Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Дарение недвижимости

Нужно ли нотариальное удостоверение договора дарения 1/2 дома и участка, если даритель — единственный собственник?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения долей в доме и участке.
  2. 2
    Подпишите нотариально удостоверенный договор — простая письменная форма недопустима.
  3. 3
    Подайте нотариально удостоверенный договор на регистрацию перехода права в Росреестр.
  4. 4
    Заявите нотариусу о 50-процентной льготе по тарифу как полнородным братьям.
  5. 5
    Уплатите госпошлину за регистрацию доли по каждому объекту отдельно.
  6. 6
    Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право на доли.

Документы и доказательства

  • Паспорта обеих сторон сделки — дарителя и одаряемого.
  • Правоустанавливающие документы брата на дом и земельный участок.
  • Выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок.
  • Нотариально удостоверенный договор дарения 1/2 доли дома и 1/2 доли участка.
  • Документы о родстве (свидетельства о рождении) — для льгот по НДФЛ и тарифу нотариуса.
  • Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию права на каждую долю.

  • Сроки и риски

    • Простая письменная форма недопустима — сделка будет ничтожной, права на доли не возникнут.
    • При подаче договора без нотариуса регистрация будет приостановлена, затем последует отказ.
    • Нотариальное удостоверение обязательно, несмотря на ответ регистрирующего органа об обратном.
    • НДФЛ при дарении между братьями не уплачивается — доход освобождён от налогообложения.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор дарения в простой письменной форме — он будет ничтожен.
    • Не подавайте на регистрацию договор без нотариального удостоверения — получите приостановку и отказ.
    • Не полагайтесь на устный ответ регистрирующего органа — закон требует нотариальную форму.
    • Не ссылайтесь на ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации как на основание простой формы.
    • Не рассчитывайте на возникновение права на доли без нотариально удостоверенного договора.
    • Не откладывайте удостоверение договора у нотариуса — без него регистрация невозможна.

  • Когда нужен адвокат

    • Нотариус прав: договор дарения доли дома и участка между гражданами требует нотариального удостоверения.
    • Без нотариальной формы сделка ничтожна — право на доли не возникнет.
    • Если договор будет подан в простой письменной форме: Регистратор приостановит регистрацию, затем откажет при подаче простого письменного договора.
    • Если регистратор откажет в регистрации или возникнет спор с братом: Обратитесь к адвокату, если регистратор откажет в регистрации или возникнет спор с братом.
    • Если сделка будет оспариваться, обнаружится обременение или возникнет спор о праве: Адвокат нужен при оспаривании сделки, наличии обременений или спора о праве на дом и участок.

  • Расходы и госпошлина

    • Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения между братьями уменьшается на 50 % (ст. 333.38 НК РФ).
    • НДФЛ при дарении между полнородными братьями не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
    • Госпошлина за регистрацию доли — 4 000 рублей за каждый объект, если кадастровая стоимость доли не превышает 20 000 000 рублей.
    • Если кадастровая стоимость доли превышает 20 000 000 рублей — 0,02 % кадастровой стоимости, но не менее 0,02 % цены сделки и не более 500 000 рублей.
    • Госпошлину платите отдельно за долю в доме и за долю в участке — две пошлины.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката
  1. Ситуация

Брат клиента, являющийся единственным собственником жилого дома и земельного участка, намерен безвозмездно передать клиенту по 1/2 доли в праве собственности на каждый из этих объектов. Стороны сделки — физические лица (граждане), состоящие в родстве как полнородные братья. Договор заключается после 13 января 2025 года, то есть в период действия новой редакции п. 3 ст. 574 ГК РФ, введённой Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ. Предмет сделки — недвижимое имущество (дом и участок), причём доли в праве общей собственности на момент сделки ещё не существуют: они создаются впервые, поскольку даритель является единственным собственником целых объектов. Регистрирующий орган сообщил клиенту о достаточности простой письменной формы, нотариус — об обязательности нотариального удостоверения. Из изложенного следует, что сделка подпадает под прямое требование п. 3 ст. 574 ГК РФ об обязательной нотариальной форме договора дарения недвижимости между гражданами, а позиция регистрирующего органа противоречит действующему закону и разъяснениям Верховного Суда РФ.

  1. Затронутые правоотношения

  • Обязательственное правоотношение из договора дарения (гл. 32 ГК РФ) — определяет форму сделки и последствия её несоблюдения. Поскольку предметом является недвижимость, а сторонами — граждане, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение формы влечёт ничтожность сделки.

  • Вещное правоотношение по возникновению права общей долевой собственности — в результате сделки у одаряемого должно возникнуть право на 1/2 доли в доме и 1/2 доли в участке. Без действительного договора дарения переход права не состоится, а регистрация будет приостановлена и затем прекращена отказом.

  • Регистрационное правоотношение с органом регистрации прав (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») — определяет порядок проверки документов и основания приостановления/отказа в регистрации. Отсутствие нотариально удостоверенного договора является основанием для приостановления по п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации и последующего отказа по ч. 1 ст. 27 Закона.

  • Налоговое правоотношение по НДФЛ (ст. 217 НК РФ) — доход в виде недвижимости, полученный в порядке дарения от полнородного брата, освобождён от налогообложения. Это снижает финансовую нагрузку на одаряемого, но не отменяет требования о нотариальной форме.

  • Правоотношение по оплате нотариального тарифа (ст. 333.38 НК РФ) — для сделок дарения недвижимости между полнородными братьями предусмотрена льгота в виде уменьшения тарифа на 50 %, что непосредственно влияет на размер расходов клиента.

  • Правоотношение по уплате государственной пошлины за регистрацию (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) — пошлина рассчитывается отдельно за долю в доме и долю в участке; при кадастровой стоимости каждой доли до 20 млн руб. составляет 4 000 руб. за каждый объект.

  1. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Дата заключения договора — после 13.01.2025. С этой даты действует п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ, устанавливающий обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между гражданами.

  • Стороны сделки — граждане (физические лица). Именно на такие договоры распространяется требование п. 3 ст. 574 ГК РФ; если бы одной из сторон было юридическое лицо, норма формально не применялась бы, но в данном случае обе стороны — граждане.

  • Предмет сделки — недвижимое имущество (дом и земельный участок). Дарение недвижимости между гражданами прямо названо в п. 3 ст. 574 ГК РФ как сделка, требующая нотариальной формы.

  • Даритель — единственный собственник целых объектов, доли создаются впервые. Это исключает применение исключения из ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации об отчуждении долей всеми сособственниками по одной сделке: сособственников нет, доли только возникают в результате сделки.

  • Отсутствие специального исключения для дарения доли. Пункт 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025 прямо разъясняет, что закон не делает исключений из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимость.

  • Родство сторон — полнородные братья. Это обстоятельство освобождает одаряемого от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) и даёт право на 50-процентную льготу по нотариальному тарифу (ст. 333.38 НК РФ), но не влияет на обязательность нотариальной формы.

  • Позиция регистрирующего органа противоречит закону. Даже если договор в простой письменной форме будет подан на регистрацию, регистратор обязан приостановить регистрацию по п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, а затем отказать по ч. 1 ст. 27 Закона, поскольку форма представленного документа не соответствует требованиям законодательства.

  • Последствие несоблюдения формы — ничтожность сделки. Согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность договора, то есть права на доли у одаряемого не возникнут.

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли в доме и участке

Основной вопрос — форма договора. С 13 января 2025 года действует общее правило: договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что ваш случай (даритель — гражданин, одаряемый — гражданин, предмет — недвижимость: дом и земельный участок) прямо охвачен требованием о нотариальной форме. Возможные исключения из ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации (отчуждение долей всеми сособственниками по одной сделке, паевые фонды, земельные доли из земель сельхозназначения и др.) на вас не распространяются, поскольку ваш брат — единственный собственник целого объекта и доли только создаются.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Ключевое разъяснение Верховного Суда прямо отвечает на ваш вопрос: для дарения доли в праве общей собственности никаких исключений из правила п. 3 ст. 574 ГК РФ нет. Общая формулировка «дарение недвижимости» охватывает и дарение доли — специальной нормы, освобождающей доли от нотариата, не существует.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Позиция регистрирующего органа, фактически, признана неверной: Верховный Суд специально указал, что при отсутствии нотариального удостоверения договора дарения доли регистрация приостанавливается, а затем следует отказ. То есть регистратор, принявший документы без нотариальной формы, всё равно приостановит регистрацию, а не зарегистрирует право.

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Последствие несоблюдения нотариальной формы — ничтожность сделки: права на дом и участок не возникнут, а вы не приобретёте 1/2 доли ни в доме, ни в участке.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод по вопросу: прав нотариус. Договор дарения 1/2 доли дома и 1/2 доли участка между вами и братом-гражданином подлежит обязательному нотариальному удостоверению; простой письменной формы недостаточно. Если вы подпишете договор без нотариуса и обратитесь за регистрацией, сделка будет ничтожной, а регистрация права — приостановлена, а затем в ней будет отказано.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это же подтверждает и п. 52 Обзора: закон прямо связывает ничтожность с несоблюдением нотариальной формы при обязательном нотариате, а также указывает, что отказ в регистрации последует по п. 13 ч. 1 ст. 26 и ч. 1 ст. 27 Закона о регистрации.

Налоговые и расчётные последствия: НДФЛ, тариф нотариуса, госпошлина

При дарении между полнородными братьями (как в вашем случае) доход в виде недвижимости освобождён от НДФЛ — данный факт не меняет вопрос об обязательной нотариальной форме, но важен для расчётов.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Освобождение от НДФЛ носит безусловный характер (кроме случаев статуса иностранного агента) и не заменяет требование о нотариальной форме: даже полностью безналоговое дарение между братом и сестрой должно быть нотариально удостоверено.

Стоимость услуг нотариуса: для родных братьев и сестёр НК РФ предусматривает льготу — уменьшение тарифа на 50 % за удостоверение договора дарения недвижимости. Это уменьшает ваши расходы вдвое по сравнению с посторонним одаряемым.

неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), - на 50 процентов за удостоверение договоров дарения недвижимого имущества между указанными лицами.
— ст. 333.38 НК РФ

Госпошлина за регистрацию права: теперь её расчёт привязан к кадастровой стоимости доли. Если кадастровая стоимость доли не превышает 20 000 000 рублей, госпошлина составляет 4 000 рублей за каждый объект. Для дома и участка это две пошлины.

в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей;
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Вывод по вопросу: нотариальная форма обязательна, но сопутствующие расходы снижены за счёт родственной льготы по тарифу нотариуса (50 %). НДФЛ при дарении между братьями не уплачивается. Госпошлина за регистрацию — по 4 000 рублей за долю в доме и долю в участке (если кадастровая стоимость каждой доли не выше 20 млн руб.).

Ветвление: дата сделки (до 13.01.2025 / после) и статус сторон

Применимая норма зависит от даты заключения договора дарения. Если договор подписывается сейчас (после 13.01.2025), действует требование п. 3 ст. 574 ГК РФ о нотариальной форме (см. блок 1).

Если договор фактически был заключён ранее (например, стороны подписали договор в простой письменной форме до 13.01.2025), применялся прежний режим: требование о нотариальной форме дарения доли возникало только из ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации, но и тогда ваш случай — когда единственный собственник создаёт доли — подпадал под обязательный нотариат (см. ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации и п. 52 Обзора выше), поскольку речь идёт об отчуждении доли. Исключение (отчуждение долей всеми сособственниками по одной сделке) к вам не применимо: у целого объекта только один собственник.

Статус сторон (граждане РФ, иностранные граждане): п. 3 ст. 574 ГК РФ связывает нотариальную форму с договором между «гражданами», поэтому если одна из сторон — не гражданин (например, юридическое лицо), правило п. 3 ст. 574 ГК РФ формально не применяется, однако сохраняется требование ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации к сделкам по отчуждению долей. В любом случае для сделки между двумя физическими лицами нотариальная форма обязательна.

Категория земель: если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то сделки по отчуждению долей в праве на такие участки исключены из режима обязательного нотариата (п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации, приведён в блоке 1). Однако это относится к обороту уже существующих земельных долей; в вашей ситуации создаётся доля в конкретном участке у единственного собственника, поэтому ориентироваться следует на п. 3 ст. 574 ГК РФ, требующий нотариата при дарении недвижимости.

Вывод: если сделка совершается сейчас — нотариус обязателен независимо от категории земель; если договор был подписан до 13.01.2025 в простой письменной форме, но регистрация не состоялась, безопаснее и правильнее всё равно оформить нотариальный договор — иначе регистратор приостановит регистрацию и откажет.

Что будет, если договор подать без нотариуса: приостановка и отказ в регистрации, порядок устранения

Если вы всё-таки подпишете договор дарения долей в простой письменной форме и подадите его на регистрацию, регистратор сначала приостановит регистрацию, а затем откажет в ней. Основание приостановки — непредставление (несоответствие формы) необходимого документа: не будет нотариально удостоверенного договора, соответствующего требованиям законодательства.

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если в течение срока приостановления причина не устранена, регистратор отказывает в регистрации права.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Переход права собственности на доли в доме и участке во всех случаях завершается государственной регистрацией: без неё право на недвижимость у одаряемого не возникает, а само отчуждение долей не считается состоявшимся.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Устранить причину приостановки можно только одним способом: оформить договор дарения 1/2 доли дома и 1/2 доли участка в нотариальной форме и представить его на регистрацию (либо подать нотариально удостоверенный договор в период приостановления). Подать документы можно и через нотариуса: он по закону вправе направить заявление в орган регистрации в электронной форме.

Вывод: приостановка и отказ в регистрации при отсутствии нотариата — прямое следствие ничтожности простой письменной формы; исправляется только нотариальным удостоверением договора с последующей регистрацией перехода права на доли.

Прав нотариус. Договор дарения 1/2 доли в праве на дом и 1/2 доли в праве на земельный участок между вами и братом подлежит обязательному нотариальному удостоверению, простая письменная форма не допускается.

С 13 января 2025 года действует прямое требование п. 3 ст. 574 ГК РФ: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Ваш случай полностью подпадает под это правило — даритель и одаряемый являются гражданами, предмет дарения — недвижимость (дом и земельный участок). Закон не делает исключений для дарения доли в праве общей собственности, что прямо подтверждено п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025.

Обязательная нотариальная форма в вашей ситуации вытекает именно из п. 3 ст. 574 ГК РФ. Ссылаться на ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» как на самостоятельное основание здесь нельзя: эта норма регулирует сделки по отчуждению уже существующих долей в праве общей собственности, тогда как в вашем случае брат — единственный собственник целого объекта, и доли только создаются в результате дарения. К созданию долей единственным собственником ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не относится.

Если вы подпишете договор в простой письменной форме и подадите его на регистрацию, регистратор приостановит регистрацию на основании п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (форма документа не соответствует требованиям законодательства), а затем откажет в регистрации по ч. 1 ст. 27 того же закона. Более того, несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ) — права на доли у вас не возникнут.

Налоговые и финансовые последствия:

  • НДФЛ при дарении между полнородными братьями не уплачивается — доход освобождён от налогообложения по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
  • Тариф нотариуса за удостоверение договора дарения недвижимости между братьями уменьшается на 50 % (ст. 333.38 НК РФ).
  • Госпошлина за регистрацию права собственности на долю составляет 4 000 рублей за каждый объект (доля в доме и доля в участке — две пошлины), если кадастровая стоимость соответствующей доли не превышает 20 000 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если превышает — 0,02 % кадастровой стоимости, но не менее 0,02 % цены сделки и не более 500 000 рублей.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к нотариусу (по месту нахождения недвижимости или по месту жительства любой из сторон) для удостоверения договора дарения 1/2 доли в праве на дом и 1/2 доли в праве на земельный участок. Подготовьте паспорта, правоустанавливающие документы брата на дом и участок, выписку из ЕГРН.

  2. Подпишите нотариально удостоверенный договор дарения. Нотариус проверит дееспособность сторон, принадлежность имущества дарителю и отсутствие обременений. При удостоверении договора между братьями тариф нотариуса уменьшается на 50 % (ст. 333.38 НК РФ).

  3. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в орган регистрации прав (Росреестр) — через нотариуса (если он подаёт документы в электронном виде) или самостоятельно через МФЦ. К заявлению приложите нотариально удостоверенный договор дарения, паспорта сторон, квитанции об уплате госпошлины.

  4. Уплатите госпошлину за регистрацию — по 4 000 рублей за долю в доме и долю в участке (если кадастровая стоимость каждой доли не превышает 20 000 000 рублей). Если превышает — расчёт по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

  5. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию за вами права собственности на 1/2 доли в доме и 1/2 доли в земельном участке. НДФЛ при этом не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

  6. Если регистратор приостановит регистрацию (например, если вы всё же подали договор без нотариального удостоверения) — устраните причину приостановления в течение срока, указанного в уведомлении: оформите нотариально удостоверенный договор и представьте его в орган регистрации. Если причина не устранена, последует отказ в регистрации (ч. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).