Можно ли иностранному гражданину продать квартиру по доверенности, оформить дарственную дочери на расстоянии и каковы затраты?

Может ли иностранный гражданин продать (подарить) квартиру в РФ; существуют ли «разрешение Правительства» и специальный банк для денег

Основной объём прав собственника определён в ГК РФ, который не связывает правомочия распоряжения недвижимостью с гражданством лица.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Поэтому сам факт отсутствия гражданства РФ не лишает доверителя права отчуждать принадлежащую ей квартиру — закон для собственника-иностранца и для собственника-гражданина РФ в части распоряжения квартирой одинаков. Исключение по ГК РФ касается только земельных участков на приграничных и иных особо установленных территориях, но не квартир:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Ограничения по «разрешению Правительства» и спецсчёту существуют, но только для узкой категории сделок — с лицами «недружественных» государств, и касаются они приобретения недвижимости этими лицами. Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81 устанавливает особый порядок для сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, совершаемых с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия:

а) установить со 2 марта 2022 г. особый порядок осуществления (исполнения) резидентами следующих сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности (далее - лица иностранных государств, совершающих недружественные действия): сделки (операции) по предоставлению лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, кредитов и займов (в рублях), за исключением случаев, если предоставление кредитов и займов запрещено в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации; сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия;
— пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81

б) сделки (операции), предусмотренные подпунктом "а" настоящего пункта и пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 г. № 79 "О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций", могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций);
— пп. «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81

Ключевые выводы из этих норм для Вашей ситуации:

1. Особый порядок введён для резидентов РФ, вступающих в сделки с лицами недружественных государств. Применительно к недвижимости он затрагивает прежде всего приобретение такими иностранцами объектов у российских резидентов, а не продажу иностранцем своего имущества; спецсчёт типа «С» в актах о временных мерах — это механизм расчётов по ценным бумагам, дивидендам и обязательствам перед иностранными кредиторами, а не обязательный счёт для выручки от продажи квартиры. Так что утверждение консультанта о том, что «деньги будут храниться в уполномоченном банке до завершения известных событий», к продаже обычной квартиры законом не подкреплено.
2. Однако судьба сделки зависит от гражданства доверителя. Если доверитель — гражданин государства, не относящегося к «недружественным» (в том числе государств ЕАЭС — Белоруссии, Казахстана, Армении, Киргизии), её сделка под указанные ограничения не попадает вовсе. Если доверитель — гражданин «недружественного» государства, риск применения особого порядка к сделке по отчуждению недвижимости нужно снимать отдельно: безопаснее запросить разрешение Правкомиссии либо получить письменное подтверждение его ненужности.
3. Требования об обязательном зачислении выручки иностранца на какой-либо особый счёт в законе не содержится.

Вывод: иностранный гражданин вправе продать или подарить свою квартиру в России — гражданство РФ для распоряжения квартирой не требуется, «разрешение Правительства» и обязательное хранение денег на спецсчёте к продаже обычной квартиры неприменимы. Исключение — доверитель является лицом «недружественного» государства: тогда до сделки необходимо удостовериться, не подпадает ли конкретное отчуждение под особый порядок Указа № 81.

Можно ли поверенному представлять обе стороны сделки (дарителя и одаряемого, продавца и покупателя)

Прямой запрет на «двойное представительство» установлен ГК РФ:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Это означает: Вы не можете по одной доверенности одновременно выступать представителем и матери (дарителя), и дочери (одаряемой) в одной и той же сделке дарения или купли-продажи. Такая сделка оспорима по иску представляемого, причём нарушение его интересов предполагается, пока не доказано иное. Единственное исключение закон делает там, где это прямо разрешено законом (например, коммерческое представительство по ст. 184 ГК РФ с согласия обеих сторон), но для безвозмездного дарения и обычной продажи квартиры между близкими родственниками такого исключения нет.

Практически это решается так: одна сторона действует лично или через отдельного представителя (например, дочь подписывает договор сама либо выдаёт Вашему коллеге-поверенному отдельную доверенность). Один и тот же человек с обеих сторон быть не должен.

Вывод: как поверенный доверителя-дарителя Вы вправе представлять только её; представлять одновременно и дочь (вторую сторону) по правилам п. 3 ст. 182 ГК РФ нельзя — договор будет оспоримым. Нужно, чтобы у второй стороны был свой представитель либо она подписала сделку лично.

Достаточно ли объёма доверенности «на продажу» для дарения

Дарение квартиры отчуждает её по иному основанию, чем продажа. Если доверенность выдана узко «на продажу и представление интересов в госорганах», полномочия на заключение договора дарения в ней нет. Совершение сделки с превышением полномочий влечёт последствия, предусмотренные ГК РФ:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Таким образом, для дарения нужно либо выдать отдельную доверенность, прямо упоминающую дарение, либо дополнить существующую. Проверьте также срок и форму доверенности:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Вывод: действующая доверенность на продажу НЕ даёт права заключать договор дарения. Требуется либо новая доверенность с прямым указанием на право дарить квартиру и подавать заявления о регистрации, либо дополнение к ней. Доверенность обязательно нотариальная (госрегистрация прав и распоряжение зарегистрированными правами).

Можно ли совершить дарение на расстоянии (заочно)

Да — сама по себе удалённость дарителя не препятствует сделке через представителя. Для сделок, требующих нотариальной формы, и для распоряжения зарегистрированными правами доверенность должна быть нотариально удостоверена:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

О наличии у представителя полномочий на сделку говорит определение доверенности:

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Отсюда важное практическое следствие: скан-копии паспортов и СНИЛС не заменяют нотариально удостоверенных документов. Нотариус при удостоверении сделки обязан установить личности и проверить документы:

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
— ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате

Сделки дарения недвижимости между гражданами теперь нотариальны в силу закона (см. блок о дарении), поэтому потребуется действительный паспорт дарителя и одаряемой, а не копия. Если доверитель находится за границей, доверенность и её согласие можно оформить у нотариуса иностранного государства с последующей легализацией (апостилем) и нотариально удостоверенным переводом — но это решается нотариусом по месту совершения сделки.

Вывод: дарение можно оформить заочно через представителя, но только по нотариально удостоверенной доверенности (при необходимости — оформленной за рубежом с апостилем и переводом) и при предъявлении нотариусу подлинных документов сторон, а не сканов. Скан-копии паспортов и СНИЛС достаточны лишь как ориентир, юридической силы для нотариуса и Росреестра они не имеют.

Форма дарения и продажи квартиры; почему дарение обязательно нотариально

Дарение — это безвозмездный договор:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Форма дарения недвижимости между гражданами подчиняется теперь обязательному нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это ключевое изменение последнего времени: договор дарения квартиры между гражданами подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке (исключение в п. 3 ст. 574 ГК РФ не сделано ни для близких родственников, ни для сделок по доверенности). Поэтому «простая письменная форма» с подписями представителя и одаряемой для дарения недостаточна — без нотариуса Росреестр приостановит регистрацию и откажет.

Продажа квартиры подчиняется своему режиму: договор — в письменной форме одним документом, а переход права регистрируется:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Здесь нотариус не обязателен (если продаётся всё помещение целиком, а не доля), но переход права собственности регистрируется в Росреестре. Это различие — практическое преимущество продажи перед дарением при прочих равных по срокам и по числу требуемых подлинных документов.

Вывод: дарение квартиры между гражданами — нотариальная сделка (п. 3 ст. 574 ГК РФ), и передать её «просто через представителя по сканам» нельзя. Продажа квартиры нотариуса не требует, но всегда включает государственную регистрацию перехода права.

Денежные и налоговые последствия для доверителя

При дарении дочери у дарителя не возникает объекта обложения НДФЛ — этот налог платит одаряемая, и при дарении между близкими родственниками он не взимается. У дарителя расходы ограничиваются нотариальным тарифом и госпошлиной за регистрацию.

При продаже всё зависит от налогового резидентства и срока владения. Квартира более 5 лет в собственности освобождает от налога:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для объектов, находившихся в собственности дольше минимального предельного срока (в общем случае — пять лет), доход от продажи от налогообложения освобождается, и статус нерезидента этому не препятствует — правило привязано к сроку владения, а не к резидентству. Если же сделка дохода не освобождает, ставка для нерезидента резко повышается:

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых:
— п. 3 ст. 224 НК РФ

Итого риск: если по какой-то причине доход не освобождается, доверитель-нерезидент платит НДФЛ по ставке 30 % (вместо 13 %), плюс нотариальный тариф (при дарении) и госпошлину (за регистрацию), плюс комиссии банка и возможные расходы на апостиль/перевод. При превышении срока владения свыше минимального предельного срока продажа налога не влечёт.

Вывод: при дарении дочери налоговых потерь у доверителя нет (НДФЛ на стороне дочери, а между близкими родственниками он не взимается); при продаже квартиры, находившейся в собственности более пяти лет, доход освобождается от НДФЛ независимо от гражданства — но если по какой-то сделке это освобождение неприменимо, ставка для нерезидента составит 30 %. Дополнительные расходы — нотариальный тариф, госпошлина, банковские и (при оформлении документов за рубежом) легализационные расходы.

Может ли гражданин РФ по доверенности заниматься продажей квартиры

Да. Представительство между людьми разных гражданств ничем не ограничено — закон допускает выдачу доверенности в том числе нескольким лицам, а поверенным может быть любой гражданин, в том числе гражданин РФ:

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

При необходимости часть действий можно передать другому лицу при наличии оговорки о передоверии:

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
   — п. 1 ст. 187 ГК РФ

При этом передоверие требует нотариального удостоверения, а его объём не может превышать объём основной доверенности. Доверенность прекращается, в частности, вследствие смерти выдавшего, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим:

1. смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
   — пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Это охранительная норма: если Вы знаете, что доверитель тяжело болен, безопаснее вовремя завершить сделки или переоформить доверенность, чтобы действия поверенного не оказались впоследствии оспоренными.

Вывод: гражданин РФ вправе быть поверенным по доверенности, выданной иностранным гражданином, и заниматься продажей его квартиры — ограничений по гражданству поверенного нет. Можно действовать лично либо передать часть полномочий в порядке передоверия (с нотариальным оформлением и в пределах объёма основной доверенности).

Какой алгоритм действий выбрать

Альтернатива «дарение дочери». Требуется отдельная нотариальная доверенность с прямым указанием на право заключить и подписать договор дарения и подать заявление о регистрации; договор составляется и удостоверяется нотариусом с участием самой одаряемой (дочери) или её отдельного представителя; подлинные документы сторон должны быть у нотариуса. Налоговых потерь у доверителя нет, но выше нотариальные расходы, чем при продаже.

Альтернатива «продажа через Вас». Действующая доверенность на продажу и представление в госорганах достаточна; договор — письменный одним документом, переход права — через Росреестр; при сроке владения более пяти лет доход освобождён от НДФЛ. До регистрации договора деньги разумнее держать в аккредитиве или на счёте эскроу, чтобы расчёт не зависел от регистрации.

Если Росреестр приостановит регистрацию (п. 1, 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, не процитирован выше) из-за дефекта доверенности — дефект устраняется новым документом от доверителя; уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации через суд:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: выбирайте между двумя маршрутами в зависимости от цели — дарение (нотариальная форма, требуется отдельная доверенность с полномочием на дарение и личное участие или отдельный представитель одаряемой, налоговых потерь нет) либо продажа (действующей доверенности достаточно, регистрация в Росреестре, освобождение от НДФЛ при владении более пяти лет). В обоих случаях погашать сомнения по «недружественному» гражданству доверителя и объёму полномочий нужно до подписания сделки.

Риски при использовании скан-копий, при передоверии и при действиях без одобрения доверителя

Риск сканов. Нотариальное удостоверение сделки требует установления личности сторон по подлинным документам (ст. 53 Основ), а государственная регистрация — подачи документов с подлинными подписями и удостоверенными полномочиями (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Скан-копии паспорта и СНИЛС юридической силы для нотариуса и Росреестра не имеют — их недостаточность разобрана в блоке о заочном оформлении. Действия по сканам создают риск признания, что представитель действовал без надлежаще удостоверенного полномочия.

Риск передоверия. Передавая полномочия другому лицу, Вы остаётесь ответственным перед доверителем, пока не известили её о передоверии:

1. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.
   — п. 2 ст. 187 ГК РФ

Это значит, что при недобросовестных действиях лица, которому Вы передоверили полномочия, ответственность перед доверительницей ляжет на Вас, если Вы своевременно не известили её и не сообщили сведения о новом представителе.

Риск сделки без полномочий или с их превышением. Если действовать с превышением полномочий доверенности (например, подписать дарение по доверенности «на продажу»), правоотношение возникнет у Вас лично, а не у доверителя, — пока она сделку не одобрит:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Одобрение возможно и после совершения сделки, оно придаёт ей силу для доверителя задним числом:

1. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
   — п. 2 ст. 183 ГК РФ

Однако при продаже «по доверенности без согласия доверителя» (то есть при отсутствии у Вас полномочий вовсе) именно Вы становитесь стороной сделки и отвечаете за её исполнение, а доверитель вправе сделку не признавать. При дарении без согласия дарителя это и вовсе означает, что дарение не состоялось от имени доверителя.

Вывод: скан-копии достаточны лишь как рабочий ориентир, но не для нотариального удостоверения и не для регистрации — нужны подлинники/надлежаще оформленные нотариальные документы. При передоверии без уведомления доверительницы ответственность за действия нового лица возлагается на Вас; при превышении полномочий сделка связывает лично Вас, пока доверитель её не одобрит. Поэтому до подписания любой сделки убедитесь, что объём доверенности прямо покрывает совершаемое действие.