Как оформить дарственную на магазин в регионе с переходным правовым статусом, если даритель — иностранец за границей, а одаряемый — гражданин России: можно ли через доверенность, нужен ли приезд, как переоформить право и какие документы готовить нотариусу

Реально ли вообще заключить сделку: правоспособность иностранца и форма договора дарения магазина

Дарение магазина (нежилого помещения, здания/сооружения) — это договор дарения недвижимого имущества. Основание сделки:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Дарение — безвозмездная сделка; если взамен предусмотрено встречное предоставление (деньги, обязательства), договор дарением не признаётся и к нему применяются правила о притворной сделке. Для магазина важно, чтобы никакой встречной передачи не было.

Иностранное гражданство дарителя препятствием не является:

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
— ст. 1196 ГК РФ

Иностранцы пользуются в РФ гражданской правоспособностью наравне с россиянами, поэтому даритель-иностранец вправе отчуждать принадлежащий ему магазин на общих основаниях.

Ключевой момент для недвижимости — форма договора. С 13.12.2024 действует обязательное нотариальное удостоверение дарения недвижимости, заключённого между гражданами:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что договор дарения магазина между физическими лицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 163 ГК РФ

Вывод: такой договор заключить реально и без личного приезда дарителя в РФ, но только через нотариуса: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, иначе он ничтожен. Иностранное гражданство дарителя сделке не препятствует.

Можно ли оформить по доверенности, если даритель за границей: представитель и форма доверенности

Даритель может совершить сделку через представителя — сделка, совершённая представителем в силу полномочия по доверенности, создаёт права и обязанности непосредственно у дарителя:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Однако доверенность на распоряжение недвижимостью и на подачу заявлений о регистрации прав должна быть нотариально удостоверена:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Дарение магазина — сделка, требующая нотариальной формы, и одновременно распоряжение зарегистрированным правом, поэтому доверенность представителя дарителя в любом случае должна быть нотариально удостоверена.

Поскольку доверенность будет удостоверяться в иностранном государстве, применяется коллизионная норма о форме сделки:

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки.
   — п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Доверенность, удостоверенная иностранным нотариусом, сохраняет силу для российского оборота при условии легализации: для стран — участниц Гаагской конвенции 1961 г. проставляется апостиль, для остальных — консульская легализация; перевод доверенности на русский язык заверяется нотариально.

Важное ограничение — консул РФ не может удостоверить саму сделку по отчуждению российской недвижимости (только доверенность):

1. удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
   — пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

То есть доверенность даритель может оформить у местного нотариуса или у консула РФ, но договор дарения (саму сделку) должен удостоверить российский нотариус на территории РФ — через представителя по этой доверенности.

Отдельно: доверенность не заменяет необходимости нотариального удостоверения самого договора. Представитель, действуя по доверенности, подписывает нотариально удостоверяемый договор у российского нотариуса.

Вывод: личный приезд дарителя не обязателен. Достаточно нотариально удостоверенной доверенности от дарителя (у иностранного нотариуса с апостилем/легализацией и нотариально заверенным переводом, либо у консула РФ), по которой доверенное лицо в России подпишет договор дарения у российского нотариуса и подаст документы на регистрацию. Сам договор дарения недвижимости, находящейся в РФ, консул удостоверить не вправе.

Особенности территории с переходным правовым статусом: признание старого свидетельства и регистрация права

У вас на руках старое свидетельство о праве собственности и техпаспорт. Право, возникшее до введения российской регистрации (в том числе по законодательству, действовавшему на территории до переходного периода), признаётся юридически действительным и без записи в ЕГРН:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Это общее правило о ранее возникших правах. Для объекта на территории с переходным статусом (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) действуют специальные федеральные законы (в частности, ФЗ от 30.09.2022 № 372-ФЗ и подзаконные акты), устанавливающие порядок признания прав, возникших по украинскому законодательству, и учёта ранее учтённых объектов.

Принципиальная развилка по регистрации права. По общему правилу переход права регистрируется только при наличии уже зарегистрированного права на объект в ЕГРН:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— п. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Практическое значение: если право дарителя ещё не внесено в ЕГРН, то прежде чем регистрировать переход права к одаряемому, необходимо (одновременно или предварительно) внести в ЕГРН запись о праве дарителя — «переоформить по российским правилам». Поскольку предмет дарения — магазин, находящийся в собственности гражданина (дарителя) целиком, а не доля, обязательного нотариального удостоверения по ст. 42 ФЗ-218 именно как сделки с долей тут нет — но нотариат обязателен по п. 3 ст. 574 ГК РФ (см. блок 1).

Вывод: старое свидетельство и техпаспорт подтверждают право дарителя, однако для регистрации перехода права к одаряемому право дарителя должно быть сначала отражено в ЕГРН. Цепочку «признание ранее возникшего права дарителя → регистрация перехода права по договору дарения» оформляет российский нотариус и регистрирует Росреестр; в большинстве случаев это делается в рамках одного пакета документов, но предварительное внесение права дарителя в ЕГРН — обязательное условие.

Согласие супруга, нотариус и комплект документов

Если магазин приобретался дарителем в браке и является общим имуществом супругов, для дарения требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При отсутствии такого согласия сделка оспорима — супруг вправе требовать признания её недействительной в течение года со дня, когда узнал о ней. Поэтому на этапе подготовки нужно выяснить, состоит ли даритель в браке и является ли магазин совместно нажитым имуществом.

Роль нотариуса: нотариус устанавливает личность сторон (или представителя), проверяет законность сделки и зачитывает её содержание участникам, документы подписываются в присутствии нотариуса:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Поскольку договор дарения недвижимости удостоверяется нотариусом, именно нотариус разъясняет сторонам последствия и контролирует комплект документов, включая проверку принадлежности объекта, обременений, прав супруга.

Практический комплект документов для сделки: правоустанавливающие документы дарителя (старое свидетельство, при необходимости документы о праве по законодательству переходного периода), техпаспорт/техплан, выписка из ЕГРН (или данные о кадастровом номере), паспорта (для дарителя-иностранца — документ, удостоверяющий личность, с нотариально заверенным переводом), нотариальная доверенность представителя, нотариальное согласие супруга дарителя (если магазин общий), согласие супруга одаряемого (при необходимости), документы о регистрации ранее возникшего права.

Вывод: если магазин — общее имущество супругов, обязательно нотариальное согласие второго супруга дарителя; его отсутствие делает сделку оспоримой. Нотариус устанавливает личность сторон/представителя и проверяет законность сделки, поэтому весь процесс ведётся через российского нотариуса, который и формирует необходимый комплект документов.

Налоговые последствия для одаряемого

Одаряемый — гражданин РФ. Налоговые последствия дарения зависят от того, является ли даритель его близким родственником/членом семьи.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ только если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по СК РФ:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Если даритель-иностранец не входит в этот закрытый перечень (супруги, родители и дети, усыновители/усыновлённые, дедушка/бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры), то рыночная (кадастровая) стоимость подаренного магазина образует у одаряемого доход, облагаемый НДФЛ:

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Вывод: если даритель не является близким родственником одаряемого по СК РФ, одаряемый обязан самостоятельно задекларировать полученный в дар магазин и уплатить НДФЛ (для резидента РФ — по ставке 13% с прогрессивной шкалой). Если даритель — близкий родственник/член семьи (например, супруг, родитель, ребёнок), доход освобождается от налога. Соответственно, до оформления сделки необходимо уточнить наличие родства — от этого прямо зависит налоговая обязанность.