Нужно ли согласие жены и отказ за несовершеннолетнюю дочь при дарении квартиры, купленной в браке, брату и его несовершеннолетней дочери?

Нужно ли нотариально удостоверенное согласие супруги на дарение квартиры

Квартира куплена братом в браке, значит, по общему правилу это совместная собственность супругов — независимо от того, что записана она только на мужа.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Поскольку дарение квартиры — это сделка по распоряжению общим имуществом, для неё необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако если квартира является личным имуществом брата — приобретена на его личные (добрачные) средства, получена в дар или по наследству либо режим изменён брачным договором, — согласия супруги не требуется.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Развилка по фактам. Если брат купил квартиру на общие деньги в браке → согласие супруги в нотариальной форме обязательно. Если квартира его личная (дар/наследство/добрачные средства/брачный договор) → согласие не нужно, но этот факт надо подтвердить документами нотариусу и Росреестру.

Вывод: при описанной вами ситуации (куплена в браке) согласие супруги на дарение требуется, причём нотариально удостоверенное. Его оформляет нотариус по заявлению самой супруги; прописать согласие «текстом в договоре дарения» нельзя — п. 3 ст. 35 СК РФ требует отдельного нотариального документа. Если квартира — личное имущество брата (ст. 36 СК РФ), согласие не нужно.

Нужен ли «отказ за дочку» дарителя и как его оформить

Дочь дарителя собственником квартиры не является, поэтому никакого «отказа от доли» или «преимущественного права» у неё нет. Её связь с квартирой — это право пользования как члена семьи собственника, и при переходе права собственности оно по общему правилу прекращается.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством
   — п. 1 ст. 292 ГК РФ

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

То есть отдельный «отказ за дочку» законом не предусмотрен: несовершеннолетний, не будучи собственником, ничего не «отказывает». Условие в договоре о том, что «дети на объект не претендуют», юридически ничего не добавляет — права собственности у дочери и так нет, а право пользования прекратится в силу самой ст. 292 ГК РФ.

Обязанность получить согласие органа опеки возникает только в специальном случае — если несовершеннолетний проживает в отчуждаемом помещении, находится под опекой/попечительством либо остался без родительского попечения, и при этом затрагиваются его права.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

В вашей ситуации дочь живёт с обоими родителями, под опеку не передана, без родительского попечения не осталась — значит, режим ст. 292 ГК РФ и ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ не включается, и согласие органа опеки не требуется.

Вывод: отдельный «отказ» за несовершеннолетнюю дочь дарителя не нужен и не составляется — ни нотариально, ни в тексте договора. Оговорка «дети не претендуют» в договоре излишня. Согласие органа опеки не требуется, поскольку дочь не собственник и не относится к лицам из п. 4 ст. 292 ГК РФ. Стоит лишь указать в договоре, что права пользования третьих лиц прекращаются.

Если факты изменятся (дочь останется без попечения родителей и попадёт под опеку) — тогда по п. 4 ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ потребуется предварительное разрешение органа опеки (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Форма договора дарения и принятие дара несовершеннолетней одаряемой

Договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению — с 13.12.2024 это прямое требование закона. Без нотариуса сделка не приобретёт нужную форму.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Если вашему ребёнку-одаряемой ещё нет 14 лет, от её имени договор подписывает законный представитель (вы как родитель), причём принятие дара — сделка к безвозмездной выгоде ребёнка, поэтому она не требует отдельного разрешения органа опеки.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Если одаряемому ребёнку от 14 до 18 лет — он подписывает договор сам, но с письменного согласия законного представителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ), и договор дарения недвижимости всё равно удостоверяется нотариусом.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Вывод: договор дарения квартиры обязательно удостоверяется нотариусом — это оформляет нотариус при вашем с братом участии (п. 3 ст. 574 ГК РФ); за несовершеннолетнюю дочь-одаряемую до 14 лет подписывает родитель (п. 1 ст. 28 ГК РФ), а в 14–18 лет — она сама с письменного согласия родителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Отдельного согласия второго родителя на принятие дара ребёнком закон не требует.

Налоговые последствия для каждого одаряемого

Доход в виде недвижимости, полученной в дар от физлица, облагается НДФЛ, кроме случаев, когда даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу.

натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Круг близких родственников, на которых распространяется освобождение, определён Семейным кодексом — по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки/бабушки и внуки), а также полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства
— ст. 14 СК РФ

Вы для дарителя — брат, то есть прямо названная в этом перечне фигура (полнородный/неполнородный брат), поэтому дарение вам НДФЛ не облагается. А ваша дочь для дарителя — племянница, в перечень близких родственников она не входит, поэтому при дарении ей доли возникает облагаемый доход — НДФЛ 13% от кадастровой (по общему правилу) стоимости её доли с обязанностью подать декларацию 3-НДФЛ.

Вывод: при дарении вам НДФЛ не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ + ст. 14 СК РФ); при дарении вашей несовершеннолетней дочери (племяннице дарителя) возникает обязанность уплатить НДФЛ с её доли. Если цель — избежать налога, долю ребёнку лучше не дарить, а ограничиться дарением вам, либо заранее учесть налог.

Как оспаривается сделка и как снизить риск — две ветки защиты

Ветка 1 (защита сделки одаряемым). Если нотариальное согласие супруги получено, риск минимален: супруг, давший согласие, уже не вправе оспаривать сделку по этому основанию. Отсутствие же согласия делает сделку оспоримой.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

При отсутствии нотариального согласия по общему правилу предполагается, что супруг действовал с согласия другого, и оспорить сделку можно только по иску самого супруга и при доказанности, что одаряемый знал или должен был знать о его несогласии.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

Ветка 2 (со стороны супруги, если бы она захотела оспорить). Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ срок на оспаривание — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке (см. цитату > 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации

— п. 3 ст. 35 СК РФ); оспаривание идёт по правилам ст. 173.1 ГК РФ, то есть в судебном порядке.

Вывод: чтобы «потом никто не оспорил», надёжнее всего получить нотариально удостоверенное согласие супруги заранее до подписания договора — тогда она утрачивает право на оспаривание. Иск об оспаривании подаётся в районный (городской) суд; согласие оформляется нотариусом по заявлению самой супруги, договор — у нотариуса.

Регистрация перехода права и государственная пошлина

Нотариально удостоверенный договор дарения ещё не делает вас собственником: переход права подлежит государственной регистрации в Росреестре.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Одаряемые приобретают право собственности с момента внесения записи в ЕГРН; регистрация осуществляется по заявлению сторон на основании нотариально удостоверенного договора.

Принимает ли ребёнок дар: до 14 лет — от имени ребёнка договор подписывает законный представитель (цитата > 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.

— п. 1 ст. 28 ГК РФ); в 14–18 лет — ребёнок сам с письменного согласия родителя (цитата > 1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ). Отдельного согласия второго родителя на принятие безвозмездного дара закон не требует.

За государственную регистрацию перехода права собственности уплачивается госпошлина; её размеры установлены ст. 333.33 НК РФ (конкретную сумму считает Росреестр/нотариус на дату подачи), платит её одаряемый.

Вывод: после подписания нотариального договора дарения стороны подают его в Росреестр (лично, через МФЦ или электронно у нотариуса), уплачивают госпошлину по ст. 333.33 НК РФ, и право собственности возникает у вас и вашей дочери с момента регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).