Можно ли оформить дарственную на комнату сыну, если даритель находится в психоневрологическом диспансере и является дееспособным инвалидом 2 группы?

Форма договора дарения комнаты: обязательна ли нотариальная форма?

С 13.01.2025 дарение недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает для вашей ситуации: договор дарения комнаты между отцом (дарителем) и сыном (одаряемым) — а комната, приватизированная в собственность отца, является недвижимым имуществом — не может быть оформлен простой письменной формой. Его в обязательном порядке удостоверяет нотариус. Верховный Суд прямо подтвердил, что это правило не допускает исключений и полностью распространяется на доли и комнаты.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Последствие несоблюдения обязательной нотариальной формы — ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: оформить дарственную «проще», без нотариуса, в данном случае невозможно — договор дарения комнаты между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он ничтожен и не будет принят на регистрацию. Альтернативой простой письменной форме закон не предусматривает.

Возможность оформить дарение, пока даритель дееспособен и находится в диспансере

Даритель дееспособен: его никто не признавал недееспособным или ограниченно дееспособным. Сам по себе факт инвалидности II группы, психиатрического диагноза и нахождения на лечении в психоневрологическом диспансере не лишает его дееспособности и не ограничивает его право на распоряжение имуществом.

Недееспособность устанавливается ТОЛЬКО решением суда:

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 30. Ограничение дееспособности гражданина 1.
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Право распоряжения имуществом сохраняется за собственником независимо от состояния здоровья, пока нет вступившего в силу судебного акта об ограничении дееспособности:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Кроме того, закон прямо запрещает ограничивать права гражданина только на основании психиатрического диагноза или факта нахождения в стационаре:

Лица, страдающие психическими расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией Российской Федерации и федеральными законами. Ограничение прав и свобод граждан, связанное с психическим расстройством, допустимо лишь в случаях, предусмотренных законами Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 5 Закона РФ № 3185-1

Ограничение прав и свобод лиц, страдающих психическими расстройствами, только на основании психиатрического диагноза, фактов нахождения под диспансерным наблюдением или пребывания в медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь в стационарных условиях, а также в стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами, не допускается. Должностные лица, виновные в подобных нарушениях, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
— ч. 3 ст. 5 Закона РФ № 3185-1

Вывод: пока нет решения суда о признании отца недееспособным или ограниченно дееспособным, нахождение в психоневрологическом диспансере с инвалидностью II группы юридически НЕ препятствует ему лично совершить сделку дарения. Он вправе это сделать сам.

Может ли нотариус приехать в диспансер (выезд нотариуса)

Оформление не требует, чтобы даритель сам ехал в контору. Нотариальное действие может быть совершено по месту нахождения гражданина (в том числе в стационаре) — законодательство о нотариате не запрещает совершение нотариального действия вне помещения конторы, а наоборот, обязывает нотариуса содействовать гражданину в осуществлении его прав, в том числе при выезде.

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством в связи с совершением нотариального действия обязанности и полномочия, включая изготовление документов, копий документов, скан-образов документов, отображений на бумажном носителе образов электронных документов и информации, полученной в том числе в электронной форме, осуществление технического обеспечения хранения документов или депонированного имущества, включая денежные суммы. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Нотариус выполняет свои обязанности в соответствии с настоящими Основами, законодательством субъектов Российской Федерации и присягой. Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности. Суд может освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия.
— ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате

Совершение нотариального действия вне нотариальной конторы не влечёт его недействительности; нотариус вправе выехать к гражданину (закон прямо упоминает выезд к тяжелобольному, по аналогии применяемый и к иным лицам, которые не могут явиться лично):

Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия. Нотариус вправе выехать в другой нотариальный округ для удостоверения завещания в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса. Статья 13. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) устанавливается в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. В городах, имеющих районное или иное административное деление, нотариальным округом является вся территория соответствующего города. Нотариальный округ (территория деятельности нотариуса) в федеральной территории устанавливается в границах федеральной территории органами публичной власти федеральной территории. (В редакции Федерального закона от 10.07.2023 № 287-ФЗ ) Нотариус должен иметь место для совершения нотариальных действий в пределах нотариального округа, в который он назначен на должность.
— ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

При этом сделка должна быть зачитана участникам вслух и подписана в присутствии нотариуса, а если даритель из-за болезни не может расписаться сам — подпись ставит другой гражданин по его поручению и в его присутствии с указанием причин:

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Практический порядок: вы (или сын) договариваетесь с конкретным нотариусом (по месту нахождения имущества либо рядом с диспансером) о выезде в диспансер; как правило, нотариусы оказывают такие услуги за дополнительную плату. От администрации диспансера требуется лишь допуск нотариуса как посетителя. Пациент стационара вправе конфиденциально встречаться с посетителями:

общаться конфиденциально, в том числе встречаться наедине, с родственниками, со своим законным представителем, с адвокатом, работником или уполномоченным лицом государственного юридического бюро (при наличии), со священнослужителем, с представителями государственных органов и организаций, негосударственных организаций, указанных в статье 46 настоящего Закона; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 465-ФЗ) исполнять религиозные обряды, соблюдать религиозные каноны, в том числе пост, иметь религиозные атрибутику и литературу, если это не нарушает внутренний распорядок медицинской организации; (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) выписывать газеты и журналы; получать общее образование, в том числе по адаптированной образовательной программе; (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) получать наравне с другими гражданами вознаграждение за труд в соответствии с его количеством и качеством, если пациент участвует в производительном труде. (3) В интересах здоровья или безопасности пациентов, а также в интересах здоровья или безопасности других лиц на основании решения, принятого заведующим отделением или главным врачом по рекомендации лечащего врача, пациент может быть временно ограничен в следующих правах: вести переписку без цензуры; получать и отправлять почтовые отправления (письменную корреспонденцию, посылки, бандероли) и денежные переводы; принимать посетителей;
— абз. 4 ч. 2 ст. 37 Закона РФ № 3185-1

Ограничение приёма посетителей возможно только решением заведующего отделением или главного врача по рекомендации лечащего врача в интересах здоровья/безопасности и оформляется письменным решением с указанием конкретных обстоятельств. Если такого решения в отношении отца нет — отказ администрации допустить нотариуса неправомерен; его можно обжаловать главному врачу, в прокуратуру или в суд (ст. 33 Основ).

Вывод: реально оформить дарственную, не вывозя отца из диспансера — нотариус приезжает сам. Даритель не обязан никуда ехать.

Риск оспаривания сделки впоследствии из-за лечения в ПНД

Риск оспаривания существует, но он отсекается правильным оформлением. Две возможные правовые ветки:

Ветка 1 (если отца впоследствии признают недееспособным). Если после сделки суд признает гражданина недееспособным, сделка, совершённая ДО этого, не становится автоматически ничтожной — она может быть оспорена опекуном только при доказанности, что в момент её совершения гражданин не был способен понимать значение своих действий:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 1.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Ветка 2 (если отец дееспособен, но в момент сделки не понимал своих действий). Сделка, совершённая дееспособным гражданином, находившимся в момент её совершения в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий, оспорима:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 1.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Что это значит на практике: сама по себе II группа инвалидности и лечение в стационаре НЕ делают сделку автоматически оспоримой. Для оспаривания заинтересованному лицу придётся доказывать в суде (как правило, через судебно-психиатрическую экспертизу), что именно в момент подписания даритель не отдавал отчёт своим действиям.

Как минимизировать риск: совершать сделку при нотариусе лично (нотариус, проверяя сделку и беседуя с дарителем, фиксирует его волеизъявление и адекватность — это сильное доказательство добровольности и осознанности); по возможности получить справку/заключение лечащего врача о том, что на дату сделки отец находится в ясном сознании, ориентирован, понимает значение и последствия своих действий, дееспособен; исключить любое давление. Дарение в пользу сына (близкого родственника) — типичная и по сути безвозмездная сделка «к выгоде», что снижает мотив для оспаривания.

Вывод: оспорить сделку только из-за факта нахождения в ПНД нельзя; основанием может быть лишь доказанное непонимание значения своих действий в момент сделки. При нотариальном удостоверении с личной явкой дарителя и фиксацией его дееспособного состояния этот риск существенно снижается.

Государственная регистрация перехода права и налоговые/пошлинные последствия

Право собственности на комнату переходит к сыну не в момент подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Договор дарения недвижимости является основанием для регистрации перехода права; документы подаются в орган регистрации прав (Росреестр) — через МФЦ или в электронной форме:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

1. в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования
   — п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ

Нотариус, удостоверивший сделку, как правило, сам направляет документы на регистрацию в электронном виде (это ускоряет процедуру). Если оформлять через МФЦ — потребуется личное обращение или доверенность. Поскольку отец — инвалид II группы, для него предусмотрен бесплатный выездной приём для подачи документов на регистрацию:

Выездной прием осуществляется без взимания платы для следующих категорий граждан-заявителей: ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, детей-инвалидов, инвалидов с детства I группы, инвалидов I и II групп - при предъявлении ими соответствующих документов.
— ч. 1.1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ

Орган регистрации проводит правовую экспертизу и вносит запись в ЕГРН:

1. проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
   — п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ

Налог (НДФЛ): дарение недвижимости сыну — сделка между близкими родственниками (родитель и ребёнок), поэтому полученная сыном комната является доходом, не подлежащим налогообложению НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ — доходы в порядке дарения от членов семьи и близких родственников). Налог сыну платить не нужно. Госпошлина за регистрацию уплачивается за саму регистрацию права (размер установлен НК РФ); размер тарифа за нотариальное удостоверение договора дарения определяется Основами о нотариате (для детей — 0,3% суммы договора, но не менее 200 руб. — ст. 22.1 Основ).

Вывод: переход права наступает только после государственной регистрации в Росреестре; регистрация обязательна. НДФЛ для сына не возникает (дарение от родителя); уплачиваются только нотариальный тариф и госпошлина за регистрацию.

Развилка: что если дарителя невозможно вывезти, а состояние ухудшается / риск недееспособности

Проверьте, нет ли уже идущего процесса о признании отца недееспособным или ограниченно дееспособным (по заявлению медицинской организации, которая вправе его инициировать). Это ключевой решающий факт: если суд уже возбудил дело и признал отца недееспособным ДО сделки, то сделка, совершённая уже недееспособным лицом, ничтожна:

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. 3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса. Статья 173.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

А если отец ограничен в дееспособности (только решение суда), то на распоряжение недвижимостью ему требуется письменное согласие попечителя (п. 2 ст. 30 ГК РФ).

Заявление о признании недееспособным/ограниченно дееспособным может подать в том числе сама медицинская организация, и рассматривается оно по адресу этой организации:

1. Заявление об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами подается в суд по месту жительства данного гражданина, а если гражданин помещен в медицинскую организацию, оказывающую психиатрическую помощь в стационарных условиях, или стационарную организацию социального обслуживания, предназначенную для лиц, страдающих психическими расстройствами, по адресу этих организаций. (В редакции федеральных законов от 25.11.2013 № 317-ФЗ, от 28.11.2015 № 358-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Статья 282. Содержание заявления об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами 1. В заявлении об ограничении дееспособности гражданина должны быть изложены обстоятельства, свидетельствующие о том, что гражданин, злоупотребляющий спиртными напитками или наркотическими средствами, ставит свою семью в тяжелое материальное положение. 2. В заявлении о признании гражданина недееспособным должны быть изложены обстоятельства, свидетельствующие о наличии у гражданина психического расстройства, вследствие чего он не может понимать значение своих действий или руководить ими. 3.
   — ч. 4 ст. 281 ГПК РФ

Отсюда практический вывод для вас: действовать нужно быстро, пока нет судебного решения о недееспособности/ограничении дееспособности, поскольку у отца сейчас формально полная дееспособность. Если есть признаки, что такой процесс может начаться или уже начат, — приоритетно оформить дарение при нотариусе в диспансере в ближайшее время, пока отец способен понимать значение своих действий.

Вывод: главный правовой риск — не сам факт лечения, а возможное последующее признание недееспособности или ограничение дееспособности судом. Пока решения суда нет — сделка возможна; после вынесения такого решения она станет ничтожной (недееспособность) либо потребует согласия попечителя (ограниченная дееспособность).

Условия сделки, сроки и альтернативные способы оформления

Условия, при которых сделка возможна. Дарение комнаты отец вправе совершить лично, если одновременно соблюдены условия: (1) отсутствует вступившее в законную силу решение суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным; (2) в момент сделки он способен понимать значение своих действий и руководить ими. Инвалидность II группы и сам факт нахождения в ПНД условиями, исключающими сделку, не являются.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 30. Ограничение дееспособности гражданина 1.
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Сроки и момент перехода права. Право собственности переходит к сыну не с даты подписания договора, а с даты внесения записи в ЕГРН — с момента государственной регистрации перехода права:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Государственная регистрация по заявлению сторон и документам осуществляется по общему правилу в срок 5–7 рабочих дней (сроки ст. 16 Закона № 218-ФЗ); заявление подаётся в Росреестр через МФЦ или нотариус направляет документы в электронном виде сам.

Альтернативные способы — почему не подходят. (1) Оформление дарения по доверенности через представителя невозможно: даритель должен лично выразить волю, а для недвижимости обязательна нотариальная форма с личной явкой и проверкой волеизъявления; институт представительства при дарении, где воля дарителя формируется самим дарителем, законом не заменяется. (2) Завещание — не альтернатива: оно не передаёт право собственности при жизни, действует только после смерти и свободно отменяется. (3) Простая письменная форма — исключена (см. блок 1, ничтожность). Таким образом, рабочий способ один: нотариальное удостоверение договора дарения при выезде нотариуса в диспансер.

Вывод: сделка возможна при отсутствии судебного решения о недееспособности/ограничении и при сохранной способности понимать свои действия; право переходит только после государственной регистрации; единственный рабочий механизм — нотариальное удостоверение с выездом нотариуса, ни доверенность, ни завещание, ни простая письменная форма его не заменяют.