.

Само полномочие оформляется доверенностью, а для сделок, требующих нотариальной формы, и для подачи заявления о регистрации доверенность должна быть нотариальной.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Срок доверенности: если он не указан — она действует год, а доверенность без даты совершения ничтожна.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Современный закон допускает дистанционную регистрацию по инициативе нотариуса, в том числе когда сделку совершает представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

1. нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 4 5 части 1, пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, при условии отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);
   — ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод по вопросу: да, клиент вправе не приезжать лично. Он может выдать нотариальную доверенность (по своему месту жительства) на представителя в городе нахождения квартиры, уполномочив его подписать договор дарения, принять долю и подать документы на регистрацию. Единственное, что нельзя делегировать, — это сам факт изготовления доверенности: её удостоверяет нотариус по месту нахождения клиента.

Нужно ли согласие второго сособственника и как оформляется переход права

Согласие второго участника долевой собственности на дарение доли законом не требуется: преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ возникает только при возмездном отчуждении — продаже доли постороннему лицу.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Поскольку дарение безвозмездно (п. 1 ст. 572 ГК РФ), правила о преимущественном праве покупки и о необходимости извещать сособственника не применяются. Мнение второго дольщика («вроде не против») юридически безразлично для действительности дарения.

Переход права на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Регистрация осуществляется на основании заявления и документов.

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
   — ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет) , или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Отдельно: если доля приобретена дарителем в браке, для её отчуждения нужно нотариально удостоверенное согласие его супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод по вопросу: согласие второго сособственника не требуется, а регистрация перехода доли в ЕГРН обязательна (её может провести нотариус, в том числе в электронной форме). Если доля является совместно нажитым имуществом дарителя, потребуется нотариальное согласие его супруга — это стоит уточнить заранее, чтобы не получить приостановление регистрации.

Налоговые последствия — НДФЛ у одаряемого

Общее правило освобождает от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения, но с важным изъятием — дарение недвижимости и долей освобождается только между членами семьи и близкими родственниками.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Дальний родственник близким родственником в смысле Семейного кодекса не является, поэтому подаренная доля в квартире образует у клиента объект налогообложения. Такой доход клиент обязан задекларировать и уплатить налог самостоятельно.

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
   — подп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод по вопросу: если даритель — «дальний родственник» (не супруг, не родитель/ребёнок, не дед/бабушка, не внук, не полнородный/неполнородный брат или сестра, не усыновитель/усыновлённый), то у клиента возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ с кадастровой (или иной применимой) стоимости получаемой доли и подать декларацию. Если фактически даритель окажется близким родственником — доход налогом не облагается. Этот вопрос — решающий: до выяснения степени родства нельзя определить, будет ли налог.

Риски и защитная ветка: что делать, если удостоверение/регистрация затягиваются

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, исполненной другой стороной, может быть понуждена через суд, а потерпевшая сторона вправе взыскать убытки.

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной.
   — п. 1 ст. 165 ГК РФ

1. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 4 ст. 165 ГК РФ

Это важно на случай, если даритель после выдачи доверенности откажется идти к нотариусу: понуждение к удостоверению возможно только в суде и только при частичном исполнении сделки, в течение одного года.

Риск оспаривания возникает и по другим основаниям — мнимость или притворность сделки.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1 3 . Посредством использования личного кабинета правообладатель объекта недвижимости вправе представить в форме электронного документа в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав, возникающих, изменяющихся, прекращающихся или переходящих к другому лицу на основании сделки, заключенной в отношении объекта недвижимости, принадлежащего данному правообладателю. Заключение такой сделки может осуществляться с применением примерных условий соответствующих договоров, разработанных органом регистрации прав, размещенных на официальном сайте и опубликованных в печати в соответствии со статьей 427 Гражданского кодекса Российской Федерации . (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1 4 . Органы государственной власти и органы местного самоуправления представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов в порядке, установленном пунктом 2 части 1 настоящей статьи, за исключением случая, предусмотренного частью 37 статьи 70 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 02.11.2023 № 509-ФЗ ) 1 5 .
— ч. 1.3 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Нотариус при удостоверении разъясняет сторонам смысл сделки и проверяет соответствие их действительным намерениям.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Доверенность и электронный формат позволяют всё оформить без личного приезда: нотариус может изготовить документ в электронной форме.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме. В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью, требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации, регулирующим отношения в области использования электронных подписей. Порядок формирования простой электронной подписи устанавливается Федеральной нотариальной палатой. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) Удостоверенный, совершенный или выданный нотариусом документ в электронной форме подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) Статья 44 2 . Совершение нотариальных действий в электронной форме По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме.
— ч. 1 ст. 44.2 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: критичных рисков для клиента нет, если сделка реальная (безвозмездная, без встречных обязательств) — тогда она не может быть признана мнимой или притворной. Если даритель впоследствии уклонится от удостоверения, защита возможна только через суд (районный суд по месту нахождения ответчика-дарителя) и только при частичном исполнении сделки, в пределах годового срока. Все действия — удостоверение договора, регистрацию — можно завершить без личного приезда одаряемого, через нотариальную доверенность и электронный документооборот.